Comprar piso para alquilar: qué debes tener en cuenta

Comprar un piso para alquilar supone buscar una buena inversión. No se trata de encontrar la vivienda en la que tú quieres vivir, sino aquella que pueda ser atractiva para los posibles inquilinos y, por tanto, más rentable (aquí tienes cómo calcular la rentabilidad de un alquiler). Es importante comprender esta diferencia a la hora de plantear la búsqueda de la vivienda. Otro factor importante en esta búsqueda es el precio: debes calcular bien la inversión que puedes hacer para determinar si en tu caso merece la pena comprar un piso para alquilar.

Rentabilidad y precio son dos premisas básicas a la hora de comprar un piso para alquilar, aunque te contamos todos los aspectos que debes tener en cuenta.

Elige un momento apropiado

Si analizas el mercado inmobiliario lo primero que destaca es el fuerte incremento que ha registrado el alquiler en los últimos tiempos. La tasa de alquiler ha crecido hasta el 18,3% en España según los datos de la última Encuesta de Hogares del INE. Aunque sigue estando por debajo de la media europea, que se sitúa en el 30%, supone un cambio de tendencia en el régimen de tenencia de la vivienda en España.

Así pues, la demanda del alquiler está creciendo porque existe un mayor porcentaje de población que prefiere alquilar a comprar. A lo que se suma que existe poca oferta de vivienda en alquiler. Todos estos factores hacen que el momento actual sea propicio para comprar vivienda y ponerla en alquiler.

El precio de la vivienda

El precio de la vivienda es fundamental para determinar la rentabilidad de la inversión, por lo que es importante elegir un momento en el que el mercado no esté en máximos. No se trata solo de comprar barato sino de calcular cuánto puedes pagar por la vivienda para que la inversión sea rentable.

En este sentido, el mercado inmobiliario se ha moderado y se espera que en los próximos meses baje el precio de la vivienda como consecuencia de la crisis provocada por el COVID-19. Si el coste del inmueble es menor, con el mismo presupuesto es posible adquirir una vivienda mejor con la que se puede obtener una mayor rentabilidad.

Rentabilidad bruta por alquiler

Aunque el momento del mercado y el precio de la vivienda son dos aspectos clave si estás pensando comprar un piso para alquilar, la clave para determinar si merece la pena o no es la llamada rentabilidad bruta del alquiler. Esta se obtiene dividiendo el alquiler de un año entre el precio de compra.

Así, para un piso de 300.000 euros con un alquiler anual de 12.000, su rentabilidad sería del 4%. De acuerdo con los datos del Banco de España, la rentabilidad bruta por alquiler durante 2019 fue del 3,8%, por lo que la inversión en este caso estaría por encima de la media. No obstante, es recomendable que calcules la rentabilidad neta del alquiler, ya que ésta resta los gastos motivados por ese inmueble (IBI, seguros, reparaciones, comunidad…).

Por este motivo, antes de comprar un piso para alquilar es muy importante que estudies detalladamente la rentabilidad por alquiler que ofrecen las diferentes zonas en las que puedes estar interesado. Puedes llevarte sorpresas al ver como zonas económicas de grandes ciudades son, sin embargo, las más rentables para el arrendamiento. Es el caso, por ejemplo, de las dos grandes capitales españolas, donde los distritos más caros no son los más recomendables para invertir en viviendas de alquiler (aquí tienes dos estudios sobre la rentabilidad del alquiler en Madrid y la rentabilidad del alquiler en Barcelona). Empresas del sector como Tinsa ofrecen informes sobre la rentabilidad en diferentes zonas del país.

Existen otros métodos para calcular la rentabilidad de la inversión. Uno de ellos es el PER (Price Earning Ratio), que permite saber cuánto tiempo se tarda en recuperar el dinero invertido en la compra de la casa. Su cálculo es sencillo: hay que dividir el precio de compra de la vivienda por la renta anual del alquiler. En el ejemplo anterior, el PER sería 25, es decir, que se tardarían 25 años en recuperar la inversión de 300.000 euros.

Es recomendable que la compra de una casa como inversión se realice al contado y sin necesidad de pedir una hipoteca (para abaratar su coste). Sin embargo, si se necesita financiación para adquirir el piso estos cálculos varían, porque el objetivo será conseguir un alquiler que cubra la cuota hipotecaria.

Determinar el precio del alquiler

Tan importante como elegir una zona rentable es saber cómo calcular el alquiler de una casa correctamente. Además de tener en cuenta el precio de mercado vigente en propiedades de similares características a la tuya (tamaño, zona, antigüedad, etc.), para calcular el precio al que debes alquilar un piso debes usar el PER y la rentabilidad por alquiler señalada por el Banco de España.

Así, en el caso de una rentabilidad del 3,8%, el PER medio sería 24,5 años o 288 meses: si la vivienda cuesta 300.000 euros, si dividimos el precio por el número de meses obtenemos el precio del alquiler mensual: 300.000:288 = 1.041 euros.

Ubicación y estado de la vivienda

En la compra de un piso para alquilar, ademas de las cifras relativas a la inversión en sí, hay que tener en cuenta otros factores que también influyen en el éxito o fracaso de la operación. El primero de ellos es dónde comprar el piso para alquilar. Como te comentábamos unas líneas más arriba hay zonas que ofrecen mayor rentabilidad por diferentes motivos (poca oferta de pisos en alquiler, mucha demanda, zona de moda o crecimiento, etc.). Estudia bien la zona y su posible interés para los posibles inquilinos (colegios cerca, bien comunicada, etc.) antes de decidirte por la adquisición de un inmueble.

Las características y el estado del piso son, asimismo, factores determinantes tanto en el precio de compra como de alquiler. Así, una vivienda nueva o reformada será más atractiva a ojos de los arrendatarios y se alquilará mejor y con una renta más elevada que otra con bastantes años de antigüedad. Otros valores añadidos son si están amueblada o si se encuentra localizada en una urbanización con multitud de servicios.

En cuanto al tamaño, los pisos más codiciados para alquiler son los de pequeñas dimensiones y con una o dos habitaciones, ya que es la tipología que más encaja con lo que busca el perfil más frecuente de inquilino. Aunque debes tener en cuenta que la mayor rentabilidad se obtiene con los pisos grandes, de entre 150 y 250 metros cuadrados.

¿Dónde comprar piso para alquilar?

El tipo de uso, residencial o turístico, también influye en dónde comprar un piso para alquilar. En el caso del alquiler vacacional, la búsqueda se centrará en las zonas de costa o en los centros de las grandes capitales, donde hay más turismo. Por el contrario, si se trata de alquiler residencial hay que pensar en un público formado bien por jóvenes o parejas que prefieren viviendas ubicadas en el centro de la ciudad o por familias que dan más importancia al espacio y prefieren viviendas más grandes en el extrarradio pero bien comunicadas.

Una cuestión importante que también debes valorar cuando compras un piso para alquilar es la duración mínima del contrato de alquiler, porque no puedes rescindirlo cuando quieras y recuperar la vivienda para tu uso. Debes esperar un mínimo de cinco años, salvo que el inquilino no quiera que sea así. 

A modo de resumen, a la hora de comprar un piso para alquilar debes tener en cuenta el presupuesto, la rentabilidad bruta por alquiler de la zona, la oferta y la demanda de casas de alquiler en ese distrito, la ubicación, las características del piso y el tipo de alquiler e inquilino.