¿Qué cubre la garantía de una casa nueva?

La garantía de una casa nueva es uno de los aspectos que debes conocer en profundidad cuando adquieres un inmueble. No es extraño que tras la entrega de llaves aparezca algún desperfecto, por lo que es fundamental que sepas exactamente cómo funciona la garantía de obra nueva para reclamar su reparación de la forma adecuada.

Los periodos de vigencia, la cobertura o el plazo para reclamar son algunos de los puntos esenciales de la garantía de un piso nuevo que debes saber para defender tus derechos como cliente y consumidor. Si no los conoces no te preocupes, porque en este reportaje te desvelamos todos los secretos de la garantía de una casa nueva.

¿Qué son los vicios ocultos o defectos de construcción de una vivienda nueva?

Antes de contarte todo sobre la garantía de tu vivienda nueva es importante que sepas si lo que has comprado es considerado realmente obra nueva. Tal y como ya te hemos contado en nuestro post sobre qué es un piso de obra nueva, la Agencia Tributaria considera que son las siguientes viviendas:

"Aquellas que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada, salvo que las viviendas se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los adquirentes”.

  
Una puntualización: los llamados pisos de bancos, aquellos que las entidades financieras han comprado previamente a una promotora y que no han recibido ningún inquilino, tampoco se consideran nuevos a efectos legales.

A la hora de hablar de los defectos de una construcción hay que diferenciar entre aquellos que son más evidentes y suelen verse a simple vista (fallos de acabados, etc.) y los conocidos como vicios ocultos. Estos últimos no son perceptibles en el momento en el que recibes la vivienda pero están ahí o pueden aparecer al cabo de un tiempo: humedades, fallos eléctricos, grietas…

En ambos casos, el propietario tiene derecho a exigir al promotor la reparación de todos estos desperfectos (siempre y cuando se encuentre dentro de los periodos de garantía que establece la ley y que veremos más abajo).

  Por ello, lo primero que debes hacer en el momento de entrega de tu vivienda (aquí tienes nuestros consejos a la hora de comprar una casa nueva) es examinarla detenidamente para encontrar posibles desperfectos: comprueba que no hay fallos de acabados y que todo funciona correctamente (grifos, tomas de luz, enchufes, etc.). Si es posible, lo ideal es que te acompañe un técnico de confianza, por ejemplo un familiar o amigo arquitecto que sea capaz de ver cosas que para ti pasarán inadvertidas.

¿Qué dice la ley sobre la garantía de una casa nueva?

Según establece la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (documento), todos los agentes que participan en el proceso de edificación son responsables de los daños materiales o defectos que puedan aparecer en un inmueble desde su fecha de finalización.

Sobre esta responsabilidad, el texto legal añade lo siguiente:

“Para los distintos agentes que participan a lo largo del proceso de la edificación se enumeran las obligaciones que corresponden a cada uno de ellos, de las que se derivan sus responsabilidades, configurándose el promotor como una persona física o jurídica que asume la iniciativa de todo el proceso y a la que se obliga a garantizar los daños materiales que el edificio pueda sufrir (…).
La responsabilidad civil de los diferentes agentes por daños materiales en el edificio se exigirá de forma personal e individualizada, tanto por actos propios, como por actos de otros agentes por los que, con arreglo a esta Ley, se deba responder.
La responsabilidad se exigirá solidariamente cuando no pueda ser atribuida en forma individualizada al responsable del daño o cuando exista concurrencia de culpa, sin que pueda precisarse la influencia de cada agente interviniente en el daño producido”.
Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación

  
Esta ley llena un vacío legal en la regulación de la edificación de obra nueva e identifica las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en la construcción. Además, ofrece garantías que protegen al futuro usuario de la vivienda. Asimismo, la LOE también contempla que cualquier obra nueva debe cumplir con unos requisitos técnicos básicos que ofrezcan una garantía al comprador tanto en los aspectos de funcionalidad y seguridad del edificio como aquellos referentes a la habitabilidad.

