Cómo calcular el alquiler de una casa

Saber cómo calcular el alquiler de una casa es imprescindible para sacar el máximo rendimiento a tu inmueble sin caer en el peligro de pedir una renta que esté fuera del mercado y que, por lo tanto, espante a potenciales inquilinos.

Una forma muy habitual de calcular la rentabilidad de un alquiler es buscar el precio de referencia del distrito o el barrio (precio del metro cuadrado) y situarlo a un nivel parecido. No obstante, esta forma de cálculo no siempre es la más apropiada ni realista, ya que no tiene en cuenta las características de los diferentes inmuebles (antigüedad, acabados, servicios complementarios, etc.) a la hora de ajustar correctamente el precio de cada uno de ellos. Sí podríamos hacerlo si varios vecinos alquilan viviendas muy similares a la nuestra, ya que en este caso la referencia sí sería mucho más aproximada a la realidad.

¿Cómo calcular el alquiler de una casa, entonces? Otra opción es analizar los listados de precios medios que publican algunos portales inmobiliarios a partir de los inmuebles anunciados en sus páginas web. Nuevamente, estos índices de precios son relativos, ya que se basan en la oferta de viviendas que tienen cada uno de ellos. No obstante, sirven como referencia para conocer cuánto cuesta una vivienda con unas características determinadas (número de habitaciones, tamaño, etc.) en una zona concreta.

Al margen de estos métodos, existen otros más precisos para calcular el alquiler de una vivienda (te los contamos un poco más abajo). Por otro lado, también es importante que tengas en cuenta tus propias circunstancias personales, ya que es posible que puedan limitar a la baja o al alza el precio de la renta que solicites (aquí tienes algunos consejos para que sepas cómo garantizar el cobro del alquiler). Por ejemplo, si has reformado la vivienda antes de alquilarla su valor se ha incrementado, por lo que lo normal es que su precio de alquiler sea también mayor. Recuerda: es muy importante que tengas en cuenta estos posibles gastos adicionales (reformas, etc.) a la hora de establecer un precio mínimo de partida con el objetivo de que el alquiler de tu inmueble resulte rentable.

Finalmente, una última consideración que también influye en cómo calcular el alquiler de una casa: los expertos señalan que cuanto más cara es la vivienda, menos rentabilidad se suele obtener por su alquiler. Eso se percibe claramente en la mayor rentabilidad que suelen ofrecer los distritos humildes de las grandes ciudades en comparación con los más exclusivos. 

¿Cómo calcular el alquiler de una casa?

El precio de alquiler de una casa está directamente relacionado con el de compra: cuánto mayor sea el valor de esa propiedad, mayor deberá ser también su renta de alquiler. Por este motivo, es fundamental que antes de ponerla en alquiler sepas cuál es su precio de mercado. A partir de éste, existen dos variables para calcular el alquiler de una casa:

1. Obtener un beneficio anual: si tu objetivo es obtener un beneficio anual con tu inmueble, lo más apropiado es determinar la rentabilidad (bruta o neta) que quieres obtener con él (3%, 4%, etc.) para fijar su precio de alquiler.
2. Amortizar el precio de la vivienda en un número determinado de años: en este caso, el cálculo que debes realizar es el PER (Price Earnings Ratio o Ratio Precio Beneficio), que te dará el alquiler que debes cobrar para amortizar tu casa en, por ejemplo, 20 años.

Rentabilidad bruta por alquiler

La primera respuesta a cómo calcular el alquiler de una casa es en función de la rentabilidad bruta que quieras obtener. Esta rentabilidad se obtiene dividiendo la cuota anual de alquiler entre el precio de mercado de la vivienda y multiplicándolo por 100. Por ejemplo, una vivienda que se alquila por 500 euros mensuales (6.000 euros anuales) y que tenga un precio de 120.000 euros ofrece una rentabilidad bruta del 5%.

