La rentabilidad que ofrece el alquiler favorece que muchos propietarios compren una vivienda para ese uso. Sin embargo, igual de importante que adquirirla es saber cómo garantizar el cobro del alquiler (si no esa inversión dejará de ser rentable) y cómo calcular el alquiler de una casa. De hecho, el principal miedo de los propietarios es la morosidad de los arrendatarios: concretamente, el 75% de los propietarios teme que los inquilinos no paguen la renta, según un estudio del Fichero de Inquilinos Morosos (FIM). Se trata de la cifra más alta desde 2016. Paralelamente, los desahucios por impago del alquiler también han crecido en los últimos años a medida que aumentaba la tasa de alquiler. De cada 100 lanzamientos que se produjeron en España durante el último año, 67 correspondieron a viviendas en arrendamiento (en total ascendieron a 36.400 desahucios). No obstante, los últimos datos son positivos, ya que por primera vez en tres años han descendido los desahucios provocados por el alquiler. Pese a todo, es importante que tomes precauciones y adoptes algunas de las opciones que existen para garantizar el cobro del alquiler. Estas van desde medidas preventivas, como consultar el Fichero de Inquilinos Morosos, a adoptar garantías adicionales que son pactadas entre arrendador y arrendatario en el contrato (en este otro artículo te explicamos detalladamente para qué sirve la garantía de alquiler). Asimismo, tampoco está de más que tomes nota de cómo hacer un recibo del alquiler de la casa. Aquí tienes los pros y contras de las principales herramientas que te ayudarán a saber cómo cómo garantizar el cobro del alquiler. Elige el inquilino apropiado El primer paso importante para asegurarte de que cobrarás sin problemas el alquiler de tu casa cada mes es elegir el arrendatario apropiado. ¿Cómo elegir el inquilino perfecto? Comprobando que tiene una situación personal, económica y laboral apropiada. Solicita algún documento (nómina, contrato laboral, etc.) que certifique su nivel de ingresos mensuales y comprueba que la cuota de alquiler no supera el 30/35% de estos. Asimismo, infórmate de su situación laboral: no es lo mismo elegir a un inquilino que acaba de empezar a trabajar y tiene un contrato temporal que a otro con contrato indefinido y una larga trayectoria en su empresa. Tampoco está de más que trates de informarte de sus experiencias pasadas con otros caseros, para ver si estos tuvieron algún problema con los pagos, trato con el resto de vecinos, desperfectos de la vivienda, etc. Estudio de solvencia Más que una garantía de cobro, los estudios de solvencia son una medida preventiva para elegir un inquilino solvente y fiable. Con la finalidad de evitar posibles problemas de impago, como propietario es recomendable que consultes si tu futuro inquilino tiene deudas impagadas o ha sido incluido en algún registro de morosos como Asnef o el Fichero de Inquilinos Morosos (FIM), especializado en la morosidad del alquiler. Asimismo, si solicitas un informe de solvencia de tu posible arrendatario es más fácil que puedas prever si podrá tener problemas de pago en el futuro. Fianza La fianza es una garantía legal obligatoria que debe depositar cualquier persona que quiera alquilar un inmueble. En el caso de una vivienda, consiste en el pago de una mensualidad por adelantado al firmar el contrato. Este dinero no es para el propietario, sino que se deposita en los registros correspondientes de cada comunidad autónoma hasta que finaliza el contrato. Esta fianza está destinada a compensar posibles impagos o desperfectos que el ocupante cause en la vivienda. Si el alquiler finaliza sin problemas, con todos los pagos al día y sin desperfectos en la vivienda, el propietario dispone de un mes de plazo para devolver la fianza al arrendatario. Si se produce un retraso injustificado, el arrendador puede ser penalizado con recargos o sanciones. Aval bancario Es una garantía adicional por la que el inquilino deposita una cantidad de dinero en el banco que puede ascender al número de mensualidades que hayan acordado las partes. Se utiliza cuando el arrendatario no puede presentar otras garantías adicionales. El problema es que el aval tiene una serie de gastos, ya que el banco cobra una comisión de apertura y un mantenimiento trimestral, por lo que no es muy frecuente solicitar este tipo de garantía de alquiler. Su principal ventaja es que el propietario puede pedir la ejecución inmediata del aval cuando el arrendatario no paga la renta y cobrar así la deuda. El inconveniente es que el inquilino puede quedarse en la vivienda sin pagar, y el propietario está obligado a iniciar un proceso de desahucio que puede tardar varios meses en concluir. Depósito de garantía ¿Cómo más puede garantizarse el cobro del alquiler? Con el depósito de garantía, la herramienta más utilizada por el propietario para asegurarse el cobro de la renta. La diferencia con el aval bancario es que el depósito se entrega al propietario directamente y tiene la misma duración que el contrato. Es decir, cuando finaliza el arrendamiento, el propietario tiene que devolver ese depósito económico al inquilino. Otra de las ventajas de los depósitos es que no tienen costes extras, como sí ocurre con los avales. De acuerdo con la normativa actual, el importe del depósito que puede solicitar el arrendador nunca debe exceder del coste de dos mensualidades. Garantía de cobro Esta garantía existe en el caso de que la gestión del alquiler del piso se realice a través de agencias especializadas. El propietario se asegura cobrar la renta directamente a la agencia un día concreto del mes. A cambio, tiene que pagar un porcentaje de la cuota mensual a esa agencia. La gran ventaja de este sistema es que si el inquilino dejar de pagar la renta, es la agencia la que se encarga de gestionar el desahucio sin coste adicional. Seguro de impago Este seguro es una póliza que protege al propietario contra el impago de la renta y contra otros riesgos adicionales durante el alquiler, como los destrozos en la vivienda o la defensa jurídica en el caso de tener que acudir a los tribunales para desahuciar al inquilino. Debido a la seguridad que aporta es el tipo garantía de alquiler que más está creciendo últimamente. El seguro es contratado por el propietario pero generalmente lo paga el inquilino tras llegar a un acuerdo entre las dos partes. Esta póliza cubre el impago de las mensualidades -con los límites estipulados en el seguro-, y las posibles reparaciones que haya que realizar en la vivienda producidas por los daños causados por el inquilino. Su ventaja es que el inquilino solo tiene que pagar la prima del seguro, generalmente una cantidad menor que el aval bancario o el depósito (aunque en este caso no recuperará el dinero). El coste depende de las coberturas contratadas, el importe de la renta y el plazo del alquiler, pero puede ser en torno a un 5% del importe de las rentas del periodo asegurado. Por ejemplo, para un alquiler de 700 euros mensuales durante 6 meses, el coste del seguro sería de unos 240 euros. Esperamos que ahora tengas mucho más claro cómo garantizar el cobro del alquiler de tu vivienda. Como ves, hay diferentes maneras de hacerlo, aunque la regla de oro para evitar el impago es elegir bien al inquilino y recoger en el contrato todas las garantías adicionales acordadas entre las partes.
