Uno de los problemas que tienen las promotoras inmobiliarias en la actualidad es la dificultad para conseguir financiación por las duras condiciones exigidas por los bancos. El préstamo promotor, necesario para poner en marcha las promociones, tiene unas condiciones difíciles de asumir para muchas promotoras, lo que ha provocado el desarrollo de fuentes de financiación alternativa en el mercado inmobiliario. La financiación alternativa está creciendo por varios motivos. En primer lugar, por la reducción de las entidades bancarias que se ha producido durante los últimos años como consecuencia de la fusión y reestructuración de los bancos. En segundo lugar, por el endurecimiento de las condiciones de financiación exigidas por los entidades financieras tras la pandemia. No obstante, en España la financiación alternativa es todavía residual. Según los datos de la patronal Asprima, el préstamo promotor puede alcanzar la cifra de 10.000 millones en un año, mientras que la financiación alternativa no supera el 1,5%, según los analistas del sector inmobiliario. España atrae a los inversores inmobiliarios Los distintos informes sobre inversión inmobiliaria realizados por diferentes consultoras coinciden en que el mercado inmobiliario español atrae a los inversores internacionales. A principios de año la consultora JLL avanzaba que la inversión en proyectos residenciales crecería este año un 52%, mientras que el año pasado durante la pandemia solo creció un 22%. . Además, un informe de BNP Paribas Real Estate estima que el principal inversor en el mercado inmobiliario español en el primer trimestre de este año han sido los fondos institucionales de inversión alemanes, franceses, británicos y americanos con un total de 1.845 millones de euros. Estos fondos son responsables del 50% de las compras en todos los segmentos: residencial, oficinas, logístico y hotelero. Dentro del segmento residencial, las inversiones de los fondos internacionales se están concentrando en los proyectos de build to rent, que el año pasado acaparó un total de 1.400 millones, según CBRE, y se prevé que este año se mueva en cifras similares. Tipos de financiación alternativa Las promotoras inmobiliarias son las encargadas de realizar todas las gestiones para construir una promoción de viviendas. Antes, deben contar con el suelo donde construir y el dinero para iniciar las obras. El problema es que los bancos ahora no financian suelo por lo que las promotoras necesitan tener el terreno y además, entre un 30% y un 50% de preventas (que puede llegar al 80%) y una buena situación financiera para conseguir el préstamo promotor. Así, ante el endurecimiento de las condiciones exigidas por los bancos para financiar las promociones, las promotoras tienen que recurrir a fuentes de financiación alternativas como: Fondos de inversión de deuda Son más flexibles en las condiciones del crédito, exigen menos nivel de preventas que los bancos y también financian el suelo, pero la financiación es más cara ya que asumen más riesgo y, por tanto, la rentabilidad del promotor es menor. Si el crédito promotor tiene un coste entre el 2% y el 2%, los fondos pueden ofertar entre el 5% y el 6%. No obstante, estos fondos son utilizados por todo tipo de promotoras tanto las que tienen problemas para conseguir financiación bancaria como grandes promotoras con las que participan en la realización de proyectos inmobiliarios. Entre estos fondos de inversión están Incus Capital, Xenia Capital o Íbero Capital. Crowdlending Es una forma de financiación participativa en la que un grupo de inversores presta dinero a través de una plataforma para que la promotora construya las viviendas y a cambio reciben unos intereses. Hay dos tipos de inversores: acreditados que pueden invertir como máximo 5 millones de euros y no acreditados con un límite de inversión de 3.000 euros por proyecto y 10.000 euros por plataforma. La ventaja de este sistema es que el promotor puede obtener los fondos sin haber iniciado la promoción. Plataformas de crowdlending que funcionan en España son Mintos, Stockcrowd o Civislend. Crowdfunding inmobiliario Permite financiar proyectos a través de pequeñas aportaciones de dinero de los inversores por medio de una plataforma de inversión colaborativa. Esta financiación está dirigida a financiar proyectos que tienen un coste menor, mientras que los fondos de inversión invierten en grandes promociones. Entre las plataformas de crowdfunding inmobiliario están Housers, Urbanitae, Brickbro o Inveslar. Préstamo puente Este tipo de préstamo facilita financiación para una necesidad inmediata como puede ser la compra del suelo y tiene un carácter temporal. Suele solicitarse antes de obtener el crédito promotor, para comprar el terreno y todos los permisos necesarios para iniciar el proyecto. El plazo de devolución es generalmente corto, de 18 a 24 meses, y se cancela con el préstamo promotor o al vender la promoción. El problema es que su coste financiero es bastante elevado. La financiación alternativa es la vía que tienen las promotoras para conseguir fondos para poner en marcha los proyectos inmobiliarios, con la particularidad de que hay opciones para pequeñas y grandes promotoras con distintas necesidades de financiación.
