Contrato de alquiler: todas las cláusulas que debe contener

Con la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que se aprobó en el Real Decreto Ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (ver texto legal) se han modificado algunos artículos que deben quedar reflejados en los contratos de alquiler firmados a partir de esa fecha.

El contrato de arrendamiento de vivienda es el documento que recoge el pacto que se establece entre arrendador y arrendatario, por el que éste cede la posesión de la vivienda al arrendatario a cambio de un precio. No existe un modelo de contrato de alquiler fijo, ya que ambas partes pueden redactar libremente las cláusulas, pero existen unas normas que son de obligada aplicación que tienen que estar recogidas en el contrato y otras que son optativas.

Cláusulas que se modifican con la última regulación del alquiler

El arrendamiento de una vivienda habitual se rige por normas diferentes al alquiler de temporada (cuya duración puede ser un curso escolar, por ejemplo,) o los contratos de alquiler con fines turísticos. Cuando se trata de alquilar la vivienda como residencia habitual, en el contrato se tiene que especificar claramente todos los datos del inmueble y su referencia catastral y los datos personales de inquilino y propietario. Además, si la casa se alquila con muebles hay que adjuntar al contrato un inventario del mobiliario.  

Tras la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, los cambios que se han incorporado y que deben incluirse en las cláusulas del contrato de alquiler de forma obligatoria son las siguientes: 

Duración 

Inquilino y propietario pueden pactar la duración del contrato de alquiler libremente, pero si no se dice nada se entiende que es por un año. Con la nueva regulación, se ha extendido la duración mínima a 5 años cuando el arrendador es persona física y hasta 7 años cuando es persona jurídica. Esto significa que el contrato se prorroga de forma automática por periodos anuales hasta completar este plazo. Para que no se prorrogue el contrato, el inquilino debe comunicar al arrendador con 30 días de antelación la finalización del contrato. 

Prórroga tácita

Cuando se cumple el plazo de 5 años de duración, el contrato se puede prorrogar de año en año, otros tres años más, si ninguna de las dos partes ha manifestado su deseo de no renovar. Si el propietario no quiere continuar con el alquiler tiene que avisar con 4 meses de antelación, mientras que si es el inquilino puede hacerlo dos meses antes. Aunque no se pacte expresamente esta cláusula en el contrato, se aplica porque está recogida en la ley.

Renta

La renta es pactada libremente entre arrendador y arrendatario, pero hay que especificar los gastos que se incluyen. El pago de la renta es mensual y tiene que realizarse en los 7 primeros días del mes. 

Fianza

Debe incluirse una fianza que equivale a un mes de renta, que el inquilino tiene que entregar al propietario a la firma del contrato para que la deposite en el organismo autonómico correspondiente. Cuando finaliza el contrato, el propietario tiene que devolver la fianza al inquilino, aunque puede utilizar la fianza para cobrar si hay algún desperfecto en la vivienda. 

Extinción del contrato

En el contrato también se debe incluir una cláusula en la que se estipule que el incumplimiento de las obligaciones del contrato por cualquiera de las partes da derecho a exigir su resolución. 

Cláusulas optativas que puede incluir el contrato de alquiler

Además de las cláusulas obligatorias, en el contrato de arrendamiento se pueden incluir otras cuestiones de carácter optativo que inquilino y propietario han acordado: 

Facultad de recuperar la vivienda el arrendador 

Se incluye esta cláusula en el contrato cuando el propietario prevé que puede necesitar la casa para él o sus familiares directos antes de que finalice el plazo de los 5 años de duración del contrato. El arrendador tiene que comunicar por escrito con 2 meses de antelación al inquilino la necesidad de recuperar la vivienda y el inquilino tiene que entregársela sin recibir ninguna indemnización. 

Facultad de desistimiento del Inquilino

En la ley se recoge la posibilidad que tiene el inquilino de desistir del contrato cuando han pasado 6 meses de arrendamiento y lo comunica 30 días antes del vencimiento del plazo. En este caso las partes pueden pactar que el inquilino indemnice al propietario con una mensualidad de la renta por cada año de contrato que falte por cumplir. 

Actualización de la renta

Tiene que haber acuerdo entre las partes para que se actualice la renta cuando se cumpla cada año de contrato. También deben acordar cómo se debe actualizar la renta teniendo en cuenta que la subida de la renta anual está ligada al IPC como tope máximo durante el tiempo de duración del contrato de alquiler. 

Garantías adicionales a la fianza

Las garantías adicionales o complementarias a la fianza se pueden pactar por las partes, pero según la ley no pueden exceder de dos mensualidades de la renta. Entre estas garantías se incluyen los seguros de alquiler y el aval bancario, limitados en ambos casos a dos meses de renta. 

Por último, para facilitarte la elaboración del contrato puedes descargarte un modelo de contrato de alquiler de vivienda en este enlace que facilita el Ministerio de Transporte.