¿Qué es un hipotecante no deudor y por qué es mejor que ser avalista?

El hipotecante no deudor es un figura desconocida por muchas de las personas que deciden ayudar a sus familiares en la compra de una vivienda nueva y que acaban convirtiéndose en sus avalistas.

Sin embargo, actuar como hipotecante no deudor es mejor que como avalista en muchas ocasiones por el menor riesgo que implica para la persona que pone en juego parte de su patrimonio en favor del comprador del nuevo inmueble (si tienes la duda de si es mejor comprar vivienda nueva o usada, en el anterior enlace puedes ver las ventajas e inconvenientes de cada una de ellas). Además, aquí puedes conocer todos los gastos en la compra de una vivienda nueva en 2019.

Hipotecante no deudor: cuál es su significado

El hipotecante no deudor puede definirse como el individuo que utiliza un inmueble de su propiedad como segunda garantía de un préstamo hipotecario que firma un tercero (lógicamente, la primera garantía es el propio piso que está comprando este tercero).

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La persona desinteresada hipoteca su propiedad (generalmente solo una parte de ella) como una garantía adicional del préstamo contraído por su conocido (normalmente un familiar) para la compra de una vivienda. El primero no se convierte en deudor, puesto que en ningún momento recibe dinero del acreedor (el banco, en este caso). Es el comprador del inmueble, como firmante de la hipoteca principal, el que está obligado a devolver la cantidad adelantada por el banco (más los correspondientes intereses, costes adicionales, etc.). Por su parte, el hipotecante no deudor solo garantiza el pago de una cantidad determinada en caso de que el hipotecado principal no cumpla con sus obligaciones.

A efectos prácticos, se trata de un único préstamo hipotecario con doble garantía: el inmueble comprado por los hipotecarios principales y el hipotecado por el hipotecante no deudor.

¿Avalista o hipotecante no deudor: qué es mejor?

La principal ventaja del hipotecante no deudor frente al avalista es que el primero limita su responsabilidad al porcentaje hipotecado de su casa. El resto de su patrimonio (tanto presente como futuro) no corre ningún riesgo, algo que sí ocurre en el caso del avalista (una responsabilidad que además es hereditaria).

Sí podría correr peligro el bien hipotecado (aunque solo haya sido hipotecado parcialmente), ya que en caso de impago por parte del comprador de la vivienda y si el hipotecante no dispusiera del dinero correspondiente a ese porcentaje, el banco podría sacar a subasta su propiedad.




Otra de las ventajas es que el hipotecante no deudor puede limitar su responsabilidad a una determinada cantidad (por ejemplo, los 25.000 primeros euros de la hipoteca), a un porcentaje concreto del préstamo, a unos años determinados, etc. De tal modo que una vez hayan sido cubiertos esa cantidad inicial, porcentaje, etc. por parte del comprador del inmueble, él quedaría liberado de toda la responsabilidad.

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  Como puedes ver, se trata de un riesgo limitado. Algo que no ocurre con el avalista, que debe responder con todos sus bienes en el caso de que el comprador de la vivienda no cumpla con sus obligaciones de pago. Además, en caso de impago, la entidad bancaria puede exigir responsabilidades al avalista antes incluso que al deudor, al incluir unas cláusulas en las que renunciamos al beneficio de orden, división y excusión.

La parte cubierta por el hipotecante no deudor

En la mayoría de los casos, la garantía del hipotecante cubre una parte pequeña del crédito hipotecario de la nueva vivienda, por lo que el porcentaje hipotecado de su propiedad es reducido. De hecho, esta fórmula es muy utilizada para cubrir hipotecas del 100%, ya que sin ella los bancos no suelen ofrecer más del 80% del valor del inmueble adquirido.

Según apuntan varios expertos, este riesgo controlado (la deuda se limita al inmueble hipotecado) hace que la figura del hipotecante no deudor sea más beneficiosa que la del avalista. Eso sí, hay que tener cuidado, ya que en ocasiones algunas entidades bancarias ofrecen hipotecas en las que el hipotecante no deudor también se convierte en avalista, por lo que esta ventaja desaparece.

	Ventajas	Desventajas
Hipotecante no deudor	Limita su responsabilidad al porcentaje hipotecado de su inmueble (riesgo limitado). El resto de su patrimonio no corre peligro alguno. Puede limitar su responsabilidad a una determinada cantidad, porcentaje o tiempo.	Hay que hipotecar y conservar el inmueble que actúa de garantía (que además debe estar libre de cargas). Hay que asegurar la propiedad hipotecada e incluir como beneficiario en la póliza a la entidad financiera. Coste añadido: hay que tasar el inmueble e inscribirlo en Registro de la Propiedad. Limitaciones del inmueble para venderlo o solicitar una nueva hipoteca (normalmente hay que cancelar previamente la hipoteca contraída sobre él). Aparece reflejado en el Cirbe.
Avalista	No tiene que inscribir ningún bien como garantía en el Registro de la Propiedad, por lo que puede disponer libremente de ellos.	Su responsabilidad afecta a todo su patrimonio y bienes presentes y futuros. La deuda es hereditaria. En caso de impago, el banco puede ir antes contra él que contra el propio deudor. Aparece reflejado en el Cirbe.

Desventajas del hipotecante no deudor

Apostar por esta fórmula también tiene sus desventajas. La principal es que estaremos obligados a conservar el inmueble que actúa de garantía (y este deberá estar libre de cargas). Además, tendremos que asegurarlo e incluir como beneficiario en la póliza a la entidad financiera.

Otro inconveniente es el coste añadido de tasar el inmueble e inscribirlo en Registro de la Propiedad (pasos imprescindibles para poder hipotecarlo), así como cancelarlo registralmente.

El hecho de contar con un inmueble con carga también implica algunas limitaciones a la hora de venderlo o de solicitar una nueva hipoteca (lo normal es que en ambos casos tengamos que previamente cancelar la hipoteca contraída sobre él).

Este ‘bloqueo’ de la propiedad hipotecada no existe en el caso del avalista, que aunque ofrece como garantía de pago todos sus bienes presentes y futuros, no tiene que inscribir ninguno como garantía en el Registro de la Propiedad, por lo que puede disponer libremente de ellos.

Finalmente hay que tener en cuenta que esta garantía aparece reflejada en el Cirbe (Central de Información de Riesgos), por lo que, al igual que el aval, puede limitar nuestra capacidad de crédito en el futuro.

¿Y qué ocurre en caso de impago del deudor?

Lo primero que hay que tener claro es que, en caso de impago de la hipoteca del inmueble principal, y aunque no sean titulares de la deuda, tanto avalista como hipotecante no deudor responden frente al banco.

Eso sí, en el caso de que finalmente el banco ejecute la hipoteca del inmueble del hipotecante no deudor o de que este tenga que hacer frente al pago correspondiente para no perder su propiedad, éste se subroga en las acciones que la entidad financiera pueda tener contra el deudor.

• Fotos: Unsplash (Tierra Mallorca y Helloquence).