Cómo declarar un alquiler como propietario e inquilino

¿Sabes que debes declarar el alquiler tanto si eres inquilino como propietario? No creas que los trámites acaban una vez firmado el contrato de arrendamiento. También debes poner en conocimiento de la Administración esa operación y declarar el alquiler en su momento correspondiente. 

Este tributo es obligatorio. De hecho, la ley establece multas por no declarar el alquiler (por si no lo sabes, Hacienda cuenta con varias herramientas y procedimientos para detectar esta irregularidad). Para que te hagas una idea, esta sanción puede suponer entre el 50 y el 150% de la cantidad defraudada.

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Por otro lado, recuerda que los impuestos que afectan a la declaración del alquiler de una vivienda pueden variar de un año a otro y que no son iguales en todas las comunidades autónomas. Tampoco se tributa lo mismo por el alquiler de una vivienda habitual que por el de una segunda residencia, un alquiler de temporada o vacacional o un negocio.

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De hecho, y al margen de las posibles bonificaciones a nivel estatal para arrendadores y arrendatarios, muchas comunidades autónomas ofrecen deducciones para el alquiler de vivienda habitual (generalmente para los inquilinos). Por ello, es muy importante que siempre revises la normativa de tu lugar de residencia. Además, si tienes dudas sobre cómo declarar el alquiler, lo mejor es que recurras a un experto fiscal para que te asesore sobre tu caso concreto. 

Declarar el alquiler de una vivienda habitual como propietario

Es el propietario del inmueble alquilado como vivienda habitual el que debe declarar los ingresos íntegros que ha obtenido. No obstante, y según establece la Agencia Tributaria, para determinar el rendimiento neto del capital inmobiliario pueden deducirse de los rendimientos íntegros todos los gastos necesarios para su obtención, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva. A estos ingresos netos se debe aplicar una reducción del 60%. Esa cantidad debe incluirse en la base imponible del IRPF.

Únicamente si el arrendamiento se realiza como actividad económica, las cantidades obtenidas no tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sino de actividades económicas, dentro de cuyo apartado específico deberán ser declarados. 

Entre los gastos deducibles al declarar el alquiler de tu vivienda habitual se encuentran los siguientes:

• Intereses y gastos de la hipoteca.
• Intereses y gastos de los muebles o electrodomésticos incluidos en la vivienda.
• Gastos de conservación.
• Impuestos del inmueble.
• Gastos de administración y demás servicios relacionados con la vivienda.
• Primas del seguro.
• Servicios y suministros (si los paga el casero).
• Gastos de amortización del inmueble.
• Gastos por formalizar el alquiler o para su defensa jurídica.
• Saldos de dudoso cobro.

Como ves, en el caso de que el inquilino haya impagado alguna cuota, hay que declarar esos (no) ingresos de todas formas, aunque pueden ser deducidos posteriormente como ‘saldo de dudoso cobro’. Para ello han de cumplirse dos requisitos: que entre la primera reclamación y el final del año hayan pasado seis meses o que el inquilino se declare en concurso.

Por otro lado, no son deducibles como gastos, entre otros, los pagos efectuados por razón de siniestros ocurridos en los bienes inmuebles que den lugar a disminuciones en el valor del patrimonio del contribuyente y el importe de las mejoras efectuadas en los bienes inmuebles, sin perjuicio de la recuperación de su coste por una vía de amortizaciones. Puedes ampliar la información en la web de la Agencia Tributaria.

No olvides tampoco que no hay que pagar IVA en el alquiler de viviendas, garajes y anexos entre particulares. Por otro lado, si te desgravabas por compra de la vivienda habitual que ahora has alquilado solo podrás beneficiarte de las deducciones fiscales correspondientes al tiempo (meses) en el que residiste en ella. Esta deducción se aplica en el Anexo A.1 (casillas 647 en adelante).

Cómo incluir el alquiler en la declaración de la Renta (IRPF)

A la hora de declarar tu alquiler como inquilino, el primer paso es confirmar que los datos de la vivienda constan correctamente en el apartado C de la página 6 de la declaración de la renta (casillas 61 a la 75). Después, confirmar los días que la vivienda ha estado alquilada (casilla 067).

El segundo paso es incluir los ingresos obtenidos por el alquiler. Y el siguiente, añadir todos los gastos desgravables que hemos citamos anteriormente. Por ejemplo: intereses hipotecarios y gastos por conservación y reparaciones; impuestos del tipo IBI, limpieza, basura, alumbrado, etc.; saldos de dudoso cobro; gastos de comunidad; amortización de la vivienda; y amortización de muebles o electrodomésticos.

Por otro lado, además de estos gastos deducibles, se pueden compensar importes pendientes de las últimas cuatro declaraciones de la renta o se pueden dejar importes pendientes de este ejercicio para deducirlos en rentas posteriores. 

Finalmente, la reducción del 60% de los ingresos de alquiler que citábamos antes se incluye en la casilla 80.

Declarar el alquiler siendo inquilino

Si llevas poco tiempo arrendado, tenemos una mala noticia que afecta a tu declaración del alquiler. Solo los contratos de arrendamiento anteriores al 1 de enero de 2015 pueden beneficiarse de la deducción estatal por alquiler de vivienda habitual para los inquilinos. En concreto, la desgravación es del 10,05% de las cantidades pagadas, siempre que la base imponible del contribuyente esté por debajo de 24.107,20 euros. 

Se trata de una deducción exclusivamente estatal, que afecta sólo a la cuota íntegra estatal y no a la autonómica. Este matiz es importante, porque algunas comunidades autónomas ofrecen sus propias deducciones que son compatibles con ésta. Por eso, es importante que te informes si en tu territorio existe alguna bonificación adicional por el alquiler de vivienda habitual.

Volviendo a la bonificación estatal, Hacienda explica en su página web que la base máxima de esta deducción será de:

• 9.040 euros anuales cuando la base imponible sea igual o inferior a 17.707,20 euros anuales.
• 9.040 - [1,4125 x (base imponible - 17.707,20)], cuando la base imponible se sitúe entre 17.707,20 y 24.107,20 euros anuales.
• Si la base imponible es igual o superior a 24.107,20 euros anuales, en tributación individual o en tributación conjunta, no podrá deducirse cantidad alguna”.