Claves de la Ley de Vivienda aprobada por el Gobierno

El Gobierno ha aprobado la ley por el Derecho a la Vivienda que es la primera norma que desarrolla el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada. La motivación de esta ley, según la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, es responder a las necesidades de las personas y los jóvenes que tienen más dificultades de acceso a la vivienda: “Los poderes públicos tenemos que garantizar el derecho a la vivienda y evitar la especulación”.

La Ley de Vivienda aprobada por el Gobierno plantea, entre otras cuestiones, el control de precio del alquiler en zonas tensionadas, incentivos fiscales para los pequeños propietarios, el recargo en el IBI para las casas vacías y la reserva del 30% de las promociones de obra nueva destinada a vivienda de protección oficial. 

Tras varios meses de negociación, y con el informe en contra del Consejo General del Poder Judicial que reconoce que la ley invade competencias autonómicas, el Gobierno aprobó el 1 de febrero la ley. Se inicia ahora su tramitación parlamentaria. El alquiler ocupa una parte importante de la ley con el reconocimiento de las siguientes medidas:

Creación de zonas de mercado tensionado

Las comunidades autónomas podrán declarar zonas de mercado residencial tensionado durante 3 años, que pueden ser prorrogados anualmente. En estas zonas se pueden aplicar medidas para corregir los desequilibrios como congelar o limitar el precio del alquiler. 

Una zona tensionada debe cumplir las siguientes condiciones: 

• El coste de la vivienda (hipoteca o alquiler más gastos suministros) supere el 30% de los ingresos netos medios de los hogares en esa zona. 
• El precio del alquiler o de la compra haya subido en 5 años más de un 5% por encima del IPC en cada autonomía.

En estas zonas tensionadas se puede congelar las rentas a los inquilinos, acogiéndose a una prórroga extraordinaria del contrato con carácter anual y un periodo máximo de 3 años. 

En el caso de nuevos contratos, se podrá limitar la renta a la del contrato anterior con el incremento del IPC correspondiente. 

En algunos casos se permitirán subidas adicionales hasta un máximo de un 10%: si se han hecho mejoras en el hogar, mejorando la accesibilidad o reduciendo el consumo energético un 30%, o se ha firmado un contrato de arrendamiento de 10 o más años de duración. 

Definición de gran tenedor: la Ley de Vivienda reconoce como gran tenedor a la persona física o jurídica que sea propietario de más de 10 viviendas (excluyendo garajes y trasteros) o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados. 

Limitación del precio del alquiler a grandes propietarios

En las zonas tensionadas, cuando el propietario sea una persona jurídica o un gran tenedor con más de 10 viviendas en propiedad que superen en total los 1500 metros cuadrados de superficie, la renta de los nuevos contratos se limitará a la del contrato anterior o al límite máximo aplicable según el índice de precios de referencia. Para la creación del índice de referencia de precio del alquiler existe un plazo de 18 meses desde la aprobación de la ley.


La ministra estima que unos 150.000 pisos pertenecientes a grandes propietarios podrían tener el precio del alquiler regulado con la Ley de Vivienda. 

Estímulos fiscales a los propietarios 

Para que no se reduzca la oferta de viviendas en alquiler, la Ley de Vivienda recoge bonificaciones fiscales para el casero. Así, la actual deducción por alquiler en el IRPF se reduce del 60% al 50% y puede llegar al 90% de acuerdo con unos requisitos: 

• Bonificación del 90% si se rebaja el precio del alquiler un 5% en una zona declarada tensionada.
• Bonificación del 70% si se alquila la vivienda a jóvenes entre 18 y 35 años en áreas tensionadas.
• Bonificación del 60% si la vivienda se ha rehabilitado en los dos años anteriores.
• Bonificación del 50% a todos los propietarios que alquilen su vivienda. 

Creación de un parque público de vivienda

Se impone la reserva obligatoria del 30% de las promociones a vivienda protegida, de las que un 15% estarán destinadas al alquiler social. Así, se creará un parque público de vivienda que gozará de una protección permanente y no podrá ser enajenado. 

Se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida. Esta protección será para las viviendas protegidas promovidas sobre suelo calificado de reserva, mientras que en el resto de los supuestos se fija un plazo mínimo de descalificación de 30 años. 

Creación de la vivienda asequible incentivada

Además, se crea la vivienda asequible incentivada de titularidad privada que tiene beneficios urbanísticos y fiscales a cambio de estar destinada al alquiler a precios reducidos. Estas viviendas están dirigidas a las personas que tienen dificultades para acceder a una vivienda a precios de mercado, de acuerdo con los criterios que fije la Administración competente.

Se trata de un novedoso concepto que se suma a la vivienda protegida como mecanismo efectivo para incrementar la oferta de vivienda a precios asequilbes, favoreciendo la participación del sector privado y del tercer sector a través de la instrumentación de beneficios de carácter urbanístico y fiscal, entre otros. 

Mejor regulación de los desahucios 

Los servicios sociales se tienen que coordinar para ofrecer soluciones habitacionales a las personas afectadas por un desahucio que se encuentren en situación de vulnerabilidad. Además, en estas situaciones se amplían los plazos de suspensión de los lanzamientos de 1 a 2 meses cuando el propietario es persona física y de 3 a 4 meses cuando es persona jurídica. 

Movilización de la vivienda vacía 

Los ayuntamientos podrán fijar un recargo de hasta el 150% en la cuota del IBI a las viviendas que estén vacías, sin causa justificada, durante más de 2 años. Los propietarios deben tener como mínimo 4 viviendas en el mismo municipio.

La Ley de Vivienda será tramitada por el procedimiento de urgencia en las Cortes (Congreso y Senado) para que pueda estar aprobada a tiempo de ser aplicada en el último trimestre de este año. Es un compromiso del Ejecutivo con la Comisión Europea, ya que esta ley forma parte del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.