¿Qué cláusulas debe contener el contrato de alquiler de un local comercial?

El contrato de alquiler de un local comercial es un acuerdo en el que el arrendador cede un inmueble al arrendatario por el que paga una renta mensual, para que desarrolle allí una actividad comercial. Este tipo de arrendamiento para uso distinto al de vivienda se regula en el artículo 3.2 de la ley de Arrendamientos Urbanos: “En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren”. 

El contrato de arrendamiento de local se rige por la voluntad de las partes, lo que significa que arrendador y arrendatario tienen libertad para establecer los derechos y obligaciones del contrato. No obstante, existen unas cláusulas que deben contener todos los contratos de alquiler. 

Cláusulas del contrato de alquiler de un local comercial

El acuerdo entre arrendador y arrendatario respecto al alquiler del local comercial conviene plasmarlo por escrito y contener como mínimo las siguientes cláusulas:  

Datos de arrendador y arrendatario

El contrato de alquiler debe recoger los datos personales del propietario y del inquilino (nombre y apellidos, DNI, estado civil, domicilio) además de toda la información sobre el inmueble que se alquila (domicilio, metros cuadrados, referencia catastral, descripción, si tiene certificado energético o si forma parte de una comunidad de propietarios). 

Renta 

Es necesario especificar en el contrato de arrendamiento el importe de la renta y la periodicidad que han acordado las partes. Si no se acuerda nada se entiende que el pago será en efectivo y en el local y el arrendatario debe entregar un justificante o recibo del pago al arrendatario. También debe incluirse la revisión de la renta según el IPC o la referencia que las partes acuerden. 

Fianza

Cuando se trata del alquiler de un local comercial, la LAU establece que la fianza que se debe entregar a la firma del contrato es de dos mensualidades, mientras que cuando se alquila una vivienda la fianza está limitada a un mes de renta. El propietario puede pedir otras garantías adicionales. 

Duración del contrato 

La duración será la que pacten libremente las partes, pero si no se determina una duración en el contrato se considera que es de 1 año. Tal y como recoge la LAU si la duración es menor de 5 años si el arrendador es persona física o de 7 años si es persona jurídica, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar esta duración mínima, salvo que el inquilino comunique al propietario que no quiere continuar con el alquiler 30 días antes de finalizar el contrato. 

Uso del local

Es fundamental recoger en el contrato cual va a ser la actividad comercial que se va a desarrollar en el local comercial. 

Conservación del local 

Con esta cláusula el arrendador asegura que el inquilino devuelve el inmueble en las mismas condiciones en las que lo recibió. No obstante, el propietario está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar el local y el inquilino las que se produzcan por el uso continuado del inmueble. 


También se incluyen aquí la mejoras que el arrendatario puede realizar en el local y si tiene derecho a indemnización cuando finaliza el contrato. Asimismo, cuando se realizan obras de mejora el inquilino puede desistir del contrato o tiene derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte del local que no puede utilizar. 

Gastos e impuestos 

El alquiler de un local comercial está gravado con el 21% de IVA que el propietario incluye en la factura, pero si se trata de un particular el inquilino tiene que retener el 19% del IRPF. Así, a la hora de emitir la factura en un alquiler de 800 euros habría que sumar el 21% de IVA que son 168 euros y restar el 19% del IRPF que son 152 euros por lo que habría que pagar de alquiler 816 euros. 

En cuanto a los gastos, generalmente el propietario paga el IBI y la comunidad de propietarios mientras que el inquilino tiene que pagar los gastos de suministros, pero las partes pueden acordar otro reparto de los gastos. 

Cesión del contrato y subarriendo

El arrendatario puede ceder o subarrendar el local pero debe comunicárselo al propietario un mes antes de que se produzca. Además, el arrendador puede incrementar la renta un 10% si el subarriendo afecta a una parte del local o un 20% si afecta a todo el local. 

Causas de resolución del contrato 

Se debe incluir en el contrato de alquiler del local las causas por las que el propietario puede rescindir el contrato si el inquilino incurre en alguna de estas acciones: 

• No paga la mensualidad del alquiler o la fianza.
• Causa daños de forma intencionada en el local. 
• Subarrienda a un tercero el local sin el consentimiento del propietario. 
• Realiza obras en el inmueble sin el permiso del propietario. 
• Desarrolla actividades molestas, nocivas, insalubres, peligrosas o ilícitas en el local.

El inquilino también puede finalizar el contrato cuando: 

• El propietario perturba al arrendatario a la hora de utilizar el inmueble.
• No hace las reparaciones necesarias para la conservación del local.  
• Se declara en ruina el inmueble. 
• Se pierde la finca por una causa de la que el arrendador no es responsable.

Indemnización al arrendatario

Transcurridos los cinco años de duración del contrato de alquiler, si el inquilino no quiere renovar tiene derecho a una indemnización. Si inicia la actividad dentro del mismo municipio en los seis meses siguientes cubriría los gastos del traslado y perjuicios por la pérdida de clientela o de una mensualidad por año de duración del contrato con un máximo de 18 mensualidades si inicia otra actividad o no inicia ninguna y el arrendador o un tercero desarrolla en el local la actividad anterior.  

Como no existe un modelo oficial de contrato de alquiler de local comercial, las partes deben acordar las condiciones del contrato, pero es conveniente que se incluyan estas cláusulas para evitar conflictos en la relación entre propietario e inquilino.