Cómo influye el IPC en la subida del alquiler

La subida del IPC, que ha marcado récords a lo largo de todo el año, tiene una directa repercusión en el alquiler de viviendas. A pesar de que la Ley de Arrendamientos Urbanos establece el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC) como el registro para actualizar la renta del alquiler, el IPC continúa siendo el índice más utilizado en la mayoría de los contratos. 

No obstante, para evitar que los inquilinos sufran subidas desorbitadas de la renta del alquiler, el Gobierno aprobó una medida para limitar la subida del alquiler al 2% como máximo, aunque el IPC supere este nivel. Esta medida de carácter temporal se va a prorrogar hasta el final de 2023. 

¿Qué es el IPC? 

El IPC es el Índice de Precios al Consumo, un indicador que sirve para determinar cuánto han subido los precios durante un periodo de tiempo. El IPC es calculado por el INE a partir de los precios de los productos más consumidos que forman parte de la cesta de la compra de los hogares y se compara con los precios anteriores. Si los precios han subido el IPC es positivo y si han bajado es negativo. 

¿Cuánto ha subido el IPC este año? 

A lo largo de este año el IPC ha mantenido una tendencia alcista como consecuencia de la subida del precio de los alimentos y la energía. Enero se cerró con un 6,1%, un porcentaje similar al último dato correspondiente al IPC adelantado del mes de noviembre, 6,8%. Sin embargo, en los meses previos se ha llegado a marcar récords en los meses de junio, julio y agosto en los que se superó la barrera del 10%. 

A partir de ese pico ha comenzado a descender el IPC hasta el 8,9% en septiembre y el 7,3% en octubre. El 6,8% del IPC adelantado de noviembre supone una bajada de medio punto sobre el mes de octubre, como consecuencia de la bajada en el precio de los carburantes y de la electricidad. La tasa de variación del IPC desde enero hasta octubre (último mes computado) es del 6,1%. 

¿Con qué IPC se calcula la renta del alquiler?

El sistema de actualización de la renta tienen que pactarlo arrendador y arrendatario y dejarlo recogido en el contrato de alquiler. Si no se ha pactado actualización de la renta, no se puede modificar hasta que cumpla el contrato. En el caso de que el contrato recoja la actualización, pero no no especifique cómo se actualizará la renta se aplica el ÏGC. No obstante, todavía hay muchos arrendadores que siguen incorporando el IPC como el índice de referencia para actualizar la renta. 

Hay que tener en cuenta que cada mes se dan dos datos del IPC, el adelantado al finalizar el mes y el real, unos quince días después. Pues bien, el dato oficial del IPC que se aplica para calcular el alquiler es el que se publica a mediados de mes, no el IPC adelantado. 

Por otro lado, para la revisión de la renta hay que tomar en consideración el valor que el IPC registró dos meses antes de la fecha de revisión. Esto quiere decir que si la renovación del contrato es el 1 de octubre, el IPC que se toma como referencia es el que se publica el 15 de agosto. 

Además, el arrendador tiene que avisar al inquilino con un mes de antelación para iniciar el nuevo pago. Tiene que comunicarlo por escrito, indicando el porcentaje del IPC aplicado para el cálculo de la nueva cuota. 

¿Cómo se calcula la renta?

Una vez que se conoce el dato del IPC del mes de referencia que se aplica según la fecha de renovación del contrato, solo hay que calcular la nueva renta.

Por ejemplo, el cálculo para un contrato de alquiler que tiene pactada la actualización de la renta y se renueva en octubre sería el siguiente: Si la renta del alquiler es de 900 € mensuales hay que aplicar el IPC de agosto, 10,4%, lo que da una nueva renta de 993,60 €. Esta es la renta que tiene que pagar el inquilino durante todo el año, hasta que llegue la próxima actualización. 



Para hacer los cálculos de la actualización de la renta la página del INE incluye un programa donde solo hay que introducir el periodo inicial y final y la renta y obtienes la nueva renta, mientras que el programa Cuanto ha variado el IPC proporciona el incremento que debería aplicar a la renta que se actualiza entre los periodos considerados. 

¿Cómo ha afectado la limitación del 2%?

Este año, el Gobierno ha aprobado la limitación de la actualización de la renta hasta el 2% máximo, quedando así desvinculada del IPC. En principio, era una medida temporal que afectaba solo a los contratos que tenían que renovarse desde el mes de abril a junio, pero más tarde se prorrogó hasta diciembre. 

Con posterioridad, el Gobierno ha pactado una prórroga de esta limitación hasta diciembre de 2023 por lo que afectará a todos los contratos que tengan que actualizarse durante todo el año. 
Esto significa que siguiendo con el ejemplo anterior, con la limitación del 2%, en lugar de aplicar un IPC del 10,4% que incrementa la renta hasta 993,60 € solo subirá a 918 €.   

Esta limitación afecta a los grandes tenedores que tienen más de 10 viviendas en alquiler y a los particulares si no llegan a un acuerdo para negociar la actualización del alquiler.

Por último, la limitación solo se aplica al alquiler de vivienda habitual, no se incluye el alquiler turístico ni el arrendamiento de locales comerciales. 

¿Cómo se actualiza la renta según la fecha del contrato de alquiler?

La fecha en la que se firmó el contrato de alquiler también afecta al modo de actualizar la renta.

• Contratos anteriores a 2013. La renta se actualiza durante los 5 primeros años aplicando el IPC y a partir del sexto año según lo estipulado por las partes o si no se especifica nada el IPC. 
• Contratos firmados entre junio 2013 y abril 2015. Rige el pacto expreso entre las partes para actualizar la renta y si no hay pacto se aplica el IPC. 
• Contratos firmados entre abril 2015 y marzo 2019. Acuerdo entre las partes y si no hay pacto no se aplica revisión de la renta. 
• Contratos firmados desde marzo de 2019. La diferencia es que la renta se actualiza por pacto expreso entre arrendador y arrendatario pero con un tope máximo que es el IPC. No obstante, ahora existe una limitación fijada por el Gobierno para los contratos que se actualicen entre el 1 de abril de 2022 y el 31 de diciembre de 2022 que se desvinculan del IPC se fija un límite máximo del 2%.