Rentabilidad bruta por alquiler = (Renta mensual de alquiler x 12 / precio vivienda) x 100

Dando la vuelta a esta fórmula obtenemos cómo calcular el alquiler de una casa en función de su rentabilidad bruta. Por ejemplo, si en el caso de una vivienda de 120.000 euros queremos obtener una rentabilidad bruta del 6%, tendremos que calcular la cuota de alquiler así:

Renta anual de alquiler = Rentabilidad bruta por alquiler x (precio vivienda / 100)

Ejemplo: 6 x (120.000/100) = 7.200 euros 

Para obtener una rentabilidad del 6% en un inmueble de 120.000 tenemos que poner un alquiler mensual de 600 euros (7.200/12 meses).

Con la finalidad de saber si la rentabilidad bruta que quieres obtener con tu vivienda es acorde con el mercado debes consultar las tablas que publica regularmente el Banco de España o los datos de alguna empresa tasadora o inmobiliaria. A modo de ejemplo, la rentabilidad bruta por alquiler media en España durante el primer trimestre de 2020 fue del 3,8%.

Rentabilidad neta por alquiler

Si calculamos el alquiler de una casa conforme a la rentabilidad bruta, el beneficio no es real, ya que no incluye los gastos que genera la vivienda durante su arrendamiento: comunidad, IBI, seguros, previsiones para reparaciones, etc. Si calculamos unos 50 euros mensuales de comunidad (600 anuales), 200 euros por IBI y otros 200 de seguros tendríamos una cifra más ajustada a los costes reales de la vivienda.

Rentabilidad neta por alquiler= (Renta anual de alquiler - gastos anuales de la vivienda / precio vivienda) x 100

 
En el ejemplo anterior podemos restar 600 euros anuales de comunidad, 200 de IBI y otros 200 de seguros de reparaciones. Son unos mil euros anuales de gastos que, incluidos en la operación anterior, dan una rentabilidad neta del 4,16%.

La rentabilidad neta ofrece un precio de alquiler de partida del que no deberías bajar. En él se incluye el precio de la vivienda y los gastos e impuestos que soporta.

PER

El PER o Price Earnings Ratio (Ratio Precio Beneficio) se obtiene dividiendo el precio de venta de la vivienda entre la renta del alquiler. Este indicador calcula el número de años que tendrías que alquilar la vivienda a ese precio para pagarla (amortizarla vía alquiler).
  

PER = precio vivienda / renta anual de alquiler

En el caso anterior dividirías 120.000 euros entre 6.000 euros, lo que da un PER 20. Con una renta mensual de 500 euros serían necesarios 20 años para recuperar el coste íntegro de la vivienda (120.000 euros).



Existen numerosos factores que varían el valor de un inmueble y, por tanto, su PER: ubicación, tamaño, situación (planta, exterior, ático…), etc. También tienen un PER más alto los pisos de obra nueva, los que están recién reformados, los que tienen fachada exterior y/o terraza individual, los que disponen de zonas comunes (piscina, gimnasio, etc.)... 

Tabla de equivalencias entre el valor de una vivienda y su precio de alquiler

La rentabilidad bruta por alquiler calculada por el Banco de España para el primer trimestre de 2020 (3,8%) ofrece un PER de 26,3 años (casi 316 meses). Es decir, para amortizar el precio de una casa -con esa rentabilidad del 3,8%- son necesarias 316 cuotas mensuales de alquiler. Este cálculo te sirve para dos cosas:

1. Calcular el precio mensual del alquiler de una casa a partir de su valor de mercado: debes dividir su precio de venta entre 316 meses.
2. Calcular el precio de venta de una casa a partir de su renta de alquiler: debes multiplicar por 316 su precio mensual de alquiler.

Para que tengas más claro cómo calcular el precio de alquiler de una casa, en esta tabla puedes ver una equivalencia entre el coste de compra y el de alquiler a partir del PER 26,3 obtenido con la rentabilidad bruta del primer trimestre de 2020 (3,8%).
Esperamos que este artículo haya resuelto todas tus dudas sobre cómo calcular el alquiler de una casa y que tengas mucho más claras las diferentes alternativas que existen para obtenerlo: rentabilidad bruta por alquiler, rentabilidad neta y PER.