¿Cuál es la penalización por incumplimiento del contrato de arrendamiento como inquilino?

¿Puede un inquilino abandonar la casa alquilada antes de tiempo? Sí, pero deberá hacer frente a una penalización por incumplimiento de contrato de arrendamiento. Es decir, por no cumplir con los términos fijados por la ley en relación a la duración mínima del contrato de alquiler.

Esta situación se produce cuando el arrendatario deja la vivienda de alquiler antes de que finalice el contrato. Ante esta circunstancia, el arrendador puede aceptar sin más la marcha del inquilino y devolverle la fianza del alquiler. En este caso, el inquilino no tiene que pagar ninguna penalización si así lo acuerdan ambos. No obstante, si el arrendador se opone a terminar el contrato antes de tiempo, el inquilino puede desistir del contrato, pero tendrá que pagar una penalización que variará según la fecha en la que se ha firmado el documento. 

La ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) reconoce la posibilidad de desistimiento del contrato de alquiler antes de tiempo por parte del inquilino. No obstante, las condiciones varían en función del momento en el que se ha formalizado el documento, ya que la normativa ha cambiado varias veces. Por esta misma razón, la penalización por incumplimiento del contrato de arrendamiento que tiene que pagar el inquilino es diferente según cada caso. 

A continuación te contamos cuándo se produce el incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del inquilino y qué penalización tiene esta acción en cada momento. 

¿Cuándo incumple el inquilino el contrato de arrendamiento? 

La LAU reconoce en su artículo 11 el derecho del inquilino a romper de manera unilateral el contrato antes de que finalice el tiempo pactado. En la actualidad, el inquilino puede hacerlo legalmente después de los primeros seis meses de contrato, siempre que se lo comunique al arrendador con un mínimo de 30 días de antelación. 

No obstante, hay algunas diferencias según la fecha en la que se firmó el contrato: 

• Antes de junio de 2013. Solo puede resolverse el contrato de forma anticipada si la duración es superior a cinco años y se avisa con dos meses de antelación, pero no puede hacerse antes del primer año. Si se cumplen estas condiciones, el inquilino tiene que pagar como indemnización una mensualidad por año de contrato pendiente o lo que hayan acordado las partes.
  
  Si el inquilino disuelve el alquiler antes de ese año, la penalización por incumplimiento del contrato de alquiler que debe pagar tiene que establecerla el juez. Al cuantificar la indemnización, algunos jueces la extendían al cumplimiento íntegro del primer año de contrato, aunque con el tiempo se ha moderado por la teoría del enriquecimiento ilícito del propietario a los perjuicios realmente sufridos, según recoge José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, en este artículo.
  
  

• Después de junio de 2013. En esa fecha se modificó el artículo 11 de la LAU estableciendo la posibilidad de desistir del contrato tras los primeros 6 meses, comunicándolo al propietario con un mes de anticipación.
  
  La indemnización que tiene que pagar el inquilino es de una mensualidad de la renta por cada año del contrato que falte por cumplir, o la parte proporcional si el periodo pendiente es menor de un año. Eso sí, una cosa importante: debe estar así pactado en el contrato firmado por ambas partes. Cuando el inquilino decide marcharse después del primer año de alquiler se entiende que tiene que pagar la misma indemnización, porque los contratos se prorrogan por periodos anuales.  

¿Qué penalización paga el inquilino si se marcha antes de los seis meses?

La ley no establece una penalización concreta por incumplimiento del contrato de arrendamiento cuando éste se produce antes de los seis primeros meses. Por tanto, son los jueces los que deciden la penalización en cada caso. La mayoría de las sentencias condenan al inquilino a pagar las rentas pendientes hasta el cumplimiento del sexto mes, aunque también hay sentencias que ajustan la penalización al perjuicio real que sufre el propietario según la teoría del enriquecimiento ilícito.


A partir de la redacción del artículo se deduce que la penalización por incumplimiento de contrato de arrendamiento debe cumplir las siguientes condiciones:

• No es obligatoria.
• Tiene que estar acordada por las partes en el contrato para que el inquilino la abone. 
• No se puede pactar una indemnización superior a la permitida por la ley, que es de un mes de renta por cada año que falta para cumplir el contrato o la parte proporcional de la indemnización cuando el periodo sea menor a un año. Si se pactase una indemnización superior, esta cláusula sería nula y, por tanto, no habría que pagar la indemnización. 
• Si el contrato de alquiler no recoge la indemnización, el inquilino no tiene que pagar nada. 

En conclusión, el inquilino puede romper unilateralmente el alquiler antes de tiempo, pero la penalización por incumplimiento del contrato de arrendamiento que tiene que pagar debe estar recogida en el contrato para poder aplicarse.