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¿Cómo afecta la nueva Ley Hipotecaria a la compra de pisos?

06.09.2019 21:04

¿Cómo afecta la nueva Ley Hipotecaria a la compra de pisos?


¿Quieres saber cómo afecta la nueva Ley Hipotecaria a la compra de una casa? Como introducción, y a modo de resumen, la nueva normativa ofrece una mayor protección al comprador (proceso más transparente y vigilancia de posibles cláusulas abusivas) y reduce los gastos de hipoteca y comisiones en la compra de una vivienda en favor de un reparto más equitativo de estos (si dudas entre hipoteca variable o fija en 2019, pincha en el enlace).

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  La Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario (ver documento), más conocida como Ley Hipotecaria, entró en vigor en junio para adaptar la legislación española a la normativa comunitaria. Se caracteriza por ofrecer una mayor protección al consumidor y más transparencia en los contratos hipotecarios. Los cambios afectan a todo el proceso: desde antes de la firma de la escritura con la creación de nuevas fichas que recogen toda la información del préstamo, hasta la fijación de nuevas condiciones que regulan el impago y la ejecución hipotecaria.

Qué cambia con la nueva Ley Hipotecaria

La Ley Hipotecaria 2019 introduce numerosas novedades que afectan tanto al solicitante del préstamo (el comprador de la vivienda) como a las entidades bancarias que lo conceden.

Cómo afecta la nueva Ley Hipotecaria al comprador de vivienda nueva

Como te hemos comentado anteriormente, la nueva Ley Hipotecaria aporta numerosas ventajas a los compradores de vivienda que solicitan un crédito. No obstante, también es más rigurosa en otros aspectos. Aquí tienes un resumen de cómo afecta la nueva Ley Hipotecaria a las nuevas hipotecas desde el punto de vista del solicitante:

  • Es más exigente al analizar la solvencia del hipotecado. Esto significa que ahora exige un estudio más exhaustivo del perfil crediticio del solicitante, para evitar que se produzcan las situaciones de impago que han dado lugar a numerosas ejecuciones hipotecarias durante los últimos años.

    Esta mayor rigurosidad hace también que los compradores con mayor índice de riesgo (jóvenes y de rentas bajas) tengan más difícil ahora el acceso a hipotecas que hace algunos años.

    ¿Cómo comprueba el banco tu solvencia o la capacidad que tienes para pagar la deuda? A través del CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España), donde están registrados los préstamos, créditos y riesgos que tienen las entidades financieras con los clientes. Además, el comprador debe presentar la documentación relativa a su vida laboral, como su contrato y la nómina, y su situación económica, con la declaración del IRPF.

Cómo afecta la nueva Ley Hipotecaria casa

  • La redefinición de qué debe pagar el banco con la nueva Ley Hipotecaria ha reducido considerablemente los gastos e impuestos a abonar por el comprador durante la constitución de la hipoteca. Ahora, este solo debe pagar la tasación de la vivienda (entre 200 y 600 euros según el valor del inmueble) y la copia de la escritura (unos pocos euros).

    En algunos casos, las entidades financieras también pagan la tasación del inmueble si finalmente se firma la hipoteca con ellos. Eso sí, en este caso no podrás usar esa tasación para solicitar una hipoteca en otro banco. Algo que sí podrás hacer si has sido tú el que ha elegido la tasadora, algo que permite la nueva legislación.

  • El banco debe facilitarte toda la información del préstamo como mínimo 10 días antes de la firma. Estas condiciones se recogen en la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), que incluye toda la información personalizada de la hipoteca (importe del préstamo, duración, tipo de interés, periodicidad y número de cuotas e importe de la cuota, entre otros datos); y en la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas), que aporta datos sobre las cláusulas y riesgos de la hipoteca. Toda esta información debe ser remitida telemáticamente por el banco al notario.

  • El notario tiene un protagonismo mayor a la hora de asesorar con la nueva Ley Hipotecaria de la vivienda. De esta forma, ahora es obligatorio acudir al notario antes de la firma de la hipoteca para que asesore de forma gratuita al cliente sobre las condiciones de su préstamo, compruebe que ha recibido toda la documentación y, sobre todo, verifique que ha entendido los términos del préstamo hipotecario. Realizado este trámite, el notario emite el acta notarial sin la cual no se puede autorizar la escritura de la hipoteca.

  • Establece un plazo mayor de tiempo para ejecutar la hipoteca, que es el paso previo al embargo de la vivienda. Si el cliente no paga la hipoteca se amplían los meses de impago para que se active el procedimiento de ejecución hipotecaria en dos tramos. En la primera mitad del préstamo cuando se hayan cumplido 12 meses de impago (antes eran tres) o superado el 3% de la deuda. En la segunda parte del préstamo el impago debe abarcar 15 meses (por los 12 anteriores) o el 7% de la deuda.

  • En aquellos casos en los que la unidad familiar no pueda disfrutar de los ingresos por su trabajo o que la letra supere el 60% de los ingresos totales de la familia, el banco se verá obligado a aceptar una revisión de la hipoteca (al margen de lo que diga el contrato firmado previamente).

  • La cláusula suelo desaparece de los contratos hipotecarios.

