¿Qué es un piso de obra nueva? Todo lo que debes saber

Lo primero que debes saber si estas buscando vivienda es qué es un piso de obra nueva exactamente, ya que no todos los inmuebles a estrenar son considerados como tal (más abajo te explicamos por qué).
Por ello es fundamental que sepas cuáles son los requisitos que debe cumplir, qué garantías ofrece y otros aspectos fundamentales para evitar sustos inesperados y conseguir que tu compra sea un éxito. Tampoco está de más que eches un vistazo a nuestro artículo sobre si es mejor comprar vivienda nueva o usada y a cuándo es el mejor momento para comprar un piso nuevo.

Las viviendas de obra nueva ofrecen numerosas ventajas sobre las usadas, que por el contrario suelen ser más baratas: tanto en el precio del metro cuadrado como en los impuestos que debes pagar (el IVA en la vivienda nueva tributa un 10%, mientras que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales de la usada suele estar comprendido entre el 6 y 10%).

No obstante, si eres de esos compradores que prefiere pagar un poco más por una casa construida con mejores materiales, una distribución más actual y mejores instalaciones comunitarias, lo primero que debes conocer es qué engloba exactamente el concepto de obra nueva.

Definición de obra nueva

Según la Agencia Tributaria, las viviendas que pueden definirse de obra nueva son las siguientes:

"Aquellas que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada, salvo que las viviendas se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los adquirentes”.

 
Para la Hacienda Pública solo importan las viviendas cuya construcción o rehabilitación esté terminada; esto es, cuando el arquitecto y el aparejador responsables del proyecto expiden el certificado de fin de obra.

Sin embargo, hay dos puntualizaciones muy relevantes afectan a lo qué es un piso de obra nueva:

• Si el inmueble ha sido alquilado durante dos o más años a la persona que lo acaba comprando, en este caso se sigue considerando de obra nueva.
  
  
• Los pisos que se adquieren a entidades financieras (bancos) no son considerados como nuevos por la Administración, ya que en realidad han sido previamente vendidos a estas por una promotora. Así, pese a ser nuevos, no son considerados ni tributan como tal.
  

¿Qué debes saber antes de comprar un piso de obra nueva?

Básicamente, existen dos formas de comprar un piso de obra nueva: sobre plano (obra nueva, pero en construcción) y una vez edificado.

Comprar una vivienda de obra nueva sobre plano

Si una de las principales razones por las que se compra un piso nuevo es para evitar las reformas, en el caso de comprar un piso sobre plano también existen una serie de ventajas adicionales:

• Más barato. Se compra un activo del que se espera una revalorización mientras se construye. La vivienda podría valer más construida de lo que vale sobre plano.
• Es un ahorro. El precio no cambia durante su construcción y nos permite ahorrar para tener una reserva de capital a la fecha de entrega.
• Facilidades de pago. Disponemos de más tiempo para cubrir el precio del piso y podemos optar a mejores condiciones con la entidad que financia la promoción. En ocasiones incluso nos podemos subrogar la hipoteca de la promotora.
• Posibilidad de personalización. No solo se evita la reforma, sino que en ocasiones es posible personalizar la casa y diseñarla según los gustos del comprador. 

Sin embargo, comprar una vivienda nueva sobre plano también tiene mayores riesgos. El principal, que se cumplan las condiciones pactadas sobre el plano: estructuras, memoria de calidades, fechas de entrega… Toda esta información, más otra adicional (memoria de incidencias, posibles modificaciones, instrucciones de uso y mantenimiento del inmueble, etc.) aparecen recogidas en el Libro del Edificio que el promotor debe entregar al comprador potencial. Por este motivo, es recomendable realizar una lectura detallada de él.





  Además, el comprador debe asegurarse de que el acuerdo de compra incluya las garantías necesarias para reclamar en caso de incumplimiento de contrato o defectos de obra. Para ello es muy recomendable recurrir al asesoramiento legal. 

Dos garantías legales protegen la compra sobre plano. Por un lado, un seguro o aval que garantice la devolución del dinero entregado más los intereses si no se acaba la edificación. Y, por otro, la de que el dinero aportado por los compradores debe ser depositado en una cuenta destinada única y exclusivamente a esa construcción.

Comprar un piso de obra nueva terminado

Nuevamente, lo más importante cuando se compra un piso de obra nueva terminada es que no haya sorpresas de ningún tipo y que cumpla exactamente con lo acordado. Para ello hay que exigir que en el contrato se incluya toda la información sobre las características y calidades del inmueble, que sea lo más completo posible.

Datos que debe incluir el promotor en la documentación:

• Precio y forma de pago.
• Documentación referente a la obra: certificado final de obra, cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación, garantía obligatoria y seguro decenal.
• Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones e información sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.
• Plano de la vivienda con datos sobre superficie útil, distribución, trazado de las redes eléctricas, agua, climatización, medidas contra incendios y comunicaciones.
• Memoria de calidades para los emplazamientos térmicos y acústicos.

Garantía de la obra nueva

Ya sabemos qué es un piso de obra nueva y los aspectos en los que debes fijarte al hacer la compra. Ahora es importante conocer también la garantía de una casa nueva. Pero antes de contarte cuántos años de garantía tiene una casa nueva, lo primero que debes saber es que esta garantía se encuadra en la Ley de Ordenación de la Edificación y cubre tres periodos de tiempo diferentes.

La primera garantía de vivienda de obra nueva tiene una cobertura de un año para defectos en los acabados como pinturas, suelos, puertas, etc. La segunda, de tres años de duración, cubre aquellos daños en elementos constructivos o instalaciones que afecten a la habitabilidad del edificio (humedades en paredes y techos, etc.).




Finalmente, la garantía más extensa de la obra nueva se prolonga hasta los diez años y cubre los defectos estructurales. Estos incluyen problemas en la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales.

Al margen de estas garantías, el comprador dispone de cinco años para reclamar en el caso de que se haya dado algún incumplimiento de contrato. Por ejemplo, si se no se cumplen las condiciones que aparecían en los folletos publicitarios (tienen validez contractual y por eso deben conservarse) o en la memoria de calidades.

Un detalle muy importante que debes tener en cuenta si compras un inmueble nuevo que fue construido hace tiempo: los plazos de estas garantías empiezan a contar desde la fecha de expedición del certificado de fin de obra, no desde la entrega del piso.