Cómo comprar la parte de la vivienda a mi ex

Cuando el amor se va, aparecen los problemas. Uno de los más importantes es quién y en qué condiciones se queda la casa. En ese momento, a todos nos surge la duda de cuál es la mejor opción: comprar la parte de la vivienda a mi ex, venderla a un tercero y repartir el dinero...

Muchas veces, para evitar posibles complicaciones la venta a un tercero se plantea como la mejor opción. Sin embargo, la realidad es que desde el punto de vista fiscal es mejor alternativa comprar la parte de la vivienda a tu ex y quedarte con ella, que venderla y adquirir una nueva. De esta forma, y como veremos en este artículo, puedes ahorrarte los impuestos de la venta y algunos de los de la compra a través de una extinción de condominio.

Entonces, ¿qué ocurre si se quiere quedar la casa uno de los miembros de la pareja? ¿Cómo se compra la vivienda a tu expareja? ¿Qué ocurre, además, si la hipoteca no se ha terminado de pagar? Hace algún tiempo te explicábamos cómo comprar una vivienda si eres una pareja no casada. Hoy te desglosamos el otro lado de la moneda: comprar la parte de la vivienda a tu ex en caso de separación.

En este caso, es fundamental el tipo de régimen económico que tenía establecida vuestra pareja. Según en qué comunidad autónoma residas, lo normal puede ser una sociedad de gananciales en la que todo -bienes y deudas- van a partes iguales; o en régimen de separación de bienes (se distinguen los bienes y deudas aportados al matrimonio antes y después de la boda). No obstante, la mayoría de expertos concluyen que, si hay acuerdo entre las partes, la mejor solución para comprar la parte de la vivienda a tu ex es realizar una extinción de condominio. Así la titularidad de la casa pasará a ser solo tuya.

A continuación vamos a darte la respuesta a tu pregunta inicial de 'cómo comprar la parte de la vivienda a mi ex' de acuerdo con los diferentes supuestos posibles. También, si la casa aún tiene pendiente parte del pago de la hipoteca.

Matrimonios en régimen de gananciales

Si se trataba de una pareja en régimen de gananciales, todos los bienes generados durante el matrimonio se repartirán a partes iguales tras la separación (no así los obtenidos por herencia o donación, que se consideran privativos).

El primer paso que debes dar si quieres comprar la parte de la vivienda a tu ex es determinar el valor del inmueble: puede hacerse de común acuerdo o a través de un perito independiente. En este caso, la persona que se quede con la vivienda en su totalidad deberá compensar económicamente -según el valor determinado- a su expareja.

Esta liquidación de gananciales debe realizarse en escritura pública ante notario y autoliquidada en Hacienda. No obstante, y pese a ser una compraventa, no hay que tributar por ella (ITP, Plusvalía Municipal, IRPF e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), ya que la transacción no computa como aumento o disminución del patrimonio en ninguno de los dos casos.

Un apunte importante: la cesión de la vivienda por una de las partes nunca puede ser gratuita, ya que se convertiría en una donación encubierta. Asimismo, la compensación económica debe ser equivalente al valor transmitido para que no se considere que se ha producido una ganancia patrimonial (en cuyo caso tendría que declararse en la Renta y tributar por IRPF).

Matrimonios con separación de bienes

En el caso de las parejas con separación de bienes, lo primero es aclarar si la vivienda se compró estando casados o antes, además de cuál fue el acuerdo establecido entre los dos cónyuges para su adquisición.

Si la vivienda se compró antes es considerada un bien privativo, por lo que cada uno es propietario del porcentaje de la vivienda estipulado en el momento de la compra. En este caso, la mejor alternativa es realizar una extinción de condominio por sus ventajas fiscales (un poco más abajo te explicamos esta fórmula).

Sin embargo, si el inmueble fue adquirido por la pareja durante el matrimonio, hay que seguir las pautas que marque el convenio regulador de separación o divorcio, que indica cómo se debe liquidar, disolver y adjudicar el bien. La sentencia de divorcio o separación del Juzgado de Familia servirá como prueba para aplicar la exención de impuestos y modificar la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.

Extinción de condominio

La extinción de condominio consiste en transmitir la titularidad de la vivienda desde un régimen de copropiedad o titularidad compartida a otro de propiedad única. Está regulada por los artículos 400 y 406 del Código Civil.

¿Por qué es la extinción de condominio una buena alternativa para hacer efectivos tus planes de 'comprar la parte de la vivienda a mi ex'? Su principal ventaja es que resulta más barato, ya que permite repartir los bienes sin tener que realizar una compraventa (esta operación está más gravada por impuestos).