Cómo afecta la nueva Ley Hipotecaria a los bancos

Sin duda, las entidades bancarias son las grandes afectadas por la normativa que entró en vigor a mediados de 2019. Entre las modificaciones se incluyen las siguientes:

  • Los nuevos gastos asumidos por el banco durante la firma de la hipoteca son, sin duda, uno de los aspectos más destacados y beneficiosos para el comprador de obra nueva. Ahora, las entidades financieras son responsables del pago de los gastos de notaría, Registro de la Propiedad, gestoría y el IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) correspondiente al préstamo hipotecario. Este gravamen, dependiente de las comunidades autónomas y que era pagado anteriormente por el comprador, supone un importante gasto compra vivienda ya que puede oscilar entre los 1.500 y los 6.000 euros en función del préstamo y del lugar en el que se encuentre el inmueble.

    Cómo afecta la nueva Ley Hipotecaria firma

  • Comisiones: cómo afecta la nueva Ley Hipotecaria. Las comisiones también se han reducido, algo que tiene como resultado un menor coste del préstamo hipotecario.
  • Los bancos pueden cobrar aun una comisión de apertura, que, eso sí, ahora engloba todos los gastos de estudio, gestión y formalización de la hipoteca. Es un porcentaje sobre el importe solicitado, pero la ley no ha establecido ningún límite, por lo que puedes encontrarte muchas diferencias (desde bancos que no la cobran hasta otros que cargan un 2%). Solo se paga una vez.

    La comisión por amortización anticipada, que se paga cuando se abona el préstamo antes de la finalización del plazo, es distinta en las hipotecas fijas y variables:

Tipo hipoteca

Periodo

Comisión
Hipoteca fija

10 primeros años

A partir 10 años

2%

1,5%

Hipoteca variable

3 primeros años

5 primeros años

0,25%

0,15%

  • La comisión por cambiar una hipoteca de tipo variable a fijo también ha disminuido. Desde mediados de junio solo se cobra una comisión del 0,15% si se realiza el cambio durante los primeros tres años y ninguna si es a partir del cuarto año. En este caso existe retroactividad de la nueva ley hipotecaria, por lo que cualquier hipoteca vigente se puede beneficiar de esta ventaja.

  • ¿Cómo afecta a las subrogaciones la nueva Ley Hipotecaria? No existe comisión de subrogación (antes era del 0,25% y el 1%), lo que significa que si quieres cambiar de banco la hipoteca para mejorar las condiciones, el procedimiento es más barato. Por otro lado, los propietarios de hipotecas anteriores a la nueva Ley podrán subrogarla sin costes y libremente. Durante los tres primeros años, el coste de la subrogación es 0,15%.

    Se establece un mecanismo de compensación entre las entidades para compensar los intereses. Además, ahora no estás obligado a quedarte en tu banco si éste presenta una contraoferta a una oferta vinculante que te ofrece la otra entidad financiera.

  • Tampoco existe comisión de novación, operación que consiste en modificar las condiciones de la hipoteca con el mismo banco con el objetivo de cambiar el plazo, los titulares o el tipo de interés.

  • Rebaja de los intereses de demora. Cuando te retrasas en el pago de la hipoteca, el banco te aplica como penalización unos intereses de demora. La novedad introducida en la nueva Ley Hipotecaria es que este interés no puede superar tres puntos porcentuales el que pagas por la hipoteca, mientras que la normativa anterior cobraba tres puntos más el tipo de interés inicial.

  • Facilita la conversión de las hipotecas multidivisa a euros. Con esta novedad, cualquier hipoteca concedida en una moneda extranjera se puede convertir a la divisa en la que el cliente recibe sus ingresos, utilizando el tipo de cambio vigente en el momento que se solicita la conversión.

  • No permite la venta vinculada de productos con el préstamo hipotecario pero sí las ventas combinadas. ¿Qué diferencia existe entre vinculación y bonificación? Básicamente, que el banco no puede condicionar la concesión de la hipoteca a la contratación de determinados productos como seguros, recibos de suministros o tarjetas, algo habitual antes de la entrada en vigor de la nueva ley.

    Sin embargo, la entidad financiera puede ofrecer bonificaciones en la hipoteca por la contratación de algunos productos. La Ley Hipotecaria 2019 obliga al banco a presentar una oferta al cliente con las condiciones y coste de la hipoteca con productos o sin productos y las bonificaciones ligadas a cada uno de ellos. Además, no estás obligado a contratar los seguros que te propone el banco: puedes presentar una póliza con las mismas condiciones firmada con otra entidad.

 

Cómo afecta la nueva Ley Hipotecaria a hipotecas anteriores

Esta es la pregunta que se hacen muchos compradores que solicitaron previamente el préstamo: ¿cómo afecta la nueva Ley Hipotecaria a hipotecas anteriores? Lógicamente, la nueva reglamentación es válida en su conjunto solo para los préstamos firmados tras el 16 de junio de 2019. Sin embargo, sí existen algunos aspectos que afectan a las hipotecas antiguas. Son los referidos al cambio de comisión en los casos de subrogación o novación del préstamo y al plazo de ejecución de las hipotecas

Esperamos que nuestro artículo sobre cómo afecta la nueva Ley Hipotecaria a la compra de piso de obra nueva te haya permitido comprender más en profundidad todos los cambios introducidos en los últimos meses.

Fotos: Pixabay (rawpixel y Michal Jarmoluk) y Unsplash (Tierra Mallorca y Helloquence)