Cómo tributa la vivienda en alquiler en la declaración de la renta

Una vivienda en alquiler tributa en la declaración de la renta, aunque de modo diferente para el propietario y para el inquilino. El propietario tiene que declarar las cantidades recibidas por el alquiler como rendimientos del capital inmobiliario, mientras que el inquilino tiene la posibilidad de deducirse el alquiler como un gasto si el contrato es anterior a 2015. 

¿Qué alquiler se declara en el IRPF? 

Hacienda obliga a que se declaren los ingresos obtenidos por todos los tipos de alquiler de vivienda, como vivienda habitual como negocio o como alquiler vacacional. La diferencia es que en el alquiler de vivienda habitual el propietario se puede aplicar una reducción del 60%, mientras que en el alquiler turístico no se puede aplicar esta reducción porque este alquiler no satisface la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Cuando se alquila la propiedad para un negocio hay que darse de alta en Hacienda y tributar por el 21% del IVA, en ese caso los ingresos obtenidos tienen que ser declarados en la renta como actividades económicas.  


El alquiler que se incluye en la declaración de la renta son los rendimientos obtenidos por esta actividad. Para calcular el rendimiento del alquiler hay que restar a los ingresos íntegros obtenidos por el arrendamiento de la vivienda, los gastos deducibles. Sobre la cantidad obtenida que corresponde al rendimiento neto, solo en el caso de ser el alquiler de una vivienda habitual el propietario pueden aplicar una deducción del 60% de los ingresos. 

Además, si la vivienda solo está alquilada unos meses, la deducción solo se aplica a ese periodo de tiempo, el resto del año hay que declarar la vivienda como renta inmobiliaria imputada, que se calcula aplicando entre el 1,1% y el 2% del valor catastral. 

¿Cómo se calculan los ingresos íntegros?

Los ingresos íntegros incluyen tanto los ingresos en metálico como en especie y se incluyen en la casilla 0102. Son los siguientes: 

• Rentas del alquiler y cantidades asimiladas. 
• Importe correspondiente a los bienes cedidos con el inmueble (es el caso de los muebles si se alquila la vivienda amueblada. 
• Las repercusiones que como propietario se realicen al inquilino como pueden ser las obras, los tributos, los servicios.

¿Cuáles son los gastos deducibles?

Los gastos deducibles para el propietario de la vivienda son: 

• El IBI y los impuestos y tasas que recaen sobre la vivienda. Se tienen que poner en la casilla 0115 del IRPF.  
• Los intereses del préstamo hipotecario si se compró la vivienda con una hipoteca se reflejan en la casilla 0104 de la renta. 
• Gastos de reparación y conservación de la vivienda como puede ser la pintura o el arreglo de las instalaciones. Sin embargo, no entran las mejoras o ampliaciones. Estos gastos no pueden ser superiores al importe del rendimiento íntegro, pero si los gastos suman más que los ingresos, se puede deducir el exceso en los cuatro años siguientes. Estos gastos se incluyen en la casilla 0107 del IRPF.
• Deudas por impago, cuando el inquilino adeuda parte del alquiler se puede restar el alquiler que no has cobrado solo cuando el inquilino está en concurso o han transcurrido más de 6 meses desde que reclamaste el pago de la deuda. Deben incluirse en la casilla 0116. 
• Gastos de comunidad y gastos comunes. En este grupo se incluyen los gastos de comunidad, los gastos de administración, conserjería, jardinería… en la casilla 0109 de la renta. 
• Amortización de la vivienda, se puede imputar un 3% del valor de adquisición o del valor catastral excluido el suelo. La cantidad resultante se pone en la casilla 0118 de la renta. 
• Amortización de bienes muebles. También se pueden restar las cantidades destinadas a la amortización de las instalaciones, mobiliario y enseres de la casa a razón del 10% y se ponen en la casilla 0117. 
• Seguros de la vivienda como el seguro de hogar, el seguro de alquiler o de responsabilidad civil. 
• Gastos de suministros. Solo en el caso de pagarlos el propietario de la vivienda se debe incluir en la casilla 0113. 
• Gastos por formalizar el alquiler o la defensa jurídica de la vivienda. 

Además, Hacienda también ha establecido unas bonificaciones fiscales si se realizan obras para mejorar la eficiencia energética de la vivienda: un 20% si se reduce la demanda de calefacción y refrigeración, un 40% si se mejora el consumo de energía primera no renovable y un 60% si las obras afectan a todo el edificio. 

¿Qué se declara en la declaración del IRPF? 

Una vez computados los ingresos íntegros y los gastos deducibles, del resultado obtenido el propietario puede deducirse el 60%, es decir, solo paga un 40% del rendimiento neto del alquiler en la declaración de la renta. Si el propietario ganó 12.000 € tiene que sumar 4.800 € en la casilla 0150 de la declaración. 

¿Quién está obligado a declarar el alquiler de un piso?

Hacienda obliga a que todos los propietarios que perciban una renta por el alquiler de un piso tienen que declarar los ingresos como rendimientos del capital inmobiliario. Si perciben una cantidad mayor a 1.600 €, tienen que hacer la declaración porque si no se declara el alquiler puede ser multado. 

Los ingresos por el alquiler se suman a la base general del IRPF y se paga según el tramo que corresponda desde el 19% hasta el 47%.

¿Quién puede deducirse el alquiler en la declaración de la renta? 

La deducción por alquiler de vivienda pueden aplicarla los inquilinos que firmaron su contrato de alquiler antes de 2015. Por tanto, si firmaste el contrato de alquiler antes de esa fecha, aunque lo hayas renovado posteriormente, puedes aplicarte la deducción estatal. Esta desgravación para el inquilino es del 10,05% de la cantidad pagada durante el año, pero está limitada a una base imponible de 24.107,20 €. La base máxima de deducción son 9.040 € para rentas inferiores a 17.707 €.

Además, solo se puede desgravar el titular del contrato, pero esta deducción tiene dos tramos, uno estatal que se aplica a todas las declaraciones, y otro autonómico, que es distinto en cada comunidad autónoma.

¿Cambia la declaración del alquiler si se alquila el piso a un familiar?

Cuando se alquila el piso a un familiar hasta tercer grado, el rendimiento neto total no puede ser menor a la renta imputada, es decir, inferior al 2% del valor catastral o el 1,1% en los municipios que no han revisado el valor catastral. 

Recuerda que el alquiler se debe incluir en las casillas 562 y 563 de la declaración de la renta.