Mi inquilino alquila habitaciones: ¿es legal?

Elegir un inquilino para el piso que sea bueno y no dé problemas es la obsesión de la mayoría de arrendadores. Sin embargo, la cosa no siempre va bien y en ocasiones pueden surgir problemas imprevistos como los impagos (en este otro artículo te explicamos qué hacer si un inquilino no paga el alquiler), los problemas de convivencia con otros vecinos e incluso los subarriendos ilegales.

Si este último es tu caso, seguramente te estés preguntando "¿qué puedo hacer si mi inquilino alquila habitaciones?". Es posible que también te hayan surgido las dudas de si puede hacerlo o no y de si es causa justificada para rescindir un contrato de alquiler.

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¿Es legal el subarriendo? Sí, tal y como recoge el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ( ver texto legal). No obstante, la LAU establece que para que el subarriendo sea regular debe contarse con el consentimiento del propietario de la vivienda.

El artículo 8 tiene dos apartados. El primero recoge la cesión del contrato de alquiler, mientras que el segundo hace referencia al subarriendo. Veamos lo que dice cada uno de ellos.

Diferencias entre cesión y subarriendo

Tal y como establece la ley, para que un inquilino ceda su contrato de alquiler es necesario tu consentimiento escrito como propietario del inmueble:

"El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador".

Artículo 8 de la LAU. Cesión del contrato y subarriendo.

"Mi inquilino alquila habitaciones: ¿eso es una cesión del contrato o un subarriendo?". Aclaramos tu duda. El subarriendo de una habitación no tiene nada que ver con la cesión del contrato de alquiler. En el primer caso, el contrato suscrito contigo como propietario de la vivienda no varía: es el inquilino el que tendrá que hacer otro contrato con la persona que entra a vivir en la casa junto a él.

El mejor ejemplo de subarriendo de una vivienda es el caso de una alquilada por un estudiante, que es el que firma el contrato y más tarde se preocupa de buscar otras personas que quieran alquilar una habitación para costear parte de la renta de alquiler.

En el caso de la cesión del contrato de alquiler, un nuevo inquilino entra a residir en tu vivienda bajo las condiciones del contrato original, por lo que no hay ninguna modificación en el documento. Un ejemplo de este caso es si tu inquilino tiene que abandonar la vivienda y te ofrece que otra persona continúe con el contrato inicial (le sustituirá respetando las condiciones pactadas contigo) para evitarse penalizaciones.

Condiciones de un subarriendo

La segunda parte del artículo 8 de la LAU explica las condiciones en las que se permite un subarriendo. Tal y como ocurre con la cesión de un contrato de un alquiler, para realizar un subarriendo es necesario el consentimiento del propietario:

"La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador".

Artículo 8 de la LAU. Cesión del contrato y subarriendo.

La normativa continúa explicando que "El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes". Asimismo, añade que "El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó".

En relación al precio del subarriendo, la ley también impone límites: en ningún caso podrá exceder el del arrendamiento.

Desde Legálitas se expresan en el mismo sentido: la vivienda sólo puede subarrendarse de manera parcial y con tu consentimiento por escrito. De no ser así, puedes solicitar en el juzgado la resolución del contrato demostrando que se ha producido ese subarriendo sin tu consentimiento. Lo sensato, en estos casos y según la firma de abogados, es que si el inquilino puede estar interesado en alquilar habitaciones en un futuro se incluya una cláusula de subarriendo en el contrato de alquiler.

Consentimiento del propietario

Como hemos dicho antes, no puede subarrendarse ni tu vivienda ni una parte de ella sin tu consentimiento expreso y por escrito como propietario. Si tu inquilino se ve en la necesidad de subarrendar, lo primero que tiene que hacer es pedirte permiso y, si se lo concedes, debe preocuparse de quede constancia por escrito de tu consentimiento.

Si tu inquilino toma la decisión de hacerlo sin tu permiso y lo descubres, podrás echarle de la vivienda por incumplimiento de contrato. Esta situación, además, acarrea la posibilidad de reclamar daños y perjuicios.

Si tu inquilino quiere subarrendar tu vivienda, lo primero que tiene que hacer es pedirte permiso.

Un detalle importante: en el caso de que se trate de un subarriendo ilegal y de que el nuevo inquilino cause algún daño, el responsable único de lo que ocurra en tu vivienda será el arrendatario (es decir, la persona a la que alquilaste originalmente el inmueble).

¿Qué parte de la vivienda puede subarrendarse?

La Ley no indica la superficie máxima (habitaciones) que se puede subarrendar. Por eso, desde Legálitas aconsejan que limites tú el número de personas que pueden residir en tu vivienda. Sobre todo, porque el desgaste de la casa no es el mismo si habitan en ella dos personas o cuatro.
  
Por otro lado, lo mejor es que los gastos de suministros corran a cargo del inquilino y sea él quien negocie con el resto de ocupantes de la vivienda su reparto. Para ti, el responsable será el arrendatario con el que firmaste el contrato.

Igualmente, tú debes decidir si se aceptan animales o no en tu vivienda. El incumplimiento de esta cláusula también es motivo de rescisión del contrato.

Duración del subarriendo

Seguramente, a estas alturas otra de la pregunta que te estás haciendo es "¿cuánto tiempo puede mi inquilino alquilar habitaciones?". La respuesta es durante el tiempo que esté recogido en el contrato de alquiler. Vamos, que el subarriendo sólo puede tener validez mientras tu inquilino resida en la vivienda bajo el contrato firmado contigo.