¿Cómo funciona el alquiler con opción de compra?

Índice
  1. Cómo funciona el alquiler de piso con opción de compra
  2. Ventajas del alquiler con opción a compra
  3. Inconvenientes del alquiler con opción a compra
  4. Tributación del alquiler con opción a compra
  5. ¿Cómo hacer los contratos de alquiler con opción a compra de vivienda?
¿Cómo funciona el alquiler con opción de compra?
Cómo funciona el alquiler con opción de compra

¿Cómo funciona el alquiler con opción de compra? Es una de las preguntas que más se hacen las personas que están pensado adquirir una vivienda y que tienen dificultades para conseguir una hipoteca y/o disponer del dinero necesario para afrontar la compra.
La situación actual del mercado también incita a pensar en el alquiler con opción a compra en 2019 como una solución para acceder a una vivienda. Por un lado, los alquileres son elevados, tanto que suponen un importe cercano a la letra de una hipoteca (o incluso superior). Por otro, las condiciones de los bancos para facilitar el capital necesario para acometer la compra tampoco ayudan, ya que solo prestan un 80% del precio de la vivienda. Si a eso unimos el 10%-15% adicional que debe asumir el comprador en concepto de gastos de compra de una vivienda nueva, la operación puede resultar muy complicada. Y es que hoy por hoy es muy difícil comprar una vivienda sin ahorros.


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De ahí que muchos ahorradores que ven en el alquiler una pérdida de dinero y que no tienen suficiente capital para comprar un piso se decanten por el alquiler de un piso con opción a compra. Si quieres saber más sobre cómo funciona el alquiler con opción de compra, las condiciones más habituales, la tributación o cómo son los contratos, sigue leyendo.

Cómo funciona el alquiler de piso con opción de compra

Mediante el alquiler con opción a compra, vendedor y comprador acuerdan que el segundo viva como alquilado pagando unas cuotas mensuales pero que, tras un periodo de tiempo determinado, pueda adquirir finalmente la vivienda. Los aspectos a tener en cuenta son:

  • Precio final de la vivienda. Las dos partes establecen previamente un precio final de la vivienda del que se descontará un porcentaje de las cuotas que se pagan cada mes en concepto de alquiler. Este precio se mantiene fijo y no puede variarse bajo ningún concepto.

  • Cuotas de alquiler. En el contrato se establecen unas cuotas de alquiler que actúan como una especie de letra al vencer el plazo de compra establecido (generalmente entre dos y cinco años), por lo que con el paso del tiempo el inquilino va reduciendo el importe final que tendrá que pagar por el piso y además tiene un margen mayor para ahorrar o conseguir la hipoteca (que además será más reducida que si tuviera que pagar el inmueble de inicio). A diferencia del precio final (fijo), el importe de las cuotas sí puede incrementarse de acuerdo con el IPC.

    Es importante que tengas en cuenta que generalmente no se descuenta el importe íntegro de estas cuotas a la hora de efectuar la compra del inmueble. Lo normal es que durante uno o dos años se compute el 100% de estas mensualidades, pero que posteriormente el porcentaje vaya disminuyendo (80%, etc.) según se aproxima el vencimiento del contrato. Esto hace que la mayoría de las operaciones de alquiler con opción a compra se cierren durante los primeros años con el fin de que el precio final del inmueble no se encarezca demasiado. Además, así el propietario original evita verse penalizado en exceso en el caso de que la propiedad aumente su valor.

    Esta fórmula de porcentaje decreciente solía ser la utilizada por las promotoras que ofrecieron en su momento pisos de obra nueva con opción a compra, algo que ocurrió sobre todo después de la crisis debido al elevado stock de propiedades con el que contaban (los promotores vieron en el alquiler con opción a compra una forma de facilitar su venta). No obstante, en la actualidad es raro encontrar pisos de obra nueva que ofrezcan alquiler con opción a compra.

  • En relación al importe de las cuotas con respecto a un alquiler convencional depende de cada caso concreto, aunque no es raro que sean algo superiores.

