El metro cuadrado se revaloriza un 12,9% desde 2014 de forma irregular

16.01.2020 20:34
plano de una casa con maqueta de un edificio

El precio medio del metro cuadrado en España se ha revalorizado de media un 12,9% (de 1.459 a 1.647 euros) en el periodo de 2014 a 2019, aunque lo ha hecho de forma muy desigual a lo largo del todo el territorio español. Es la principal conclusión del 'Informe InmoCoyuntura' del Instituto de Análisis Inmobiliario de la Tasadora Euroval, que concluye que nuestro país cuenta con un mercado residencial que funciona a tres velocidades. El estudio añade, asimismo, que por primera vez desde 2013, el stock residencial ha aumentado con respecto al ejercicio precedente, en torno al 3%.

Esta afirmación sobre el crecimiento desigual de los precios en el mercado residencial responde al hecho de que durante los últimos cinco años solo siete provincias han registrado incrementos superiores a la media nacional. Otras 26 han tenido una evolución positiva -aunque por debajo de la media- y 20 han registrado un estancamiento o retroceso de los precios con respecto a 2013. Estos números son la mejor muestra de que "la recuperación del valor de las viviendas, en línea ascendente desde 2014, ni ha llegado a todo nuestro país ni lo ha hecho por igual", según apunta el estudio. Una recuperación que "lejos de ser uniforme y extensible al conjunto del territorio nacional, ha seguido caminos muy dispares, hasta conformar un mercado residencial que en la actualidad se mueve a tres velocidades diferentes", concluye.

Barcelona y Madrid, al frente de la recuperación inmobiliaria

Dentro del grupo de provincias que encabezan la clasificación y que han superado holgadamente ese incremento medio del 12,9% en el precio del metro cuadrado, las dos grandes ciudades españolas, Madrid y Barcelona han sido, de largo, las dos locomotoras de la recuperación inmobiliaria en el sector residencial.
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Durante los cinco años que recoge el Informe, las dos capitales han duplicado la media nacional, con crecimientos del 32,2% (de 2.014 a 2.664 euros) y del 30% (de 1.885 a 2.450 euros), respectivamente. No es tampoco una sorpresa ver en los siguientes puestos del ranking a Málaga (24,1%, de 1.480 a 1.837 euros), Baleares (23,9%, de 1.896 a 2.349 euros) y Las Palmas (22,1%, de 1.325 a 1.618 euros).

Provincias con mayor revalorización del precio del metro cuadrado (2014-2019)

Provincia

% de subida


Madrid

32,2%

Barcelona

30%

Málaga

24,1%

 Baleares

23,9%

Las Palmas

22,1%

Santa Cruz de Tenerife

18,6%

Melilla  

15,4%   

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Valencia lidera la zona intermedia de la recuperación

Lejos ya de los puestos de cabeza se encuentran la mayoría de las provincias españolas (26), aunque también en este grupo se perciben velocidades distintas. Por un lado, siete superan la mitad del crecimiento medio de España: Valencia, con un repunte en el precio del 10,1% desde 2014 (de 1.066 a 1.174 euros); Alicante (8,1%, de 1.208 a 1.306 euros); Navarra (7,2%, de 1.321 a 1.416 euros); Zaragoza (6,7%, de 1.222 a 1.304 euros); Gerona (6,5%, de 1.436 a 1.530 euros); Valladolid (6,5%, de 1.163 a 1.238 euros) y Lugo (6,5%, de 814 a 867 euros).


persona firmando contrato de compra de vivienda nueva


En una segunda velocidad dentro de este convoy intermedio, lo que supone estar por debajo de la mitad de la media nacional, aparecen 18 provincias. Lideradas por Lérida (5,3%, de 981 a 1.033 euros); Granada (4,8%, de 1.083 y 1.135 euros) y Sevilla (4,7%, de 1.258 a 1.317 euros). Les siguen Guadalajara (4,6%, de 1.065 a 1.113 euros); La Rioja (4,6%, de 1.093 a 1.144 euros); Tarragona (4,2%, de 1.234 a 1.286 euros); Cádiz (4,2%, de 1.302 a 1.357 euros); Coruña (3,9%, de 1.185 a 1.231 euros); Cáceres (3,4%, de 830 a 858 euros); Toledo (2,3%, de 817 a 837 euros) y Badajoz (2,1%, de 855 a 872 euros).

Ya por debajo de los dos puntos porcentuales están Córdoba (1,9%, de 1.135 a 1.156 euros); Castellón (1,8%, de 1.053 a 1.072 euros); Jaén (1,7%, de 798 a 811 euros) y Pontevedra (1,2%, de 1.246 a 1.261 euros). Salamanca (0,5%, de 1.184 a 1.190 euros) y Albacete (0,1%, de 935 a 936 euros) son las dos provincias que han sufrido el menor crecimiento en este segundo grupo. Tras ellas se situarían sin cambios, Almería (1.107 euros) y Orense (949 euros).

