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Cómo comprar una vivienda sin ahorros

04.09.2019 20:22

Cómo comprar una vivienda sin ahorros


¿Quieres saber cómo comprar una vivienda sin ahorros? Te contamos todas las opciones que hay actualmente para comprar piso sin tener nada ahorrado.

Sin duda, el dinero es el principal escollo a la hora de adquirir un inmueble. Comprarlo al contado es algo que está fuera del alcance de la mayoría de personas, que se ven obligadas a solicitar una hipoteca. Y aquí surge el primer interrogante: ¿qué piso me puedo comprar con mi sueldo?

El segundo es cuánto dinero debes tener ahorrado, ya que los bancos cuando conceden una hipoteca dan como máximo el 80% del valor de tasación de la vivienda. Esto significa que es necesario tener ahorrado el 20% restante para pagar la casa más otro 10 o 15% adicional para hacer frente a los gastos de compra y tramitación de la hipoteca (aquí tienes cómo afecta la Nueva Ley Hipotecaria). Ante la dificultad que tienen algunos compradores para sumar esta cantidad de dinero (sobre todo los jóvenes por la inestabilidad laboral y los bajos salarios), la siguiente cuestión que se plantean es cómo comprar un piso sin tener dinero ahorrado.

Pese al desconocimiento de algunos compradores, sí existen varias alternativas que facilitan la compra de una casa sin ahorros

Comprar una vivienda al banco

Desde la crisis inmobiliaria, los bancos acumulan un importante stock de viviendas de las que tratan de desprenderse para sanear sus balances. Para promover la venta de estos inmuebles, las entidades financieras ofrecen préstamos con mejores condiciones e incluso ofrecen hipotecas del 100% que cubren el precio total de la casa (si dudas entre hipoteca variable o fija en 2019 pincha en el enlace anterior).

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Aquí tienes la primera fórmula de cómo comprar una vivienda sin ahorros. Eso sí, necesitarás tener suficiente dinero para pagar los gastos de compra de esa vivienda y de la hipoteca. Aunque en esta último caso y gracias a la Nueva Ley Hipotecaria, estos se han quedado reducidos a la tasación (entre 200 y 600 euros según el valor del inmueble) y la copia de la escritura hipotecaria (unos pocos euros).

El único inconveniente es que estas viviendas de los bancos suelen encontrarse en las afueras, principalmente pequeñas poblaciones y zonas de costa, ya que el stock en las grandes ciudades se ha reducido durante los últimos años. Por lo tanto, es posible que tengas que ser un poco flexible a la hora de elegir el lugar donde quieres comprar tu casa.

Alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra permite acceder a una casa en régimen de alquiler pagando solo la renta mensual, sin necesidad de tener ahorros previos y después de un tiempo comprar la vivienda, descontando del precio final lo que ya se ha pagado durante el alquiler.

No te pierdas: ¿Qué es el IRPH bancario?

  La ventaja de este sistema es que hace posible comprar un piso sin ahorros previos, ya que no precisa el fuerte desembolso inicial que exige la compra. Durante el periodo de alquiler, que no puede superar los 5 años (aunque es posible prorrogarlo si así lo acuerdan el propietario y el inquilino), el futuro comprador puede ir ahorrando el dinero.

Además, este sistema tiene otra ventaja para el comprador en cuanto que el precio de la vivienda queda congelado, no se incrementa. Esto significa que cuando se ejerce la opción de compra y se descuenta el dinero pagado durante el alquiler, el precio que tiene que pagar es bastante menor. Esto, a su vez, tiene un efecto en los gastos de la compra, ya que como la cantidad final a desembolsar es menor, estos también serán más bajos.

Entre las desventajas del alquiler con opción a compra de una vivienda están que el inmueble baje su precio durante el periodo de alquiler (algo poco probable salvo que estalle una nueva crisis inmobiliaria), que el precio del alquiler suele ser algo superior al de uno convencional y que el futuro comprador se eche atrás y pierda el dinero invertido hasta ese momento.