  • Prima por opción de compra. Esta es la gran diferencia con un alquiler. Aunque no es obligatoria, y depende de lo que pacten las partes, en los contratos de alquiler con opción a compra de una vivienda suele incluirse una prima como garantía de que el inquilino acabará efectuando la adquisición del inmueble. Debe pagarse a la firma del contrato y habitualmente es el 10% del precio del piso.

    Esta prima por opción de compra suele perderse (debe figurar en el contrato) si el inquilino finalmente desiste de la compra o no cumple con el pago de las cuotas de alquiler durante más de dos meses. Lógicamente, también perderá el importe total de las cuotas pagadas hasta ese momento.

  • Plazo para efectuar la compra. En el contrato suscrito debe aparecer claramente reflejada la fecha final para realizar la adquisición de la vivienda. No obstante, también es frecuente incluir plazos intermedios por si el inquilino quiere cerrar la operación antes (algo que, como ya te hemos comentado, suele ser lo frecuente).

Ventajas del alquiler con opción a compra

Ahora que ya conoces cómo funciona el alquiler con opción de compra, también es importante saber cuáles son sus pros. Desde el punto de vista del inquilino o comprador, la principal ventaja es poder disfrutar de una vivienda esquivando la hipoteca y los gastos de compra durante un tiempo determinado. Para el vendedor, que se asegura la venta del inmueble. No obstante, hay otros beneficios para ambas partes que conviene repasar:



Comprador Vendedor
Mayor tiempo para ahorrar o conseguir la hipoteca Venta del piso segura y en un plazo concreto
Se asegura la compra del piso y a un precio fijo. Tiene diferentes fechas para hacerlo Se asegura la ocupación de la vivienda y unos ingresos por alquiler durante un tiempo
Puede adecuar la vivienda a su gusto porque será suya El inquilino cuidará el inmueble, ya que quiere comprarlo
Tiene la posibilidad de valorar si la vivienda y el barrio se amolda a sus necesidades
Ventajas fiscales (reducción del IRPF) durante el periodo de alquiler si cumple las condiciones
Puede renunciar a la compra si la vivienda no cumple sus expectativas o por motivos económicos Mayores cuotas de alquiler mensual que en un alquiler convencional (solo en algunos casos)
Puede desgravarse del IRPF el alquiler de la vivienda
Si el comprador se arrepiente, se queda con la prima y las cuotas abonadas hasta ese momento
Aunque no efectúe la compra, puede disfrutar de la totalidad del contrato de alquiler En caso de que se anule la compra, puede suscribir un nuevo contrato de alquiler con el inquilino
Tiene la posibilidad de acceder a las ayudas al alquiler o compra de primera vivienda (si cumple los requisitos)
Dispone del desembolso inicial de la prima para invertirlo 

Inconvenientes del alquiler con opción a compra

Los inconvenientes del alquiler con opción a compra son algo más difíciles de determinar al depender de diferentes factores como la evolución del mercado inmobiliario, la situación económica del inquilino en el momento de efectuar la adquisición, etc. No obstante, en líneas generales son los siguientes:

Comprador

Vendedor

El precio fijo impide que pueda beneficiarse de posibles bajadas del mercado El precio fijo impide que pueda beneficiarse de posibles subidas del mercado
En caso de desistir de la compra, perderá las cuotas pagadas y la prima No puede vender el piso a otro comprador o en el momento que quiera
Tiene que hacer mayor desembolso que en un alquiler tradicional Aunque el comprador desista de la compra tendrá que esperar a la conclusión del alquiler para disponer del piso
No puede elegir otro piso que le guste más (salvo que acepte perder el dinero desembolsado) Tiene que esperar al plazo de compra para disponer del dinero del piso

Tributación del alquiler con opción a compra

La tributación del alquiler con opción a compra es una de las partes más complicadas al tratarse de un contrato mixto. Según la operación que se realice finalmente se aplican distintos tributos (IVA, ITP, etc.) por lo que conviene buscar asesoramiento fiscal, tanto para el comprador como para el vendedor.
Al estar sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales de la vivienda, los contratos de alquiler con opción a compra pueden generar diferentes situaciones de tributación:

  • El inquilino debe liquidar una doble tributación por el ITP, tanto por el alquiler como por la opción de compra (si la hay). Cuenta con un plazo de 30 días desde la firma del contrato para hacerlo (el vendedor será el responsable subsidiario si el primero no lo hace). El propietario, por su parte, debe declarar la ganancia obtenida con el alquiler y la prima.

