Alquiler con opción a compra: todo lo que debes saber

El alquiler con opción a compra es una alternativa para aquellas personas que no pueden afrontar la adquisición de una vivienda por carecer de ahorros, ya que permite realizar su pago de una forma más progresiva. En concreto, el inquilino aprovecha parte de la renta del alquiler (un porcentaje de la mensualidad) para ir abonando una casa que finalmente acaba adquiriendo.

Actualmente, para comprar una vivienda es necesario tener ahorrado aproximadamente el 30-35% de su valor: el 20% que no cubre la hipoteca (normalmente, los bancos solo conceden préstamos por el 80% del valor del inmueble) y el 10-15% restante correspondiente a los gastos de compra. Sin embargo, el alquiler con opción a compra no exige contar con tanto dinero ahorrado (aunque sí es necesario tener un mínimo, como veremos más adelante). 

En este tipo de arrendamientos, el inquilino paga unas cuotas mensuales como en un alquiler de vivienda durante un periodo de tiempo y pasado ese plazo tiene la opción de comprar la vivienda o dejarla. 

Cómo funciona el alquiler con opción a compra

Está regulado mediante un contrato doble o mixto compuesto por dos subcontratos: uno de alquiler y otro de compraventa. Así, el inquilino puede vivir de alquiler durante un tiempo determinado (habitualmente entre 1 y 3 años). Al terminar este plazo, el arrendatario tiene el derecho de comprar la vivienda por el precio que se pactó inicialmente. Este precio es fijo y no puede variar, pero las cuotas de alquiler pueden actualizarse según el IPC.

Durante el arrendamiento, parte de la renta mensual abonada por el inquilino irá destinada al pago final de la casa. En el contrato debe reflejarse el porcentaje del alquiler que se destinará a la compra del inmueble. Lo habitual es que durante uno o dos años sí se compute el 100% de estas mensualidades para costear la compra del inmueble, pero que posteriormente el porcentaje vaya disminuyendo (80%, etc.) según se aproxima el vencimiento del contrato.

Como se trata de un acuerdo privado entre dos partes, hay que procurar que todas las condiciones o cláusulas pactadas queden recogidas en el contrato. Por ello, es conveniente que la redacción del contrato sea realizada por un abogado especializado. También es importante saber que, en caso de conflicto, el subcontrato de alquiler prima sobre el de compra.

Contrato de alquiler

Este contrato se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Los puntos más importantes que debe incluir este contrato son los relativos al tiempo que el inquilino puede disfrutar de la vivienda, el margen o plazo que tiene para ejecutar su derecho de compra, el importe de las mensualidades del alquiler y el reparto de los gastos de comunidad, reformas o posibles derramas que pueda haber durante el periodo de arrendamiento. 

Contrato de compraventa

En este documento debe quedar registrada la voluntad del propietario de vender la vivienda, el precio final del inmueble, la parte de las letras mensuales que se va a descontar en la compraventa y la prima por opción o derecho de compra. También es fundamental incluir la fecha en la que debe efectuarse la compra e incluso los plazos intermedios en los que el inquilino puede cerrar la operación si así lo desea.

¿Qué es la prima por opción de compra?

La prima por opción de compra se incluye en el contrato de compraventa, aunque no es obligatoria
es recomendable incluirla. Esta prima es un importe (generalmente el 10% del valor de la vivienda) que actúa como garantía de que el inquilino comprará la vivienda una vez transcurrido el plazo de arrendamiento. Debe pagarse a la firma del contrato. En el caso de que el arrendatario no cierre la compra finalmente -o no pague la renta de alquiler durante dos meses-, perderá esta señal y la parte pagada de la vivienda -a través de las cuotas de alquiler mensuales- hasta ese momento.

Pros y contras del alquiler con opción a compra

Antes de inclinarte por esta alternativa, es importante que conozcas las ventajas y desventajas que tiene tanto para el comprador como para el vendedor.

Ventajas para el inquilino/comprador

La principal ventaja de esta fórmula es que reduce el importe final que tiene que pagar para adquirir la vivienda y que cuenta con más tiempo para ahorrar o conseguir su hipoteca.

