Consejos para comprar una vivienda y alquilarla

Publicado el 17/10/2022 16:04; Actualizado el 17/10/2022 17:37
Comprar una vivienda para alquilar es una forma de inversión muy utilizada por los pequeños inversores en España. De hecho, se calcula que el 85% del mercado de alquiler está en manos de pequeños propietarios. Cuando la bolsa ofrece una baja rentabilidad y una alta volatilidad, los inversores particulares invierten más en vivienda, compran casas para alquilar y obtener una rentabilidad más estable que en la bolsa. Sin embargo, para conseguir que la operación sea rentable es preciso tener en cuenta algunas cuestiones que caracterizan a esta inversión. 

El principal atractivo de comprar una vivienda para alquilar es que se obtiene una ganancia fija mensualmente que puede ser incluso mayor que con otros productos de inversión. De esta manera, el comprador no necesita estar pendiente de las subidas o bajadas de la bolsa porque tiene asegurada la inversión mientras dura el contrato de alquiler. No obstante, hay que tener en cuenta que la vivienda puede estar sin alquilar algunos meses a lo largo del año si no encuentra inquilinos, por lo que la rentabilidad de la inversión también bajaría. 

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Comprar vivienda para alquilar ofrece una liquidez mensual



El Banco de España indica que la rentabilidad bruta del alquiler está en torno al 3,7% durante los dos últimos años, mientras que los bonos del Estado se sitúan en el 0,5 % y los depósitos en el 0,3%. Aunque con la subida de tipos, estos datos están cambiando la rentabilidad bruta del alquiler se mueve entre el 4% y el 5%, llegando en algunas zonas a superar el 6%, según las tasadoras, pero el bono del Estado ha aumentado su rentabilidad hasta el 3,5%. 

¿Cómo se puede conseguir una mayor rentabilidad por el alquiler de la vivienda? Estos son algunos consejos que debes seguir si quieres comprar una vivienda para alquilar y obtener una buena rentabilidad. 
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Valora el precio de compra y gastos asociados

Cuando se compra una vivienda para alquilar hay que valorar el precio de compra y los gastos que tiene que pagar el propietario. Los gastos de compra de la vivienda incluyen notaría, registro y gestoría, a los que se suma la tasación si se compra con hipoteca, más los impuestos (IAJD, IVA, si es vivienda nueva, o ITP en vivienda de segunda mano).

Además, puedes deducirte hasta el 60% de los rendimientos obtenidos por el alquiler, es decir, la diferencia entre los ingresos íntegros del alquiler y los gastos deducibles en la declaración de la renta. Solo hay que pagar impuestos por el 40% del rendimiento neto del alquiler residencial.

Compra una casa para reformar

Es más barata una vivienda para reformar que una nueva, pero tienes que calcular bien el presupuesto de la reforma para que la operación sea favorable. Una vivienda reformada se puede alquilar por una renta mayor, pero si la vivienda necesita una reforma integral se reducirá mucho la rentabilidad del alquiler. 

Busca viviendas que necesiten una reforma mínima de baños y cocina o una simple actualización (pintura y suelos) que sirva para revalorizar la vivienda y reduzca el tiempo que está sin alquilar. 
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Selecciona bien la ubicación y los servicios 

Debes comprar la vivienda para alquilar en zonas con alta demanda de alquiler, es decir, donde haya un mercado potencial de inquilinos, pueden ser estudiantes que buscan vivienda en zonas cerca de la universidad o familias en barrios dotados con servicios. 

Es importante que la zona donde está la vivienda para alquilar esté bien comunicada con transporte público y disponga de todos los servicios cerca (colegios, servicios sanitarios, comercios, parque…). 

Compra la vivienda que busca el inquilino 

Cuando compras una vivienda para alquilar no tienes que buscar la casa de tus sueños, sino la casa que le interesa a los inquilinos. Es un error buscar una vivienda cara que reúne todos los requisitos que pides a una casa para vivir porque será más cara y, probablemente, la rentabilidad que puedes obtener por el alquiler es menor. El precio del alquiler no está determinado por el precio de la casa sino por la oferta y demanda de alquiler. 

Debes tener claro cuál es el perfil de inquilino de la zona en la que está ubicada la vivienda para saber cuál es su poder adquisitivo y cuánto puede pagar de renta. 

Calcula antes la rentabilidad del alquiler

Antes de realizar la compra de la vivienda para alquilar tienes que calcular la rentabilidad que obtendrás con el alquiler. Para calcular la rentabilidad del alquiler hay que tener en cuenta el precio de mercado de la vivienda y los ingresos que se pueden conseguir con el alquiler. Si la casa cuesta 200.000 € y la renta mensual es de 600 €, los ingresos anuales ascenderán a 7.200 €. Al dividir los ingresos del alquiler entre el precio de la vivienda obtienes una rentabilidad bruta del 3,6%

Sin embargo, es más realista calcular la rentabilidad neta, que se obtiene restando a los ingresos del alquiler, los gastos que corresponden al propietario (IBI, comunidad, seguros…). Si estos gastos anuales suman 1.200 €, los ingresos se reducirían a 6.000 € y la rentabilidad neta sería del 3%. 

Fija una renta del alquiler adecuada 

Para fijar una renta del alquiler adecuada, debes analizar cómo es el precio del alquiler en esa zona para viviendas similares, aunque también puedes realizar un cálculo aproximado de la renta que puedes pedir.   

como calcular la renta del alquiler
Para calcular la renta del alquiler hay que tener en cuenta el PER


En este cálculo tienes que usar el PER (Ratio Precio Beneficio) que se obtiene dividiendo el precio de la vivienda entre la renta del alquiler. En el ejemplo anterior el PER sería 33,3 resultado de dividir 200.000 € entre 6.000 € y que son los años que tardarías en recuperar la inversión. Para determinar el precio del alquiler hay que dividir el precio de la compra por el número de meses que tardas en recuperar la inversión (396) el resultado, 505 €, sería la renta que puedes pedir de alquiler. 

Por último, también es conveniente que firmes un seguro de impago del alquiler porque garantiza el cobro de la renta y ofrece otras coberturas adicionales como asesoramiento legal en caso de impagos por parte del inquilino. 
Autor: Redacción de Housage
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