¿Cuántos años de garantía tiene una casa nueva?

La siguiente pregunta importante es cuántos años de garantía tiene una casa nueva. Nuevamente, la legislación es muy clara al respecto y establece tres periodos claramente definidos en la garantía de una casa nueva:

• Garantía de un año en una casa nueva: cubre los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. Aquí, pueden incluirse los defectos más evidentes, como fallos de pintura, etc.
  
  
• Garantía de tres años en una casa nueva: afecta a los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad. Entre otras, aquí se enmarcaría la garantía de obra nueva referente a humedades, fallos en las instalaciones, calefacción, etc.
  
  
• Garantía de diez años en una casa nueva: también llamado seguro decenal. Cubre los defectos más graves, como los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
  

A la hora de calcular el periodo de vigencia de estas garantías es muy importante que tengas en cuenta que estas empiezan a contar desde el momento en el que constructor entrega la obra, no en el momento de la compra de la vivienda. Por este motivo, si cuando compras un inmueble ya ha transcurrido un tiempo desde su construcción deberás restarlo al periodo de cada una de las garantías de las viviendas de nueva construcción. A modo de ejemplo, un piso construido hace cuatro años y vendido ahora solo tendrá en vigor el seguro decenal (y solo vigente durante seis años).

  Por otro lado, el comprador cuenta con un plazo de dos años desde la aparición de los daños para reclamarlos, al margen de que en esos 24 meses se sobrepase la garantía.

¿Cómo reclamo los daños cubiertos por la garantía de obra nueva?

Cualquier daño material que detectes dentro del plazo de garantía de una casa nueva debe ser reclamado al promotor u otros agentes que hayan intervenido en el proceso de construcción. Es recomendable que lo comuniques a través de un burofax para que quede constancia legal de ello. Además, en el caso que finalmente tengas que recurrir a la vía judicial te servirá como prueba.

Este procedimiento es el más recomendable para reclamar pequeños defectos (acabados, etc.), ya que normalmente suelen ser solventados por la promotora o constructor tras recibir la notificación.

  Si tu vivienda sufre defectos más graves que afectan a la habitabilidad y/o seguridad estructural (humedades, fallos de las instalaciones, etc.) es recomendable que recurras a un experto independiente (no vinculado a la promotora). Este técnico determinará la gravedad de la incidencia y el coste de la reparación. Tal y como ocurre en el caso anterior, debes enviar un burofax a la promotora y constructora notificando el problema (si es muy grave también debes enviarlo al arquitecto, ya que también puede tener parte de responsabilidad).

En el caso de que los responsables no solucionen tu problema tendrás que recurrir a la vía judicial, aunque ten en cuenta que el coste económico es elevado: tendrás que pagar los servicios de un abogado, un perito, etc. No obstante, si el informe pericial que presentas en el juicio te da la razón y te encuentras dentro de los plazos de garantía y reclamación, lo normal es ganes el proceso.

La garantía en un piso de segunda mano

La garantía en un piso de segunda mano es diferente. Si el inmueble tiene menos de diez años de antigüedad sí podrás beneficiarte de algunas de las garantías que te comentábamos más arriba. En el caso de que los supere, la garantía de una vivienda de segunda mano solo cubre un periodo de seis meses para reclamar al vendedor en caso de que encuentres daños o vicios ocultos. No obstante, la reclamación es mucho más compleja, ya que en la mayoría de las compras de vivienda de segunda mano, el comprador acepta en el contrato conocer el estado en que se encuentra el inmueble.

Ahora que ya conoces todos los secretos de la garantía de una casa nueva, te invitamos a que descubras cómo comprar un piso sobre plano, qué piso te puedes comprar con tu sueldo o cuál es elIVA en la vivienda nueva.


Fotos: Pixabay (Michal Jarmoluk y Martin Tajmr).