¿Es mejor comprar vivienda nueva o usada?

¿Te preguntas si es mejor comprar vivienda nueva o usada? Aquí tienes las ventajas y desventajas de cada una para ayudarte a decidir entre un piso nuevo o de segunda mano.

El otro día te contábamos las ventajas y desventajas de comprar una casa y los gastos en la compra de una vivienda nueva. Pero una vez que has decidido adquirirla, generalmente la nueva duda que asalta tu mente es la siguiente: ¿es mejor comprar nueva o usada? La elección no resulta sencilla, porque cada una de ellas tiene sus pros y sus contras. Si no tienes claro lo qué es un piso de obra nueva, puedes verlo en el anterior enlace.

Según los datos del Instituto Nacional de Estadística, entre enero y junio de 2019 se vendieron en España 263.557 viviendas. De ellas, el 81% eran de segunda mano (214.266) y el 19% restante (49.291) nuevas.

Mes	Total viviendas	Nuevas	2ª mano
Enero	47.645	9.259	38.386
Febrero	43.695	8.796	34.899
Marzo	42.649	8.045	34.604
Abril	41.049	7.681	33.368
Mayo	47.558	8.305	39.253
Junio	40.961	7.205	33.756
Totales	263.557	49.291	214.266
%	100%	19%	81%

No obstante, estas cifras están algo distorsionadas. Como te contábamos en nuestro artículo sobre el IVA en la vivienda nueva, dentro de ésta no están incluidas tanto los ‘pisos nuevos’ de los bancos (propiedades vendidas por los promotores a las entidades bancarias) como los que han sido previamente alquilados por el promotor durante dos o más años a terceras personas que no sean los nuevos propietarios.

Volviendo a la pregunta que nos ocupa, si es mejor comprar casa nueva o usada, numerosos expertos del sector inmobiliario señalan que no existe una respuesta correcta (también es importante que tengas en cuenta cuándo es el mejor momento para comprar un piso nuevo). Realmente la elección depende de las necesidades y prioridades de cada uno de los futuros propietarios, de ahí la importancia de analizar detenidamente las ventajas de comprar una vivienda nueva o de segunda mano. Vamos a ello.

¿Es mejor comprar vivienda nueva o usada? Ventajas de los pisos nuevos

Sin duda, una de las principales ventajas de comprar una vivienda nueva es, precisamente, esa: es nueva. Por lo tanto, adquirirás un inmueble impoluto en el que nadie ha vivido antes y con una serie de ‘extras’ que no suelen tener los usados: distribución más moderna, materiales de construcción más avanzados, mejores instalaciones y zonas comunes (piscina, área de juegos para niños, pistas de pádel, etc.)...

• Estrenas inmueble: como te contábamos unas líneas más arriba, este es sin duda el aspecto prioritario de muchos compradores que apuestan por los pisos nuevos. Son propiedades que estrenarás tú mismo y que además puedes amueblar a tu gusto.
  
  
• Mayor vida útil del edificio: al tratarse de una nueva construcción evitarás tener que realizar las tediosas, y en ocasiones caras, reformas. Asimismo, tanto tu piso como el edificio no necesitarán trabajos de remodelación en muchos años, ni existe mucha probabilidad de que sufran daños estructurales (cosa que sí puede ocurrir en los antiguos).
  
  
• Mayor tamaño: generalmente, las casas nuevas son edificadas en el extrarradio de las grandes ciudades (en el centro quedan muy pocos terrenos urbanizables), por lo que el precio medio del metro cuadrado construido suele ser menor y eso posibilita que tengan una superficie mayor que los inmuebles de segunda mano (ubicados en zonas más céntricas y caras).
  
  
• Diseños y distribuciones más modernos: los gustos y las necesidades han cambiado con el paso de los años, y eso se hace patente en las nuevas viviendas, que apuestan por diseños más avanzados y distribuciones más inteligentes (habitaciones más grandes tipo suite, etc.). Algunos proyectos inmobiliarios incluso ofrecen opciones de personalización tipo ‘a la carta’.
  
  
• Materiales de mejor calidad y menor gasto energético: los materiales más avanzados incrementan el confort de los pisos nuevos y, lo que es todavía más importante, su eficiencia energética (mayor aislamiento térmico y acústico). Este último factor tiene un reflejo importante a la hora de pagar las facturas todos los meses, ya que es necesario un menor gasto energético en calefacción, etc. Además, los pisos de obra nueva apuestan por tecnologías más avanzadas y la domótica, aspectos que hacen más fácil el día a día de los propietarios.
  