Es una buena opción para comprar una vivienda sin ahorros o cuando el comprador no tiene un perfil solvente para conseguir que el banco le conceda la hipoteca.

Además, puede disfrutar de la casa desde el primer momento (puede amueblarla a su gusto, etc.); no pierde íntegramente las cuotas mensuales (se destina una parte al pago final de la casa) y se asegura la adquisición de la vivienda a un precio fijo. Incluso si finalmente no compra la casa puede disfrutar de la totalidad del contrato de alquiler.

Ventajas para el vendedor 

El vendedor se asegura la venta de la vivienda en un plazo determinado y unos ingresos mensuales a través de la renta del alquiler hasta que se produce la venta. Asimismo, con esta opción consigue dar salida a la casa de forma más rápida, obteniendo liquidez y cobrando una renta del alquiler superior a la que se cobra con el alquiler tradicional. 

Además, cuenta con el importe de la prima desde el principio. Otra ventaja es que, a priori, el inquilino cuidará la vivienda, ya que en el futuro será suya. El propietario también puede beneficiarse de ventajas fiscales como una reducción en el IRPF del 60% de los ingresos netos del alquiler siempre que cumpla unos requisitos que te explicamos en este artículo sobre cómo declarar un alquiler.

Desventajas para el inquilino/comprador

Durante el periodo de alquiler, generalmente debe pagar una renta superior que en un alquiler tradicional.

En cuanto a la prima por opción de compra es una cantidad de dinero que perderá si finalmente no cierra la compraventa (además de las cuotas pagadas hasta ese momento). Por último, si el inmueble se deprecia durante el arrendamiento, no podrá beneficiarse de esa bajada (ya que su precio ha sido fijado previamente).

Desventajas para el vendedor

El arrendador no puede sacar provecho de una eventual subida del mercado porque el precio es fijo desde que se firma el contrato. Tampoco puede vender el piso antes del plazo acordado o a otra persona, aunque la oferta sea superior.

Asimismo, aunque el inquilino desista de la compra, tendrá que esperar a la conclusión del alquiler para disponer del inmueble.

¿Cómo tributa el alquiler con opción de compra? 

La tributación es diferente si el vendedor es una promotora inmobiliaria o un particular. En el caso de una promotora inmobiliaria, el arrendamiento está sujeto al 10% de IVA y la prima de opción de compra también está sujeta al tipo general del 21% de IVA. Cuando el inquilino realiza la compra, esta operación tributa al 10% de IVA. 

Cuando el dueño de la vivienda es un particular, el contrato de arrendamiento está sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales igual que la prima de opción de compra.  La base imponible es el precio pagado por la opción pero si es menor al 5% del ejercicio de la opción se toma el 5% del precio. El tipo del ITP varía entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma. Finalmente cuando se produce la compraventa también hay que tributar por ITP.

Si el propietario de la vivienda es un particular tiene que tributar en el IRPF los rendimientos obtenidos por el alquiler. Cuando se produce la venta, la ganancia o pérdida patrimonial debe integrarse en la base imponible del ahorro del IRPF, teniendo en cuenta las cantidades satisfechas por el arrendatario en concepto de alquiler y el precio de la opción ya entregado.

Con el alquiler con opción a compra, el inquilino soporta una mayor carga fiscal porque el contrato está sujeto a una doble tributación por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, por el alquiler y por la opción de compra.

Ejemplo

Para ver las ventajas es conveniente mostrar un ejemplo: 

Precio de la vivienda: 100.000 euros. 
Renta del alquiler: 500 euros. 
Prima de opción a compra (10%): 10.000 euros. 
Plazo para la compra: 2 años. 

¿Cuánto ha pagado el inquilino durante estos dos años?

500 x 24= 12.000 euros
12.000 + 10.000 prima opción = 22.000 euros. 
Precio vivienda 100.000 euros - 22.000 euros = 78.000 euros, es la cantidad que hay que pagar en el momento de la compra.