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¿Hipoteca variable o fija en 2019?

11.09.2019 20:01

¿Hipoteca variable o fija en 2019?


A lo largo de los últimos meses, los ahorradores se han tenido que volver a plantear la pregunta hipoteca variable o fija en 2019 ante la caída del Euribor, el principal referente para establecer sus intereses. La mala situación económica en Europa, la guerra comercial y la caída del crecimiento global hacen pensar que este mismo mes de septiembre el Banco Central Europeo (BCE) bajará los tipos de interés.

Los expertos del banco suizo Pictet, por ejemplo, creen que habrá bajada de tipos en la próxima reunión del BCE de diez puntos básicos. El Euribor ya descuenta parte de este recorte y está en mínimos históricos, pero esta decisión podría hundirlo más. Dado el impacto que este índice tiene en las hipotecas, los ahorradores se cuestionan más que nunca qué es mejor: hipoteca de tipo fijo o variable.

Diferencia entre hipoteca fija o variable

En las próximas líneas te vamos a explicar la diferencia entre hipoteca fija o variable, cómo elegir una u otra y si es posible cambiar en el caso de que ya tengas una contratada.

  • Hipoteca fija: ofrece una cuota mensual fija durante toda la vida del préstamo. Cuenta con mejores condiciones cuanto menor sea el plazo de la hipoteca y su gran ventaja es que nunca cambia al margen de cómo evolucionen los tipos de interés o la situación económica. Depende de los bancos, plazo del préstamo, etc., pero en términos generales el tipo de interés de una hipoteca fija para un plazo de 30 años se sitúa en torno al 2-3% (en los años del boom inmobiliario llegó a alcanzar el 7%).

  • Hipoteca variable: determina el importe de las cuotas mensuales a partir de dos variables, la cotización del Euribor más un diferencial (una prima) que carga el banco. Generalmente, el primer año de las hipotecas variables está sujeta a un tipo de interés fijo (en torno al 1,99%), mientras que el resto del periodo depende del Euribor más el diferencial aplicado (sobre el 0,99%). No obstante, este tipo de interés se revisa cada seis o doce meses según el contrato, por lo que la hipoteca sube o baja según el mercado. Esta es la principal ventaja y desventaja de este tipo de préstamos, que está muy condicionado a la evolución del Euribor.

Hipoteca fija

Hipoteca variable

Interés elevado al principio (3,01%)

Interés bajo al principio (2,29%)

Cuota no variable Cuota revisable cada 6/12 meses
Plazos de amortización más cortos

Plazos de amortización más largos
Comisiones más altas Comisiones más bajas   

Si tomamos como referencia los datos del INE (junio de 2019), sobre hipoteca variable o fija en 2019 vemos que el tipo de interés medio al inicio es del 2,29% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable (un 6,1% menos) y del 3,01% para las hipotecas de tipo fijo (un 1,3% menor). Como puede verse, la diferencia entre ambas se ha reducido considerablemente en los últimos años.

¿Es mejor una hipoteca fija o variable?

No hay una respuesta universal para todos los compradores sobre qué es mejor: hipoteca fija o variable. Aunque sea un factor muy importante, la elección de una hipoteca variable o fija en 2019 no solo depende del Euribor. Las circunstancias personales de cada uno juegan un papel crucial a la hora de optar por una u otra.

 

Entre ellas están el tipo de empleo (indefinido o no), el salario actual y futuro, el importe a financiar y el plazo, la posibilidad de mejorar tu situación en un futuro (ascensos, promociones, matrimonio o herencias, por ejemplo) y, como no, tu vulnerabilidad económica de cara a los próximos 20, 30 o incluso 40 años.

Según los datos del INE, a junio de 2019, el 55,5% de las hipotecas sobre viviendas se constituye a tipo variable y el 44,5% a tipo fijo

Pero también están las circunstancias del mercado. Este está cambiando, y de una apuesta por las hipotecas variables en el pasado se está pasando a las fijas. ¿Por qué? En un intento por evitar situaciones de riesgo, los bancos prefieren que sus clientes apuesten por préstamos de tipo fijo, por lo que están ofreciendo un tipo de interés más bajo y que se aproxima cada vez más al de las hipotecas variables. Junto a esto, y pese a los mínimos históricos del Euribor, los clientes también empiezan a preferir una cuota fija para evitar posibles subidas de la letra mensual en el futuro debido al aumento del Euribor (al ser hipotecas a muchos años -normalmente entre 20 y 30- nadie sabe qué puede ocurrir dentro de un tiempo).

Pese a ello, y en relación a la duda de hipoteca variable o fija en 2019, numerosos expertos financieros estiman que el Euribor debería situarse por encima del 2% (ahora está en negativo) para que el interés de las hipotecas variables supere al de las fijas. Algo que según XTB podría tardar más de cuatro años en ocurrir. Y, eso si en los próximos 20 o 30 años no vuelve a producirse una recesión económica internacional que cause una nueva bajada de los tipos de interés (en este caso, el Euribor podría tardar más tiempo en subir o podría volver a bajar).

