Los extranjeros, responsables del 26% de la subida de la vivienda en 14 provincias

Los inversores extranjeros estuvieron detrás de un 26% del alza de la vivienda entre 2014 y 2018 en las 14 provincias donde su presencia fue más notable. Esta es la principal conclusión de un estudio realizado por Pau Hibers, del Netherlands Bank, para el Banco de Pagos Internacionales (BIS).

En concreto, el estudio 'Property price dynamics: domestic and international drivers' hace una mención especial a los inversores internacionales dentro de las dinámicas de precios inmobiliarios, con una valoración sobre lo que ocurrió en España entre los años 2014 y 2018.

Según este informe, España experimentó una subida en las compras de inmuebles por parte de los no residentes. De este modo, las compras netas de no nacionales (compras de vivienda menos ventas) en el conjunto del país pasaron de representar el 0,02% del stock total de viviendas en 2010 a aproximadamente el 0,07% en el periodo 2014-2018.

Mayor preferencia por las las islas y la costa Mediterránea

Los compradores extranjeros, principalmente de países europeos con elevadas rentas (Gran Bretaña, Francia, Alemania, nórdicos, etc.), se decantaron por comprar propiedades de calidad superior en las islas y en la costa Mediterránea (Canarias, Baleares, Málaga, Girona, Murcia, Almería, Tarragona, Castellón, Valencia, Barcelona, Granada y Cádiz). Este especial interés por algunas zonas aparece reflejado en las compras netas, que aquí llegó al 0,1%. El ejemplo más significativo de este interés se produjo en la provincia de Alicante, donde las compras netas por parte de inversores extranjeros alcanzaron el 2,5%, una diferencia de más de once veces relativa a la media nacional.

Según un informe de CaixaBank Research, los principales motivos por los que los extranjeros compran vivienda en España son el clima y la calidad de vida, la elevada seguridad percibida y las buenas conexiones de transporte aéreo con sus países de origen.

En estas 14 provincias preferidas por los extranjeros, los precios de la vivienda subieron un 8,8% en el periodo comprendido entre 2014 y 2018. De acuerdo con el estudio, los no residentes fueron responsables de 2,3 puntos porcentuales de esta subida. Es decir, un 26% del encarecimiento en estas zonas respondió a la demanda por parte de los no residentes.

Los extranjeros también especulan

Las cifras brutas de compra de viviendas (sin restar las ventas) por parte de los extranjeros muestran un crecimiento del 3 al 10% entre 2007 y 2014. No obstante, este porcentaje bajó al 8% en 2018. Este hecho parece indicar que los inversores foráneos compraron inmuebles a buen precio tras la crisis causada por la burbuja inmobiliaria para venderlos más tarde y lograr un beneficio económico.

Según apunta ElPeriódico, el precio medio que pagaron los extranjeros en estas zonas superó en un 40% la media española, un claro síntoma de que apostaron por propiedades de un nivel elevado.

Cómo se han calculado estos datos

Las variables de control, con la excepción del cambio en la tasa de desempleo, son significativas desde un punto de vista estadístico, señalan en el BIS. Así, el impacto del crecimiento de la población en los precios de la vivienda es mayor en las provincias con una mayor densidad de población, algo que demuestran los datos.  

El análisis del BIS está basado en una regresión de los cambios de precio en las compras por parte de los no residentes. Concretamente, la variable dependiente es el crecimiento de los precios inmobiliarios entre 2014 y 2018, medido a nivel provincial como parte del stock inmobiliario.

El crecimiento de la población impacta más en los precios donde la oferta es menos elástica.

El estudio incluye tres controles: los cambios en la tasa de desempleo como agente de los efectos del ciclo empresarial, el crecimiento de la población -que es un motor clave- y la interacción del crecimiento de la población con la densidad de población.

“Esta variable captura efectos no lineales sobre el crecimiento de la población en los precios inmobiliarios debido a la elasticidad de la oferta. La hipótesis es que el crecimiento de la población tiene un impacto mayor en los precios de la vivienda en las provincias con mayor densidad de población, donde la oferta es relativamente menos elástica”, explican los economistas del BIS.

“Dado que este argumento no se aplica cuando la población cae, la interacción del crecimiento de la población y la densidad se incluye solo para provincias que experimentaron aumentos de población”, concluyen.

El Banco de Pagos Internacionales (BIS) explica que “los bancos centrales vigilan de cerca la evolución de los mercados inmobiliarios dado el importante papel que han jugado a la hora de generar fragilidad en los sistemas financieros en el pasado con efectos muy adversos en la macroeconomía”, apuntan.