En la relación entre arrendador y arrendatario a veces se originan conflictos porque alguna de las dos partes se salta las normas y se produce un incumplimiento del contrato de alquiler. La ley de Arrendamientos Urbanos recoge las normas que deben cumplir ambos para evitar problemas durante su relación contractual. Por otro lado, también es importante que sepas que existen penalizaciones por incumplimiento del contrato de arrendamiento y que incluso en algunos casos no respetar las normas puede llevar a la resolución del alquiler. La Agencia Negociadora del Alquiler ha analizado los incumplimientos del contrato de alquiler más habituales realizados por el arrendador y el inquilino. Infracciones que, tal y como informa esta agencia, se han incrementado en estos últimos meses de pandemia sanitaria. Incumplimiento del contrato de alquiler por parte del arrendador El dueño incumple el contrato cuando no respeta los acuerdos pactados con el inquilino y plasmados en el documento. Entre los principales incumplimientos del contrato de alquiler por parte del arrendador se encuentran los siguientes: Pedir más garantías adicionales de las permitidas La ley limita a dos meses de alquiler las garantías adicionales que puede pedir el propietario al inquilino. Estas garantías no son obligatorias como la fianza, pero es un método que los arrendadores utilizan para protegerse de posibles impagos. Solo cabe la posibilidad de superar el importe de dos mensualidades como garantía adicional cuando se trata de un alquiler de larga duración. Es decir, cuando supera la duración mínima del contrato de alquiler estipulada en la ley: cinco años cuando se trata de un alquiler entre particulares y siete si el arrendador es una persona jurídica. No permitir que el alquiler se prorrogue hasta los cinco años Como acabamos de comentar, la ley da al inquilino la posibilidad de prorrogar el alquiler hasta los cinco años (posteriormente, éste puede ampliarse otros tres más por periodos anuales). Sin embargo, si el propietario necesita la vivienda para él o su familia por causas de fuerza mayor (divorcio, etc.), sí es posible rescindir un contrato de alquiler. Este es precisamente otro de los incumplimientos frecuentes del contrato de alquiler por parte del arrendador: alegar falsas causas de necesidad para expulsar al inquilino de su casa antes de tiempo. Contratar la vivienda como si fuera alquiler turístico Otro incumplimiento del contrato de alquiler bastante frecuente es cuando el propietario, en lugar de alquilar su inmueble como vivienda habitual y permanente, lo hace como si fuera un alquiler turístico. Como este alquiler no se regula en la LAU, la prórroga de cinco años no está vigente. Generalmente, los propietarios hacen contratos inferiores a un año para poder disponer de su inmueble en ese momento y sin prolongación alguna del arrendamiento. No obstante, si el inquilino demuestra que ese alquiler es realmente de vivienda habitual, el contrato pasa a estar regulado por la LAU y se convierte en un arrendamiento tradicional con todos los derechos que ello acarrea. No reparar los desperfectos de la casa El propietario está obligado a hacer las reparaciones necesarias en la vivienda para que se mantenga en buenas condiciones de habitabilidad, mientras que el arrendatario es responsable de las averías que se producen por un mal uso o desgaste. El propietario incumple el contrato de alquiler cuando no repara los desperfectos y obliga al inquilino a hacerse cargo de las reparaciones que le corresponden a él como dueño de la casa. Si tienes dudas sobre este tema, en este otro post te explicamos quién paga las averías en un piso de alquiler. Incumplimientos del contrato de alquiler por parte del inquilino No obstante, el arrendador no es el único que a veces no respeta algunas reglas básicas en el arrendamiento de una vivienda. Aquí tienes los incumplimientos del contrato de alquiler por parte del inquilino más frecuentes: El impago del alquiler La morosidad es la principal preocupación del propietario y a la vez uno de los principales incumplimientos del contrato de alquiler. Esta situación se da cuando el inquilino no paga la renta en la fecha prevista en el contrato. Puede ocurrir que el arrendatario sea un moroso profesional o puede que no pague por tener problemas económicos. Ante el impago del alquiler, el arrendador debe reclamar la deuda por burofax al inquilino, y si este no paga interponer una demanda de desahucio. Este año, como consecuencia de la pandemia ha aumentado la morosidad, aunque también se han tomado medidas para evitar los desahucios. Destrozos en la vivienda o mal mantenimiento Es el segundo incumplimiento más frecuente por parte del arrendatario. Generalmente se produce cuando el inquilino causa daños en el inmueble o lo abandona dejándolo con un grado de desgaste muy superior al que se corresponde por una utilización normal de él. Pagar el alquiler con la fianza Es una treta que utilizan algunos inquilinos cuando termina el alquiler: sustituir la renta del último mes por la fianza que el propietario debe devolver al inquilino cuando finaliza el contrato. A pesar de ser una práctica extendida entre los arrendatarios, la fianza no puede sustituir a la renta. Utilizar el mes de fianza como renta de alquiler no está permitido por la ley. El artículo 36 de la LAU establece que el saldo de la fianza debe ser restituido al arrendatario al final del arriendo. Esta devolución de la fianza debe producirse en el plazo de 30 días desde la resolución del contrato y la entrega de las llaves. Subarrendar una habitación o meter a más personas en la vivienda El subarriendo de una habitación de la casa sin el consentimiento del propietario supone un incumplimiento del contrato de alquiler. Igual ocurre cuando se incluye a más personas en la vivienda sin comunicarlo al propietario, ya que esas personas no están sometidas a las condiciones pactadas en el contrato. El problema para el propietario se produce si los inquilinos que aparecen en el contrato dejan la vivienda y se quedan los que no figuran en él, ya que estos están exentos de responsabilidad. Dejar la vivienda antes de acabar el contrato El inquilino está sujeto a penalización si no cumple los plazos fijados en el contrato de arrendamiento, aunque esta sanción debe figurar en el contrato. Así, si el arrendatario abandona la vivienda después de los seis primeros meses de contrato -avisando al propietario con 30 días de antelación-, deberá pagar una penalización por incumplimiento del contrato de alquiler correspondiente a una mensualidad de renta por cada año que falte para finalizar el contrato y la parte proporcional de la indemnización para los periodos inferiores al año. Si no ha avisado con antelación de su marcha, el propietario también puede reclamarle una penalización extra. Finalmente, si el inquilino se va antes de los seis primeros meses también se puede reclamar la renta de los meses que falten hasta que se cumpla ese medio año de alquiler. Como ya has visto, los incumplimientos del contrato de alquiler por parte del arrendador y del inquilino son bastante frecuentes, por lo que para evitar problemas conviene incluir en el documento legal todos los supuestos y su posible penalización.