¿Contratar hipoteca fija o variable?

En julio de 2008 el Euribor marcó su máximo histórico en 5,393%, algo que motivó auténticos quebraderos de cabeza a muchas familias que vieron como la cuota mensual de sus pisos crecía considerablemente. Sin embargo, en septiembre de 2019 este índice está en mínimos (en torno al -0,37%), a la espera de lo que decida el BCE. Así, una hipoteca variable hoy paga menos que una fija.

A modo de ejemplo, para un préstamo de 160.000 euros a 30 años, el Banco Santander ofrece una hipoteca fija con un tipo de interés nominal del 1,99% que da a lugar a unas cuotas de 509,59 € (TAE del 2,57% y comisión de apertura gratuita). Si elegimos la hipoteca variable (2,29% el primer año y Euribor + 1,29% los sucesivos), las cuotas son de 614,86 € el primer año y 512,71 € el resto (TAE variable del 1,64% y sin comisión de apertura). Haciendo un cálculo con estas cifras, esto es lo que pagaríamos de hipoteca los primeros 15 años:

Periodo

Cuota hipoteca fija

Cuota hipoteca variable

5 años

35.435,4 €

31.998,4 €

10 años 70.870,8 € 

62.751 €

15 años

106.306,2 €

93.513’6 €

Como ves, el ahorro es considerable. Pero no debes engañarte con las cifras: se basan en el Euribor actual (que como te comentábamos antes está en mínimos históricos y puede cambiar a lo largo de los años). Por ello, si valoras contratar hipoteca fija o variable solo por el tipo de interés, es posible que, a 30 años, éste pueda no ser tan importante, ya que las subidas pueden compensar las bajadas. Sin embargo, con una hipoteca a tipo fijo pagaras más de principio pero no vivirás con la incertidumbre de saber qué pasa con el Euribor cada vez que tengas revisión de la hipoteca.

De todas formas, y aunque dependa mucho de tu situación personal y de que seas más o menos conservador, aquí tienes algunas directrices que pueden ayudarte a elegir una hipoteca variable o fija en 2019:

La hipoteca variable es más recomendable si:

  • Vas a contratar una hipoteca a pocos años (en torno a 10 años).
  • Crees que amortizarás la hipoteca en poco tiempo.
  • Prevés un incremento importante de tus ingresos en los próximos años

La hipoteca fija es más recomendable si:

  • Prefieres una cuota fija que no dependa de la evolución de la economía en los próximos años.
  • Eliges una hipoteca a muchos años.
  • Tienes poco margen de maniobra desde el punto de vista económico.

Al margen de estas recomendaciones generales, es fundamental que pidas presupuestos para los dos tipos de hipotecas en diferentes bancos y compares tipos de interés, condiciones, plazos de amortización, etc.

Como referencia, ten en cuenta que los préstamos a tipo fijo solo son mejores cuando la suma del interés del Euribor y el diferencial aplicado por el banco a la hipoteca variable supera el interés de la fija. Además, esto debe producirse durante varios años, ya que de partida las cuotas mensuales de la fija son superiores.

Se puede cambiar una hipoteca variable a fija

La pregunta que se hacen muchos ahorradores es si se puede cambiar una hipoteca variable a fija o al revés, cambiar de hipoteca fija a variable. La respuesta es sí. En estos momentos, hay pocos préstamos a tipo fijo, por lo que no hay demanda para cambiarlos a variable. Además, la nueva ley anima a este cambio de hipoteca variable a fija, puesto que se han reducido las comisiones: desde mediados de junio solo se cobra una comisión del 0,15% si se realiza el cambio durante los primeros tres años y ninguna si es a partir del cuarto. Además, la norma tiene carácter retroactivo (aquí tienes cómo afecta la nueva Ley Hipotecaria a la compra de una casa).

hipoteca variable o fija 2019

  Existen dos formas de hacerlo, mediante novación y mediante subrogación. La primera opción consiste en renegociar con tu entidad financiera, mientras que la segunda consiste en llevarte tu hipoteca a otra entidad. En el último caso, los propietarios de hipotecas anteriores a la nueva Ley podrán subrogarla sin costes y libremente (durante los tres primeros años, el coste de la subrogación es 0,15%).

Como ves, la respuesta a la pregunta hipoteca variable o fija 2019 no es única y depende de muchos factores aparte del tipo de interés. Así, contratar hipoteca fija o variable pasa por conocer el funcionamiento de cada una y valorar de forma individual el nivel de tranquilidad que queremos en los próximos años. Cómo calcular una hipoteca fija o variable es fácil porque existen muchos simuladores en internet, aunque te recomendamos que mejor preguntes en varias oficinas bancarias para consultar todas las condiciones y resolver tus dudas.

Fotos: Unplash.