 Esta opción es una buena alternativa a cómo comprar una casa sin ahorros ni aval, por lo que es muy adecuada para aquellas personas que tienen dificultades para conseguir una hipoteca y que tampoco pueden -o quieren- contar con el apoyo familiar para realizar la compra.

Comprar el piso con ayuda familiar

La familia puede ser otra respuesta a cómo comprar una vivienda sin ahorros. Un préstamo familiar puede aportar el capital restante para comprar una casa. El apoyo de los padres es muy habitual para ayudar a los hijos a adquirir una vivienda y emanciparse del hogar.

Sin embargo, hay que tomar algunas precauciones para evitar problemas con Hacienda. Es conveniente firmar un contrato por escrito en el que se establezca que el préstamo es gratuito: si no se especifica el interés del préstamo, Hacienda puede considerar que se aplica el interés legal del dinero, que este año está en el 3%, y gravar al prestador por la ganancia obtenida con el préstamo.

Tener un avalista o hipotecante no deudor 

Otra forma de apoyo frecuente es poner como garantía del préstamo hipotecario el bien de un familiar. Normalmente, los padres ponen su vivienda como aval en el contrato hipotecario para conseguir que el banco conceda al comprador la parte de dinero que necesita para adquirir la casa. El problema de ser avalista es que en caso de impago de la deuda por parte del comprador, el avalista debe responder con todo su patrimonio (es más, el propio banco puede elegir ir antes contra el avalista que contra el propio deudor).

Para limitar la responsabilidad de los familiares es recomendable que, en vez de avalista, elijan la figura del hipotecante no deudor, ya que su responsabilidad quedará solo limitada al porcentaje de la propiedad hipotecada como garantía.

Disponer de ingresos elevados

Aunque no suele ser frecuente, puedes comprar un piso sin ahorros previos si dispones de unos ingresos elevados y solvencia económica: el banco considera que eres un cliente que puede asumir el pago de la hipoteca sin dificultades. En esta situación están más abiertos a conceder préstamos por un porcentaje mayor que los habituales: hablamos de las codiciadas hipotecas al 100%. Además, si el cliente cuenta con otros productos financieros contratados en la entidad es más fácil conseguir mejores condiciones.

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Tener un sustancioso contrato indefinido o ser funcionario también facilita poder comprar una casa sin ahorros. Los empleados de algunos sectores (como el bancario) también pueden conseguir condiciones ventajosas e incluso hipotecas por el importe íntegro de la vivienda.

Los seguros de crédito hipotecario 

Los bancos y aseguradoras están lanzando de forma conjunta productos con el fin de facilitar que los compradores puedan comprar una vivienda sin ahorros. Uno de estos productos son los seguros de crédito hipotecario, que permiten elevar el importe de la hipoteca hasta el 95% del valor de la tasación. De esta forma, el comprador necesita menos dinero para la entrada de la vivienda.

Estos seguros están diseñados para clientes que tienen una tasa de esfuerzo aceptable, ratio que se calcula teniendo en cuenta los años de salario que se tienen que destinar a pagar la compra de la vivienda, y que piden hipotecas por un valor máximo de 250.000 euros. Los seguros de crédito hipotecario son un producto habitual en países de nuestro entorno como Alemania, Gran Bretaña o Italia, y ahora empiezan a introducirse en el mercado español.

Como ves, existen distintas fórmulas que facilitan cómo comprar una vivienda sin ahorros. No obstante, como se trata de una de las decisiones económicas más importantes que tomarás en tu vida conviene analizar detenidamente las ventajas y desventajas de cada una de estas opciones. Recuerda que cuánto más dinero tengas ahorrado menos necesitarás financiar con una hipoteca y el coste final de la vivienda será menor.

Fotos: Pixabay (Nattanan Kanchanaprat y Pixabay) y Unsplash.