Así, la extinción de condominio no tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (entre el 6 y 11%), solo por el de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que supone entre el 0,5% y el 1,5%. Además, según una sentencia del Tribunal Supremo, la base imponible para liquidar el AJD es la parte de la vivienda afectada por la operación de extinción de condominio (generalmente, el 50%).

No obstante, esta fórmula implica algunos gastos adicionales que debes tener en cuenta (aunque puedes acordar con tu ex su reparto): notaría, registro, gestoría y tasación de la vivienda (si se encarga para saber el valor del inmueble). 

Para realizar la extinción es imprescindible el acuerdo entre las dos partes y hacer una escritura notarial. Si no se produce un acuerdo amistoso para extinguir el condominio, existen dos opciones. La primera es recurrir a una subasta notarial de la casa. Sus principales ventajas son que, además de no tener que acudir a los tribunales, los propietarios pueden fijar unas condiciones como quiénes pueden acudir a la subasta y un precio mínimo (y por lo tanto, más ajustado al real del mercado).

La otra alternativa que tiene la persona interesada en quedarse con la vivienda es poner en el juzgado una demanda de división de la propiedad para poder sacarla a subasta y adjudicarse la otra mitad. La pega es que a esa subasta judicial puede acudir cualquiera. Asimismo, puede suponer la pérdida de valor del inmueble (si sale a un precio muy bajo) o lo contrario, que el pago final sea mucho más elevado si hay muchas pujas en la subasta.

Una última opción si no hay acuerdo es vender el proindiviso (la mitad de la propiedad) a un tercero que la quiera. Eso sí, como existe el derecho de tanteo, uno de los antiguos cónyuges puede comprar la parte de la vivienda de su ex igualando la oferta realizada por esa tercera persona.

¿Cómo comprar la parte de la vivienda a tu ex si tiene hipoteca?

Al margen de la solución elegida para comprar la vivienda a tu ex, si ésta tiene hipoteca existe un inconveniente importante: es necesario que el banco acepte un cambio en el préstamo hipotecario para que el excónyuge vendedor quede exento de su obligación de pago. Si no, en el caso de que la expareja propietaria de la casa incumpla con los pagos de la hipoteca, la entidad puede ir contra la otra parte.

Si el banco rechaza este cambio en la hipoteca, uno de los cónyuges habrá dejado de ser propietario, pero no deudor. Para evitar estos posibles problemas es imprescindible que la parte vendedora deje de ser titular de la hipoteca.

En este caso existen dos opciones: hacer una novación de hipoteca, que consiste en negociar con la entidad financiera el cambio de las condiciones del préstamo tras la separación (sacar del contrato a la persona que extingue el condominio o cede su propiedad); o contratar un nuevo préstamo hipotecario a nombre de la persona que se han convertido en el único propietario de la vivienda.

La novación tiene varios inconvenientes: el primero, que es necesario que la entidad financiera acepte las nuevas condiciones del préstamo (por ejemplo, que haya solo un pagador en lugar de dos); y segundo, que debido al mayor riesgo (un solo titular, menores ingresos, etc.) es posible que el préstamo empeore sus condiciones (mayor interés, etc.).

Tras la extinción del condominio, el banco pierde parte de las garantías que tenía la hipoteca inicial.

Para explicarlo mejor, si uno de los cónyuges extingue el condominio, la entidad financiera pierde las garantías de pago que aportaba esa parte. De esta manera, puede exigir a quien se quede la hipoteca nuevos avales o garantías para tener la seguridad de que recuperará el dinero prestado.

Además, el banco querrá saber qué va a hacer quien se queda la vivienda con la parte que le correspondía a la otra persona: si además de la deuda con la entidad financiera, el comprador se ha comprometido a abonar un dinero al otro cónyuge, etc. Eso podría hacer que su capacidad de endeudamiento fuera insuficiente para afrontar todos los pagos...

De todos modos, si el banco se niega al cambio de las condiciones de la hipoteca original, siempre queda la opción de suscribir un nuevo préstamo a nombre del único propietario para cancelarla.  

Como ya has visto, la mejor forma de comprar la parte de la vivienda a tu ex es llegando a un acuerdo con ella, porque de lo contrario las cosas pueden complicarse. Técnicamente, depende del régimen matrimonial que hubiera y de si hay o no hipoteca por pagar. No obstante, los expertos se decantan por la extinción del condominio como mejor solución en casi todos los casos debido a su menor coste económico.