¿Qué piso me puedo comprar con mi sueldo?

Generalmente, esta es la primera pregunta que nos hacemos cuando decidimos buscar un nuevo hogar: ¿qué piso me puedo comprar con mi sueldo? La razón es que la mayoría de nosotros tenemos que solicitar un préstamo hipotecario para poder hacernos con una vivienda.

En muchos casos se trata de la mayor inversión de nuestra vida. Por tanto, es vital que conozcamos exactamente hasta dónde podemos endeudarnos para poder lograr ese piso que tanto nos gusta.

Las dos claves para obtener un presupuesto realista son conocer el importe máximo que nos va a prestar la entidad financiera y nuestra capacidad de endeudamiento. Así, la pregunta inicial de qué piso puedo comprarme con mi sueldo pasa a ser qué hipoteca puedo conseguir con mi sueldo (aquí tienes cómo afecta la Nueva Ley Hipotecaria).

Pero no solo hay que tener en cuenta el precio del inmueble y el valor de la hipoteca que nos van a dar (un error muy frecuente). Debemos prestar atención a todos los gastos en la compra de una vivienda nueva en 2019. Es decir, incluir todos los gastos e impuestos que corren de nuestra cuenta en la operación de la compra del inmueble y concesión de la hipoteca. Solo conociendo el verdadero importe del coste de la vivienda podremos estimar hasta dónde podemos llegar con el endeudamiento.

Qué piso me puedo comprar con mi sueldo. Cálculos previos

Como hemos dicho, los gastos e impuestos (IVA de la vivienda, etc.) que conlleva la compra de un piso tienen que estar incluidos en el presupuesto que hagamos. Pero también han de estar las actualizaciones que necesite el piso, las adaptaciones que queramos hacer para que esté a nuestro gusto (si las hubiera) y otros costes adicionales (como por ejemplo, la mudanza). Los gastos de compra del inmueble y tramitación de la hipoteca rondan entre un 10% y un 15% de su valor.

En cuanto a las modificaciones solo tú puedes valorarlas. No obstante, es recomendable que pidas un presupuesto para hacerte una idea de su coste aproximado. Por otro lado, estas reformas necesarias por actualización de calefacción, tuberías o sistema eléctrico pueden servirte para negociar un precio a la baja (en el caso de las viviendas de segunda mano).

Qué hipoteca me puedo permitir con mi sueldo

Una vez que conoces de forma muy aproximada el valor total del capital que necesitas es el momento de preguntar a las distintas entidades financieras qué hipoteca puedes conseguir con tu sueldo y patrimonio.

Aunque los tiempos del dinero fácil han terminado, también lo han hecho las hipotecas de 40 y 50 años. La mayoría de las hipotecas contratadas ahora tienen un plazo comprendido entre los 20 y 30 años. Generalmente podrás conseguir un máximo del 80% del valor de tasación del inmueble (gastos no incluidos). Además, las entidades bancarias suelen conceder hipotecas cuya cuota no excede del 30 o 35% de tu salario.

Teniendo en cuenta todos estos factores, y volviendo a la pregunta inicial de qué piso me puedo comprar con mi sueldo, la respuesta es que al margen de la hipoteca que consigas (80% del valor de tasación del inmueble) debes tener ahorrado un mínimo del 30/35%% adicional (el 20% que no te concede el banco y el 10/15% correspondiente a los gastos de compra).

No hipotecarse ni a muchos años ni a pocos

Los simuladores de hipotecas te calculan el importe máximo del préstamo que te concederá el banco y las letras que tendrás de pagar según el importe y el tiempo de amortización (años de hipoteca). La forma de reducir la cuota mensual ha sido siempre solicitar un préstamo a un plazo mayor. Por ello es muy importante que calcules bien el número de años que necesitarás para pagar desahogadamente tu hipoteca: elegir más de la cuenta te saldrá muy caro (por los intereses), pero tampoco es recomendable que te quedes corto en el plazo y tengas problemas para pagar la letra cada mes. 

En algunos casos, incluso puede ser mejor ahorrar un poco más y esperar un tiempo antes de plantearnos comprar una vivienda, buscar una más barata o valorar la opción de un alquiler con derecho a compra.



Dos últimos consejos:

• El Euribor está en mínimos, por lo que una hipoteca a tipo variable tiene mucho margen de subida y ninguno de bajada (la tendencia creciente es contratar hipotecas fijas para evitar este riesgo).
• Por otro lado, has de valorar si te hipotecas solo que puedes encontrar pareja en un futuro y, según tu empleo y años, es posible que tu sueldo mejore con el tiempo (en el caso contrario también debes tenerlo en cuenta). 

Qué piso me puedo comprar con un sueldo de 1.000 euros, 2.000...

En cualquiera de los casos, los expertos financieros recomiendan no superar en la letra el 30% de tus ingresos mensuales. Es importante que el 65% restante lo destines a tus gastos mensuales, imprevistos, etc.

Ahora sí, veamos algunos ejemplos de hipotecas para responder a la cuestión de qué piso me puedo comprar con mi sueldo de 1.000, 2.000 y 3.000 euros, una vez incluidos los gastos e impuestos, y sabiendo que no podrás obtener de la entidad financiera más del 80% del precio del piso.

Supongamos una persona de 30 años que busca una hipoteca variable a 30 años para su primera vivienda en Madrid (piso de obra nueva). Utilizando el calculador de hipotecas de ING para un préstamo sin productos combinados y tipos de interés del 1,99% (TIN primer año), +1,91% (resto de años desde Euribor) y 1,67% (TAE Variable), estas son las cifras a las que deberás hacer frente (la cuota del primer año de hipoteca es ligeramente superior, pero no la hemos incluido porque no tiene un gran efecto en un pago tan extenso en el tiempo).

Sueldo neto	Precio del piso	Hipoteca (30 años)	Aportación 20% piso	Gastos e impuestos	Aportación total	Letra mensual	Importe devolver
1.000€	120.000€	96.000€	24.000€	14.714€	38.714€	338€/mes	121.772€
2.000€	240.000€	192.000€	48.000€	27.795€	75.795€	675€/mes	243.544€
3.000€	370.000€	296.000€	74.000€	41.926€	115.926€	1.041€/mes	375.464€

Como puedes ver en la tabla superior, con una nómina de 1.000 euros al mes el precio máximo recomendable de una vivienda sería de 120.000 euros. Eso supondría una letra mensual de unos 338 euros, que estaría dentro de los máximos recomendables (35% de tu salario). De esos 120.000 euros, el banco nos aportaría una hipoteca de 96.000 euros, mientras que nosotros tendríamos que dar 38.714 euros en concepto del 20% restante de la hipoteca y los gastos e impuestos de la operación. Tras el pago íntegro de la hipoteca habremos devuelto al banco 121.772 euros (por los 96.000 que nos prestó inicialmente).

Con unos ingresos de 2.000 euros mensuales, podríamos abonar una letra mensual de 675 euros, lo que nos daría para una vivienda de 240.000 euros con una aportación propia de 75.795 euros. El dinero total que habremos devuelto al banco tras la conclusión de la hipoteca será 243.544 euros.

Por último, con unos ingresos de 3.000 euros y una aportación propia de 115.926 euros podríamos obtener una vivienda de 370.000 euros. La letra mensual no llegaría al límite de los 1.050 euros.