  • Una vez efectuada la venta del inmueble, el inquilino debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales correspondiente a la compraventa (si no es vivienda nueva) o el IVA (vivienda nueva). En este caso, el impuesto del IVA en el alquiler con opción a compra (10%) se aplica solo al dinero que falta por pagar (ya que las cuotas de alquiler pagadas previamente y la prima ya estaban gravadas con el IVA). Por su parte, el vendedor deberá pagar la plusvalia municipal y el IRPF de la ganancia obtenida en la venta del inmueble usado o el IVA del piso de obra nueva.

No obstante, el mayor inconveniente del alquiler con opción a compra es la parte burocrática, porque ese contrato mixto incluye cláusulas tanto de alquiler como de compraventa que están vinculadas entre sí, pero donde priman las del alquiler. En este caso la recomendación es siempre buscar un asesoramiento legal. 

¿Cómo hacer los contratos de alquiler con opción a compra de vivienda?

Aunque no existe una regulación específica, los contratos de alquiler con opción a compra quedan recogidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y en el Reglamento Hipotecario (Art. 14). Son dos contratos, uno de alquiler y otro de compraventa, vinculados por una cláusula en el contrato de arrendamiento en el que se incluye la voluntad de ambos de realizar la compraventa antes del vencimiento.
Será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes:
Primera. Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
Segunda. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.
Tercera. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.
En el arriendo con opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.

Artículo 14 del Reglamento Hipotecario

Por tanto, no solo es importante saber cómo funciona el alquiler con opción de compra, sino plasmar correctamente todo en un documento. Por ello. el contrato de alquiler con opción a compra debe incluir todas las cláusulas que especifiquen las condiciones del alquiler y de la compra. Además, aunque no es obligatorio, es recomendable inscribirlo en el Registro de la Propiedad para que sea exigible a terceros y tenga una mayor seguridad jurídica. 

Alquiler con drecho a compra


Como te hemos comentado antes, conviene saber que el contrato de alquiler prevalece sobre el de compra. Esto implica que, si el comprador desiste de su opción, puede seguir alquilado hasta el final de los cinco años , tal y como establece la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Estas son las cláusulas que deben incluir los contratos:


Contrato de alquiler:

  • Periodo de duración del alquiler.

  • Plazos final e intermedios en los que se puede ejercer el derecho a compra junto a la forma en que debe comunicarse (generalmente, acta notarial).

  • Importe de la mensualidad (revisable según IPC).

  • Reparto de los gastos de comunidad y reformas de la vivienda.

Contrato de compraventa

  • Objeto del contrato: propósito de venta del piso por parte del comprador y de compra por parte del inquilino.

  • Precio de venta del inmueble.

  • Porcentaje de las cuotas mensuales de alquiler (fijo o variable) que se descontarán del precio final.

  • Importe de la prima pagada (habitualmente 10% del precio de la vivienda).

Cuando el alquiler con derecho a compra se ejerce sobre una vivienda de segunda mano es especialmente importante revisar que esta no tenga cargas o impagos de ningún tipo. Para ello hay que solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad.

Esperamos que ahora que sabes cómo funciona el alquiler con opción de compra tengas más claro si resulta un opción interesante en tu caso. Eso sí, una última recomendación: antes que nada, asegúrate de que podrás afrontar la compra en el plazo convenido: en el caso contrario, perderás todo lo pagado y seguirás sin vivienda...

Fotos: Unsplash (Bruce Mars, Soroush Karimi y Jarek Ceborski).


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