La inversión en activos inmobiliarios crece un 10% en 2019
En este crecimiento ha tenido especial importancia el tercer trimestre, que se ha consolidado como el más dinámico de 2019, con un volumen de 3.440 millones de euros (un 9% más que el trimestre anterior).
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Entorno macroeconómico
Durante el tercer trimestre de 2019, la economía española ha continuado con su expansión, aunque de forma más débil. El crecimiento del Producto Interior Bruto (PIB) con respecto al segundo trimestre del año se situó en el 0,5%, con lo que se confirmaba la ligera desaceleración que se venía observando los últimos seis meses, fomentada por un entorno condicionado por varios riesgos significativos (guerra comercial y Brexit, sobre todo).La demanda exterior se ha incrementado, pese a la incertidumbre internacional
Sin embargo, en BNP Paribas Real Estate indican que, como ya sucedió el año pasado, los inversores no se han ido de vacaciones en verano y han intensificado sus operaciones en el territorio español. Así, el periodo de junio a septiembre se ha convertido en el más dinámico en lo que llevamos de año, muy por encima de lo alcanzado en los dos primeros trimestres.
Los expertos de la entidad financiera gala señalan que "el hecho de que las perspectivas de crecimiento económico sean más positivas que las de nuestros países del entorno, unido al potencial de crecimiento para los próximos dos años de los valores capitales, fundamentalmente en los mercados de oficinas y logístico, continúan posicionando a España en el punto de mira de todos los inversores".
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Las oficinas lideran el mercado
El sector de las oficinas ha seguido liderando en verano el mercado de inversión inmobiliaria, respaldado por el elevado dinamismo empresarial en las ciudades de Madrid y Barcelona, donde se esperan máximos niveles de actividad.Durante los meses de junio, julio y agosto se ha registrado un volumen de inversión de 995 millones de euros, lo que supone un 40,6% del total acumulado hasta la fecha, y el 29% del tercer trimestre. La inversión acumulada en oficinas hasta el cierre de septiembre alcanza los 3.660 millones de euros, un 59% más que en todo el año pasado (2.300 millones de euros).
BNP Paribas apunta que las operaciones más destacadas del trimestre fueron la compra del parque empresarial Las Mercedes en Madrid por unos 205 millones que ejecutó el fondo de inversión estadounidense Starwood; y la compra de la cartera ‘juno’, que tenía Merlin Properties y que incluía activos en zonas secundarias (principalmente de Madrid), por un importe cercano a los 200 millones de euros por parte de otro fondo de inversión estadounidense, Cain.
En tercer lugar, el informe destaca la venta por parte de la aseguradora francesa Axa de ocho edificios de la Generalitat al fondo de inversión alemán Kanam Grund por unos 100 millones.La poca oferta Prime sigue llevando al inversor a zonas consolidadas más descentralizadas
“En este sentido, estamos viendo cómo las rentabilidades se comprimen más en estas zonas, llegando incluso a niveles del 4% en mercados descentralizados de Madrid o en distrito 22@ de Barcelona. Las rentabilidades en la zona Prime se mantienen en el 3,25% en Madrid y Barcelona”, afirman.
La logística se mueve
El mercado logístico ya había igualado el récord histórico de 2018, con 1.300 millones en operaciones hasta el 30 de septiembre. La operación más destacada ha sido la compra de Prologis del portfolio de activos de Colonial por un volumen cercano a los 425 millones. También destacó la venta del portfolio europeo del gigante estadounidense Amazon, con un activo ubicado en el Prat (Barcelona) por un importe que rondaba los 150 millones.BNP explica que, si se tienen en cuenta el volumen de inversión registrado hasta el tercer trimestre y las operaciones en curso previstas para las próximas semanas, el volumen de inversión de 2019 se situará por encima de los 1.600 millones. La rentabilidad Prime continúa en torno al 5,15%, con previsiones que apuntan al 5% para el cierre del año.
El mercado residencial, cada vez más relevante para los inversores
Según el informe de BNP Paribas, el mercado residencial está ganando cada vez más importancia de cara a los inversores. Así, los cerca de 981 millones de euros que han movido durante el tercer trimestre los portfolios residenciales lo sitúan en segunda posición con el 28%, solo superado por el sector de oficinas. Una de las operaciones más destacadas ha sido la compra de Axa IM de 216 viviendas (build to rent o compra para alquiler) por 77 millones en la localidad de Badalona.Sin embargo, el estudio recoge también que la actividad inversora en retail ha sido menor que en los dos trimestres anteriores, con un volumen de 1.350 millones (un descenso del 56% con respecto al mismo periodo de año anterior). En este caso, el hecho de que no se hayan registrado operaciones de grandes carteras, unido a que en ocasiones las expectativas de los vendedores no encajan con la visión de los inversores, ha dilatando el cierre de las operaciones durante los tres primeros trimestres.
No obstante, en los próximos meses podría cerrarse la operación del año en el sector retail: la venta por parte de Intu Properties de sus centros de Puerto Venecia, en Zaragoza, y Parque Principado en Asturias.
En cuanto a los participantes del mercado, SOCIMIS y fondos de inversión han sido los principales compradores, cubriendo el 74% de las compras en 2019. Del total invertido de junio a septiembre, el 41% se ha llevado a cabo a través de fondos de inversión, hasta un total de 1.400 millones.
El informe de BNP Paribas Real Estate concluye afirmando que "el elevado dinamismo del mercado y las atractivas rentabilidades respecto a otros países del entorno, sitúan a España en el punto de mira de los inversores. Teniendo en cuenta el volumen de los procesos de venta en curso y el levado interés inversor, el año 2019 cerrará con un volumen superior a los 12.000 millones de euros, lo que supondría alcanzar un nuevo récord de inversión y el quinto año consecutivo superando la barrera de los 10.000 millones de euros".
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