Alquiler de larga duración: qué aspectos debes tener en cuenta

¿Qué quiere decir alquiler de larga duración? ¿Tiene una regulación especial o se aplica la normativa para el arrendamiento de vivienda habitual? En realidad, el alquiler de larga duración se refiere al arrendamiento de un inmueble cuyo destino es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, es decir, el alquiler como vivienda habitual pero durante un periodo mayor de tiempo. 

No obstante, la Ley de Arrendamientos Urbanos diferencia entre el arrendamiento de vivienda habitual y el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, refiriéndose, entre otros usos, al alquiler de temporada. La diferencia entre ambos tipos de arrendamiento es que en el alquiler de larga duración la vivienda se entiende como habitual, mientras que en el de temporada no tiene ese carácter (el inquilino tiene un domicilio permanente en un inmueble distinto al alquilado).

A continuación te desglosamos los aspectos fundamentales que debes tener en cuenta en relación con el alquiler de larga duración. 

¿Cuánto puede extenderse el alquiler de larga duración?

Con carácter general, y tras la última modificación realizada en marzo de 2019, la duración mínima del contrato de alquiler es de cinco años si se trata de un arrendamiento entre personas físicas o de siete años si el arrendador es una persona jurídica.

Las partes pueden acordar una duración del alquiler menor, pero el contrato se prorroga de forma automática por periodos anuales hasta que se cumplen los cinco años si quiere el inquilino. Cuando termina este periodo, el contrato se extiende tres años más si ninguna de las partes renuncia a la prórroga.

No te pierdas: Las claves de la prórroga del contrato de alquiler

No obstante, si el inquilino no quiere seguir con el contrato solo tiene que comunicarlo con un mes de antelación a la fecha de finalización. Mientras, el arrendador tiene que demostrar que necesita ocupar la vivienda para no continuar con el contrato de alquiler y comunicarlo, además, con un plazo de dos meses. 

Un contrato se considera de larga duración cuando se firma por un plazo mayor al establecido por la ley, tal y como acuerdan propietario e inquilino. De hecho, el alquiler de larga duración puede extenderse de 10 a 20 años.

Por este motivo, es muy importante también prestar especial atención a la redacción del contrato de alquiler e incluir determinadas cláusulas que puedan prevenir problemas o malentendidos en el caso de que en el futuro se produzcan cambios que afecten a las partes que lo han negociado en su momento.

No hay límite de garantías adicionales en el alquiler de larga duración 

En la actualidad, la ley ha establecido un límite en las garantías adicionales que puede pedir el arrendador al arrendatario (al margen de la fianza obligatoria). Este límite está fijado en dos mensualidades de la renta como cuantía máxima de las garantías adicionales que pueden exigirse a través de un depósito o de un aval bancario. Al ser adicionales no es obligatorio incluirlas en el contrato. 



Sin embargo, en el caso del alquiler de una vivienda de larga duración no hay límite en las garantías adicionales. Así lo recoge el decreto ley, que apunta que esas dos mensualidades de renta son el máximo fijado para las garantías adicionales “salvo que se trate de contratos de larga duración”. En ese caso, el propietario puede pedir más o menos garantías para cubrir la posibilidad de impago de la renta del inquilino.

El alquiler de larga duración ofrece más estabilidad 

Tener la vivienda alquilada durante un mayor tiempo ofrece una gran estabilidad tanto para el inquilino (no tiene que cambiar de residencia tan a menudo) como para el propietario (se asegura ingresos estables durante un largo periodo de tiempo y además no tiene que estar cambiando de arrendatario -con el riesgo de posibles impagos o problemas potenciales que eso conlleva- cada pocos años). 

Sin embargo, en el alquiler de temporada el relevo de inquilinos es constante: el inmueble se alquila por periodos cortos de tiempo e incluso puede haber momentos del año en los que la vivienda esté vacía (hay gastos pero sin ingresos). Esto ocurre sobre todo en el alquiler de casas en la playa: fundamentalmente, solo se alquilan durante la temporada de verano o las vacaciones. La ventaja de este tipo de arrendamiento es que las rentas son bastante más elevadas.

A modo de resumen, podemos concluir que el alquiler de larga duración puede extenderse durante un plazo más largo del fijado por la ley e incluir más garantías de las dos mensualidades máximas establecidas para los arrendamientos convencionales. Asimismo, este tipo de alquiler ofrece mayor seguridad y estabilidad tanto para propietario como inquilino. Por contra, las rentas obtenidas mediante el alquiler de larga duración suelen ser más reducidas que las de otros formatos de arrendamiento (sobre todo, en el caso del vacacional).