  
• Mejores instalaciones y zonas comunes: sin duda, uno de los puntos más determinantes a la hora de decidir si es mejor comprar vivienda nueva o usada. Las nuevas suelen estar ubicadas en urbanizaciones que ofrecen instalaciones y zonas comunes inimaginables en algunas casas usadas: bellos jardines, parque infantil, piscinas, zonas deportivas, gimnasio, sauna, amplios garajes…
  
  
• Más facilidad de aparcamiento: el hecho de que normalmente se encuentren alejados del centro de las grandes ciudades hace que sea mucho más fácil aparcar en las calles situadas en las inmediaciones de los pisos nuevos.
  
  
• Garantías del promotor: finalmente, las propiedades nuevas cuentan con la garantía del promotor (vigente durante varios años), algo inexistente en el caso de las de segunda mano. Por este motivo es mucho menos improbable que surjan gastos inesperados que haya que pagar (averías, etc.). Aquí tienes todos los detalles sobre la garantía de una casa nueva.

¿Es mejor comprar vivienda nueva o usada? Ventajas de los pisos usados

Los inmuebles de segunda mano también tienen sus ventajas. A modo de resumen, generalmente hay una mayor oferta en el mercado, suelen ser algo más económicos y estar situados en sitios más céntricos.

• Menor precio: las viviendas usadas tienen un precio por metro cuadrado inferior a las nuevas situadas en la misma zona. Eso sí, es muy importante que a la hora de calcular el dinero que vas a gastarte en un inmueble usado también tengas en cuenta el coste de la reforma que vas a realizar (si es el caso).
  
  
• Mejor localización: es otra de sus principales ventajas. Los centros de las ciudades y las calles más emblemáticas no suelen contar con promociones de obra nueva, por lo que si quieres vivir en esas zonas exclusivas tienes que decantarte por inmuebles de segunda mano. Además, en estas áreas también se encuentra una mayor oferta de servicios que en las afueras (donde suelen estar los pisos nuevos): centros de salud, tiendas, colegios, etc.
  
  
• Tardas menos en entrar a vivir a ellas: dependiendo de la fase en la que adquieras una nueva vivienda, el proceso de entrar a vivir a ella puede llegar a demorarse incluso años (en el caso de comprar piso sobre plano). Sin embargo, el principal impedimento para entrar a vivir en una casa de segunda mano es la aprobación de la hipoteca (algo que suele tardar unos tres meses -aquí tienes cómo afecta la Nueva Ley Hipotecaria a la compra de pisos-.
  
  
• Puedes crear una casa a tu gusto: las reformas encarecen la compra, pero si tienes suficiente presupuesto también te permiten modificar la casa según tus gustos y necesidades.
  
  
• Menos impuestos: la menor carga impositiva también es muchas veces un papel determinante en la ecuación de si es mejor comprar vivienda nueva o usada. Mientras que los pisos nuevos están gravados con un 10% de IVA (salvo algunas excepciones como las viviendas de protección oficial, que tienen un 4%), los usados están sujetos al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: depende de cada comunidad autónoma, pero su tipo impositivo suele estar comprendido entre el 4 y el 11% (además existen algunas bonificaciones para la compra de primera vivienda si se cumplen determinadas condiciones).
  
  
• Gastos de comunidad más bajos: normalmente, al tener menos instalaciones que las urbanizaciones de pisos nuevos, los de segunda mano tienen unos gastos inferiores de comunidad.

Conclusión: ¿qué es mejor comprar: vivienda nueva o usada?

Como has podido leer, cada una de las propiedades (obra nueva o segunda mano) tiene sus ventajas e inconvenientes, por lo que no hay una respuesta universal para todo tipo de comprador. Lo mejor es que analices detenidamente factores como tu presupuesto total; necesidad de vivir cerca del centro o en una urbanización repleta de instalaciones, etc.

No obstante, para ayudarte en tu elección a la hora de comprar piso nuevo o segunda mano hemos elaborado esta tabla resumen:

Ventajas vivienda nueva	Ventajas vivienda usada
El inmueble lo estrenas tú	Acceso a vivir en ellos más rápido
Mayor vida útil del edificio. No son necesarias reformas y no hay daños estructurales	Están en sitios mejor ubicados
Suelen tener una mayor superficie	Precio metro cuadrado más barato
Diseños y distribución más modernos	Puedes reformarlo a tu gusto
Materiales de mayor calidad y mejor ahorro energético	Menos impuestos (ITP, no IVA)
Suelen estar ubicados en urbanizaciones con mejores instalaciones	Menos gastos de comunidad
Más facilidades de aparcamiento en las proximidades	Mayor oferta de servicios cerca