¿Para qué sirve la garantía de alquiler?

Artículos por ciudades
Publicado el 17/04/2020 15:43; Actualizado el 21/10/2021 11:13
edificio de apartamentos
Alquilar una vivienda supone posibles riesgos (impagos, destrozos, etc.), por lo que es muy importante contar con algunas garantías que los minimicen. Pero, para qué sirve la garantía de alquiler exactamente, cómo funciona y qué tipos hay. A continuación te contamos todo lo que debes saber.

Las garantías de alquiler tienen como objetivo proteger económicamente al arrendador en el caso de que el arrendatario incumpla algunas de las obligaciones del contrato: impago de la renta, daño de la vivienda, etc. Existen varios tipos de garantías, algunos de ellos estipulados por la ley (fianza) y otros de carácter voluntario (depósito, aval bancario, seguro de impago, etc.). Mientras que el primero es obligatorio, el resto depende de la voluntad de las dos partes.

También es importante que para evitar problemas en el alquiler de tu vivienda prestes especial atención al arrendatario. Aquí tienes varios consejos para que sepas cómo elegir al inquilino perfecto y cómo garantizar el cobro del alquiler.
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Para qué sirve la garantía de alquiler

Antes de continuar conviene hacer una aclaración. Generalmente, garantía del alquiler es uno de los conceptos utilizados por las personas para referirse a la fianza obligatoria que debe entregar cualquier persona que alquile un inmueble. La ley establece que su importe debe ser el correspondiente al pago de una mensualidad. Por este motivo también es conocida con el término de 'mes de garantía de alquiler'.

¿Para qué sirve esta garantía de alquiler? Como te hemos contado unas líneas más arriba, su principal objetivo es ofrecer al propietario de la vivienda una mayor seguridad económica que cubra posibles impagos, destrozos en la vivienda o incumplimientos del contrato.

La fianza es la única garantía de alquiler que puedes -y debes- exigir a la persona que entre a vivir en tu casa. Por este motivo, es muy importante que no la confundas con el resto de garantías disponibles. Vamos a ver cuáles son.

Fianza de alquiler

El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) recoge la obligatoriedad de la fianza legal. Establecida en el contrato de alquiler, esta fianza consiste en el pago por adelantado de la renta de un mes (dos en el caso de locales) y funciona como un comodín económico que pueda cubrir un retraso en el pago de la mensualidad o posibles destrozos en el inmueble.

El propietario no se queda con esta fianza: debe depositarla en el organismo correspondiente de la comunidad autónoma donde se ubique la vivienda. Para ello dispone de 30 días desde la firma del contrato. De no hacerlo en ese plazo puede incurrir en recargos y sanciones.

La ley establece que en el alquiler de una vivienda es obligatoria una fianza correspondiente a una mensualidad. Ese dinero debe ser ingresado por el arrendador en el organismo correspondiente de la comunidad autónoma y devuelto una vez finalizado el contrato.

Una vez concluido el periodo de alquiler y si no se ha producido ningún incumplimiento o irregularidad por parte del inquilino, el arrendador está en la obligación de devolver la fianza en su totalidad. Si hay daños en la finca o perjuicios en algún punto del contrato de alquiler, el arrendador puede quedarse parte o la totalidad de ella.

El plazo para devolver la fianza del alquiler es también de 30 días desde la resolución del contrato y la devolución de las llaves. Si el arrendador no lo hace en plazo indicado y no aporta razones de daños o perjuicios, tendrá que abonar intereses de demora al inquilino.

Para justificar la no devolución de la fianza legal, el propietario debe demostrar un incumplimiento del contrato (el inquilino se va antes de lo acordado), incumplimiento de obligaciones (impagos o deudas) o daños en la vivienda (desperfectos por mal uso de las instalaciones).
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Depósito de garantía de alquiler

Es muy importante no confundir la fianza del alquiler (obligatoria) con el depósito de garantía de alquiler (voluntario). Mientras que la fianza es una exigencia legal al inquilino para que pueda alquilar una vivienda, el depósito es una garantía adicional de que se cumplirá el contrato acordado. Para suscribirlo deben estar de acuerdo tanto el arrendador como el arrendatario. Además, no debe depositarse en ningún estamento oficial. 

Por lo general, el depósito de garantía suele suponer el pago de uno o dos meses por adelantado (además del que se abona como fianza legal). Su importe es negociable, aunque la ley estable que como máximo sea el correspondiente a dos mensualidades.

El depósito de garantía no debe exceder de dos mensualidades. El arrendador de la vivienda será el encargado de guardar el dinero y de devolverlo una vez resuelto el contrato de alquiler.

Es el propietario el que guarda ese dinero en forma de depósito y quien debe reembolsarlo al inquilino cuando vence el contrato y se cumplen las condiciones acordadas. En el contrato firmado por ambas partes, este depósito de garantía tiene que figurar como un concepto distinto a las rentas mensuales o la fianza legal. 

¿Para qué sirve esta garantía de alquiler? Refuerza el respaldo económico que ya proporciona la fianza: cubrir la posibilidad de que el inquilino cause daños en la vivienda o incumpla las obligaciones del contrato (impago, etc.).

Al margen de la fianza y del depósito existen otras herramientas para garantizar el alquiler de un inmueble: aval bancario (es la entidad financiera la que guarda el dinero que actúa como garante -incluye unos gastos adicionales-), seguro de garantía de alquiler o impago, etc.

Garantías adicionales en contratos anteriores a marzo de 2019

La Ley de Arrendamientos Urbanos indicaba en su artículo 36.5 que “las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”.

llaves de una casa y contrato de vivienda

Todos los contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019 no tienen límite en las cantidades que se pueden demandar como garantía adicional (depósito). A partir de esa fecha, la LAU limita a un máximo de dos mensualidades de renta esta garantía adicional. Así lo apunta la modificación del articulo 36.5 de la LAU: “…el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta”.

Por lo tanto, actualmente el importe máximo de las garantías de alquiler es de tres meses (uno correspondiente a la fianza y otros dos a las garantías adicionales). Todas ellas responderán de los incumplimientos del inquilino (por impagos en el alquiler o desperfectos en la vivienda) y tendrán que ser restituidas a la finalización del contrato si todo está bien.

Esperamos que tras leer este artículo tengas más claro para qué sirve la garantía de alquiler y los tipos que existen. Lo más importante es que distingas entre fianza y depósito, ya que suelen ser los términos que más inducen a error.
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