¿Qué es un suelo urbano no consolidado?

La compra de un terreno lleva implícito el conocimiento de qué tipo de terreno se puede comprar según el uso que va a tener. De acuerdo con la calificación que tenga el suelo, serán diferentes las condiciones y limitaciones de uso. El sistema urbanístico es el que establece los derechos y deberes de los propietarios del suelo que dependen de la clasificación que tenga según el planeamiento urbanístico. De ahí la importancia de diferenciar entre el suelo urbano consolidado y el suelo urbano no consolidado. 

¿Qué es un suelo urbano?  

Suelo urbano es aquel que cuenta con servicios de infraestructura urbana, llamados servicios urbanísticos, está consolidado por la edificación de la manera que determine la legislación urbanística, está ubicado en un núcleo poblacional. 


Las condiciones que debe cumplir un suelo para ser urbano según la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana son: 

• Estar legalmente integrado a una malla urbana formada por viales, dotaciones y parcelas propias del núcleo poblacional.
• Haber sido declarado urbanizado mediante los instrumentos de ordenación correspondientes.
• Tener instaladas y operativas, las infraestructuras y servicios necesarios para satisfacer los usos previstos por la ordenación urbanística.
• Estar ocupado por edificación en el porcentaje que determine la ordenación territorial.

Si se cumplen estas condiciones, también un terreno asentado en un medio rural puede ser considerado suelo urbano.

En la misma línea, la Ley de Ordenación Urbanística establece condiciones para calificar un suelo urbano como ser parte de un núcleo de población existente o con posibilidad de ser incorporado en el plan de urbanismo. Estar dotado, como mínimo, de los servicios urbanísticos de abastecimiento de agua, suministro de energía eléctrica en baja tensión, acceso rodado por vía urbana y saneamiento. 

Además, el suelo tiene que estar consolidado en al menos las dos terceras partes del espacio apto para la edificación y haber sido urbanizado y transformado según el correspondiente instrumento de planeamiento urbanístico y cumplir con lo establecido.

A partir de aquí se diferencian dos categorías de suelo urbano; suelo urbano consolidado y suelo urbano no consolidado. 

¿Qué características tiene el suelo urbano consolidado?

El suelo urbano consolidado está formado por los terrenos considerados como solares, que son idóneos para ser urbanizados y edificados de acuerdo con el planteamiento urbanístico. 

En el suelo urbano consolidado se puede edificar directamente una vez que se dispone de la licencia de obras. Sin embargo, el propietario está obligado a ceder los terrenos que están fuera de las alineaciones para aumentar las calles y completar la urbanización para convertir la parcela en solar. 

¿Qué características tiene el suelo urbano no consolidado? 

El suelo urbano no consolidado es el que está sujeto a la actividad urbanística de transformación y precisa la ejecución de obras de urbanización, es decir, no ha alcanzado una configuración definitiva. Este suelo necesita que sea terminada su urbanización, porque no se puede construir. Un ejemplo de suelo urbano no consolidado son los terrenos donde están antiguas fábricas o estaciones ferroviarias en desuso. 

El plan de ordenación urbanística municipal señala que en estos casos es necesario hacer una nueva configuración para establecer el trazado de las calles y la edificabilidad. 

Para poder construir en el suelo urbano no consolidado hay que cumplir unas obligaciones: 

• Ceder al ayuntamiento de forma gratuita en torno al 10% del espacio para no urbanizar completamente el solar y construir las nuevas calles, plazas y parques establecidos en el planeamiento.
• Gestionar el planeamiento de desarrollo necesario, esto es el Plan Especial de Reforma de Interior (PERIs).
• Gestionar un proyecto que tenga equidistribución, compensando los derechos y las obligaciones de todos los propietarios. 

Diferencias entre suelo urbanizado consolidado y no consolidado

La principal diferencia es que el suelo urbano consolidado no requiere transformación urbanística, tiene la condición de solar. 

Sin embargo, el suelo urbano no consolidado necesita una transformación urbanística y solo se puede edificar cuando se han realizado las transformaciones de urbanización de la zona. 



Además, las obligaciones son diferentes. Los propietarios de suelo urbano consolidado tienen menos obligaciones solo deben completar la urbanización para que la parcela se convierta en solar. Los propietarios de suelo urbano no consolidado deben ceder gratuitamente parte del terreno a la Administración, costear los gastos de urbanización y tramitar el proyecto de equidistribución. 

¿Puede recalificarse un suelo urbano consolidado en suelo urbano no consolidado? 

Tradicionalmente la jurisprudencia fallaba en contra de la recalificación del suelo urbano consolidado en suelo urbano no consolidado porque ya disponían de todos los servicios y los propietarios habían hecho la urbanización. 

Sin embargo, una sentencia del Tribunal Supremo de 2018 reconoce la recalificación del suelo, señalando que cuando se requiere una transformación, regeneración o rehabilitación del suelo se puede convertir en un suelo urbano no consolidado. El fundamento de esta resolución es que considera que los propietarios tienen obligaciones en función de las actuaciones urbanísticas necesarias, pero no en la categorización previa. 

En cualquier caso, el valor del suelo urbano no consolidado está por debajo del valor del suelo consolidado, por lo que puede ser una buena inversión, pero requiere más tiempo para hacerse efectiva hasta que se consigue transformar en suelo urbano consolidado.