La vivienda nueva sube su precio un 6,6% en Madrid y un 3,1% en su área metropolitana

El precio medio de la vivienda de obra nueva de tipo medio en Madrid capital se situó en 3.267 euros por metro cuadrado construido a diciembre de 2019, una cifra que implica una subida del 6,6% frente al cierre de 2018. Los distritos con precios más elevados fueron los de Salamanca y Chamberí. Esta es la principal conclusión del Estudio de Vivienda Nueva en Madrid publicado por Sociedad de Tasación.

Por otro lado, en los principales municipios del área metropolitana de la Comunidad de Madrid, el precio de la vivienda de obra nueva de tipo medio alcanzó los 2.023 euros por metros cuadrado, lo que implica un 3,1% más que al terminar 2018. Sociedad de Tasación apunta que la tendencia de los precios en los municipios analizados hace pensar en una fase de crecimiento muy suave y, en algunos casos, subidas cercanas a la estabilización.

Tras analizar los datos de su estudio, la compañía prevé que el ciclo inmobiliario se encuentra cerca de sus niveles máximos de crecimiento, por lo que el mercado se acercará a medio plazo al crecimiento cero, tal y como empiezan a recoger algunos municipios.

No obstante, y como apuntan desde varias fuentes, la capital española sigue siendo uno de los referentes en el mundo inmobiliario. Sin ir más lejos, Madrid es considerada, junto a Barcelona, una de diez capitales europeas más atractivas para invertir durante 2020, tal y como concluye el estudio 'Tendencias del Mercado Inmobiliario en Europa 2020' realizado por la consultora PwC y el Urban Land Institute. Un atractivo que también confirma la consultora Knight Frank, que señala en su 'Prime Global Forecast 2020’ que Madrid será la cuarta ciudad del mundo en la que más subirá el precio del mercado residencial prime este año.

Los distritos de Madrid más caros y baratos

Este incremento del 6,6% en el precio de la obra nueva en Madrid ciudad (el coste del metro cuadrado pasó de 3.404 euros en 2018 a 3.627 euros en 2019) ha colocado a la capital un 2,1% por encima de la media de España, donde los precios solo crecieron un 4,5% con respecto al año anterior.

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Desglosando los precios por distritos, el que mayor subida de precio ha registrado ha sido el de Salamanca. Con los datos al cierre de 2019, el precio medio de la vivienda de obra nueva es de 6.037 euros por metro cuadrado. El distrito de Chamberí es el segundo más caro, con precios de 5.571 euros por metro cuadrado, mientras que Centro ocupa el tercer lugar al pagarse allí de media 5.024 euros.

Al otro lado de la balanza se sitúan Vicálvaro, Villaverde y Vallecas, los tres con precios por debajo de los 2.600 euros por metro cuadrado. En concreto, Vicálvaro ofrece viviendas de obra nueva a 2.228 euros; Villaverde, a 2.283 euros y Puente de Vallecas, a 2.545.

No obstante, y pese a la diferente evolución de los distritos de Madrid, el estudio de Sociedad de Tasación destaca un elemento común: en todos ellos, el precio de la vivienda nueva se ha incrementado. Llama especialmente la atención la fuerte subida experimentada en Vicálvaro, donde los inmuebles de obra nueva se han encarecido un 10,7%. Es el distrito en el que más han subido los precios (pese a que en 2018 fue el segundo donde menos variaron).

El distrito de Fuencarral-El Pardo es el segundo con mayor subida de precio, con un alza anual del 8,4%. Le sigue el de Retiro, con una variación del 8,1% respecto a 2018.

Los municipios de Madrid más caros

Donde no ha habido sorpresas es entre los municipios del área metropolitana de Madrid. La subida de los precios durante 2019 ha sido del 3,1% de media y se ha situado en los 2.013 euros por metro cuadrado. La lista de los municipios más caros de Madrid para comprar una vivienda de obra nueva está encabezada por Pozuelo de Alarcón, seguido de Alcobendas y Boadilla del Monte.

En concreto, el metro cuadrado de obra nueva tiene un precio de 2.890 euros en Pozuelo; 2.725 euros en Alcobendas y de 2.515 en Boadilla del Monte. Da la circunstancia de que estas localidades ocuparon estos mismos puestos en 2018. En el lado opuesto de la clasificación están Parla (1.630 euros) y Torrejón de Ardoz (1.685 euros).

El metro cuadrado de obra nueva en Pozuelo de Alarcón tiene un precio de 2.890 euros

En cuanto a subidas porcentuales, los precios crecieron más en Coslada (9%), Alcobendas (3,8%) y Parla (3,5%). Mientras, se mantuvieron estables en Las Rozas (0,2%), Pozuelo de Alarcón (1,2%) y Fuenlabrada (1,7%).

Sociedad de Tasación indica asimismo en su informe que algunas de las localidades que en junio registraron subidas considerables (Coslada y Boadilla del Monte) no crecieron durante el segundo semestre. Y apunta que puede haberse debido a factores tales como un crecimiento económico por debajo de lo previsto o la evolución de la tasa de paro.

Por otro lado, el estudio apunta que el aumento de precios en Madrid capital ha inducido cierto movimiento centrífugo de la demanda hacia las poblaciones del área metropolitana, con la consiguiente escalada de precios en esos entornos, sobre todo en aquellos lugares en los que la vivienda nueva es más asequible.

Algunos indicadores relevantes en la Comunidad de Madrid

El estudio analiza también el Índice de Confianza Inmobiliario, el índice de Esfuerzo Inmobiliario y el índice de Accesibilidad para ayudar a entender mejor el mercado inmobiliario en la Comunidad de Madrid.

Pues bien, el Índice de Confianza se sitúa en 51,3 puntos sobre un total de 100 al cierre de 2019, lo que implica un descenso desde el 53,3 del trimestre previo y de 7,4 puntos con respecto al primer trimestre. Sin embargo, se sitúa por encima de la media de España (50,8).

El Índice de Esfuerzo Inmobiliario mide la relación entre precios y salarios y se sitúa en 8,2. Estos son los años de salario íntegro necesarios para adquirir una vivienda de obra nueva en Madrid. Hace un año eran 8 exactos y se sitúa por encima de la media nacional (7,4 años).

Por último, el Índice de Accesibilidad, que mide la capacidad de acceso a una vivienda de obra nueva sumando salario y endeudamiento, se sitúa en 92, lo que implica un esfuerzo mayor del adecuado para poder comprar una vivienda.

A modo de resumen, la vivienda de obra nueva ha subido durante 2019 un 6,6% en Madrid capital y un 3,1% en su área metropolitana. El precio del metro cuadrado construido es de 3.267 euros en la ciudad y de 2.023 euros en el área metropolitana. Los distritos de Madrid que cerraron el año con los precios más elevados han sido Salamanca, Chamberí y Centro. Mientras, los municipios con el precio del metro cuadrado más elevados son Pozuelo de Alarcón, Alcobendas y Boadilla del Monte.