La evolución de los precios muestra una gran dispersión, tanto en términos provinciales como autonómicos, lo que, además, se acentúa considerablemente cuando se analizan los mercados locales

Las provincias con evolución más negativa

El mercado residencial español de tres velocidades del que habla el 'Informe InmoCoyuntura' del Instituto de Análisis Inmobiliario queda claramente reflejado en este apartado. Según el estudio, casi el 40% de las provincias españolas presenta, tras cinco años seguidos de recuperación de la demanda residencial, "un balance entre neutro y marcadamente negativo".

Únicamente Almería y Orense han mantenido el precio medio del metro cuadrado invariable a lo largo del periodo 2014-2019 (1.107 y 949 euros, respectivamente). Las otras 18 provincias han sufrido una evolución negativa en este periodo. Segovia ha sido la provincia donde el precio ha perdido más valor, un -7,7% (de 1.056 a 975 euros). Le siguen Soria (-6,4%, de 1.080 a 1.011 euros); Cuenca (-4,7%, de 819 a 781 euros); Ciudad Real (-4%, de 786 a 755 euros); Ávila (-2,6%, de 864 a 841 euros); Vizcaya (-2,5%, de 2.393 a 2.334 euros); Ceuta (-2,2%, de 1.778 a 1.739 euros); Teruel (-2,2%; de 803 a 785 euros) y Guipúzcoa (-2%, de 2.723 a 2.670 euros).

Cierran el convoy, con porcentajes inferiores a los dos puntos porcentuales y prácticamente sin variaciones en los precios, León (-1,9%, de 893 a 876 euros); Álava (-1,7%, de 1.993 a 1.959 euros); Cantabria (-1,7, de 1.497 a 1.472 euros); Huelva (-1,6%, de 1.106 a 1.088 euros); Principado de Asturias (-1,5%, de 1.310 a 1.291 euros); Burgos (-1,3%, de 1.145 a 1.130 euros); Palencia (-0,7%, de 1.017 a 1.010 euros); Región de Murcia (-0,6%, de 997 a 991 euros) y Huesca (-0,1%, de 1.162 a 1.161 euros).

Las mismas variaciones a nivel de Comunidad Autónoma

A nivel autonómico, el mercado residencial también ha mostrado un comportamiento muy desigual en los últimos cinco años, con grandes variaciones en los precios medios. Nuevamente, la Comunidad de Madrid ocupa la primera posición, con una revalorización del 32,2%. Le siguen Cataluña (30%), Islas Baleares (23,9%) y e Islas Canarias (más de diez puntos por debajo).

Con subidas inferiores a la media nacional, están Andalucía (8,8%), Navarra (7,2%), Comunidad Valenciana (8,6%), La Rioja (4,6%) y Aragón (4,1%).

Finalmente, en las posiciones más bajas se encuentran Cantabria, Castilla y León y País Vasco (todas ellas con -1,7%), Extremadura (1,5%), Castilla-La Mancha (-0,5%) y la Región de Murcia (-0,6%).

La conclusión, según los autores del Informe InmoCoyuntura, es clara: "la evolución de los precios muestra una gran dispersión, tanto en términos provinciales como autonómicos, lo que, además, se acentúa considerablemente cuando se analizan los mercados locales".

Más stock residencial

La evolución del stock residencial español es otro de los aspectos analizados por el estudio de Euroval. Según éste, 2019 "ha marcado un punto de inflexión en la reducción del stock acumulado durante los años del boom inmobiliario", ya que por primera vez desde 2013, este ha aumentado con respecto al ejercicio precedente, en torno al 3%, hasta situarse en las 475.532 unidades, 15.656 más que en 2018.

De acuerdo con estas cifras, el stock residencial de nuestro país queda en niveles similares a los de 2017, cuando se llegó a las 476.938 viviendas, pero muy lejos del máximo de las 683.033 unidades alcanzadas en 2008.

A pesar de los incuestionables avances en el drenaje de este stock, los autores del informe se inclinan por una valoración moderada de su impacto. En su opinión, "los ritmos de absorción de este stock no han sido muy elevados, en especial si se tienen en cuenta dos factores. En primer lugar, que desde 2013, coincidiendo con el inicio de la fase en que la reducción del stock registra valores netos, la producción residencial ha estado muy contenida, hasta el punto de que únicamente a partir de 2015 las viviendas iniciadas comienzan a ser más que las terminadas. Y, en segundo lugar, que también durante este período la demanda residencial ha sido muy estable, lo que ha permitido importantes incrementos anuales en el volumen de transacciones".

Madrid, la cuarta ciudad con mayor subida en el mercado residencial prime
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