El inquilino no paga el alquiler. ¿Qué opciones hay?

Esta es la peor pesadilla para un arrendador: encontrarse en la situación de que su inquilino no pague las rentas. Llegado el caso, y pese a la dificultad que puede suponer, lo mejor es mantener la calma y pensar bien antes de actuar.

En primer lugar te contamos lo que no debes hacer: nada de cambiar cerraduras, nada de entrar en la vivienda sin permiso, nada de cortar los suministros, nada de dejar de pagarlos, etc. ¿Por qué? Porque, aunque sea la reacción más lógica, un impago no justifica todo esto y el inquilino puede denunciar al arrendador. Desde un punto de vista jurídico, un impago del alquiler no cambia el hecho de que existe un contrato y la obligatoriedad de cumplirlo. Y una mala decisión por parte del propietario puede inclinar la balanza a favor del inquilino que no paga el alquiler en fases posteriores de la reclamación de la deuda.

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¿Entonces, qué hay que hacer? Si un inquilino no paga como se acordó, su acción es un motivo de incumplimiento de contrato y se le puede llevar a los tribunales para exigirle el pago de esa deuda. Llegado el caso, también se puede rescindir el contrato de alquiler y solicitar el desalojo del inmueble para no volver a tener problemas de ese tipo con el mismo inquilino.

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Cuándo es un retraso y cuándo un impago

Todo el mundo puede tener un mal mes desde un punto de vista financiero. Y no podemos iniciar los trámites para un desahucio por impago solo porque nuestro inquilino se haya retrasado en el pago de una mensualidad. Llegados a este punto, recordemos que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) recoge varias razones para que el arrendador solicite la terminación del contrato, además del impago. Concretamente, en el artículo 27.2.

Pero, volviendo al impago, desde un punto de vista legal, en el contrato se establece un periodo para efectuar el pago de la renta de cada mes (del uno al siete, por ejemplo). Una vez superado el último día establecido para abonar la mensualidad, se considera que se ha producido el impago y ya se puede interponer la demanda.
 
Insistimos, desde un punto de vista legal no caben retrasos, ya que supone un incumplimiento de lo establecido en el contrato del alquiler, y por tanto motivo de demanda. Sin embargo, no es recomendable que de inicio pongas una demanda, ya que el retraso puede deberse a algún motivo concreto.

Es importante que antes de interponer la demanda esperes al menos un mes desde la fecha del impago. El motivo es doble: con esta espera y el envío del burofax correspondiente podrás probar en el juicio tu buena fe para llegar a un acuerdo. 

Qué hacer antes de entrar en el desahucio

En primer lugar, debemos ponernos en contacto con el inquilino para saber qué ha pasado. Se trata de una llamada de teléfono para mantener las formas, aunque del resultado dependerá que sigamos adelante en el proceso.

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Si aceptamos sus disculpas y entendemos que ha sido un error, no tiene por qué pasar nada. Pero si no nos convencen las explicaciones, no nos coge el teléfono, etc., tendremos que dar el paso siguiente: una reclamación de deuda formal por escrito. Este paso consiste simplemente en notificar el impago de la deuda mediante un burofax. Otra opción interesante también puede ser inscribir su nombre en el Fichero de Inquilinos Morosos.

El proceso de desahucio

Una vez que continuamos con el proceso de reclamación de la deuda existen varias alternativas:

• Reclamar el pago de la deuda sin desalojar al inquilino: se produce un juicio declarativo ordinario. Artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

• Reclamar al inquilino moroso el pago de la deuda y el desalojo de la vivienda: en este caso se trata de un juicio declarativo verbal.  

Lo más normal, y quizás lo más sensato si te ves en la necesidad de demandar a tu inquilino por impago, es que solicites también su desalojo. Se trata de evitar en lo posible que la situación vuelva a repetirse. De ahí que se solicite al juez que dé por finalizado el contrato de alquiler ante un incumplimiento por parte del inquilino. Este proceso debe realizarlo un abogado de la mano de un procurador si la deuda es superior a 2.000 euros.

Coste y duración del proceso

Los precios que puede solicitar un despacho de abogados por asistirte en una demanda de desahucio son libres, por lo que resulta muy complicado dar un precio aproximado. El importe total debe incluir el pago al abogado, al procurador, el abono de un poder general para pleitos y el abono de las tasas judiciales. Para que te hagas una idea, podemos estar hablando de unos 700 euros.




En cuanto a la duración del proceso, todo dependerá de cómo estén los tribunales de carga de trabajo. Sin embargo, y como aproximación, puedes contar con que se dilate del orden de entre cinco y seis meses. Por lo general, desde que se presenta la demanda en el juzgado hasta que el inquilino la recibe pasa cerca de un mes. En ese documento ya consta la fecha del juicio y la fecha del lanzamiento si no hubiera juicio.

¿Qué puede hacer el inquilino?

Este es el proceso que debes seguir tú si un inquilino no paga el alquiler de tu casa, pero qué puede hacer él. Llegados a este punto, el arrendatario dispone de las siguientes alternativas:

• Quedarse en la vivienda y no pagar, esperando el lanzamiento (desalojo).
• Abonar la deuda y devolver las llaves del piso.
• Entregar las llaves, pero no pagar la deuda. Con lo que el proceso legal sigue.
• Oponerse a la demanda e ir a juicio. En este caso, tendremos una sentencia, mientras que en los tres casos anteriores tendremos un decreto.

Desalojo del inquilino

Una vez que hay sentencia o decreto, se ejecuta el lanzamiento o desalojo. La Comisión Judicial levanta acta de lo que ocurra durante el desalojo poniendo especial énfasis en los daños que pueda haber en la vivienda para una posterior reclamación. La mala noticia para el arrendador es que el inquilino dispone de hasta cinco años para saldar su deuda. En ese tiempo tendrá que solicitar el embargo de dinero o bienes del inquilino para recuperar su dinero.

Esperamos que ahora tengas mucho más claro cómo debes actuar si si un inquilino no paga el alquiler de alguno de tus inmuebles. Dos consejos valiosos son: ten mucha calma y acude a un abogado especialista para que te asesore correctamente.