Pisos de alquiler directo al propietario: una opción muy interesante

Los pisos de alquiler directo al propietario (sin intermediación de una agencia) es la fórmula de arrendamiento más extendida en España por varios factores. En primer lugar, porque una de las características que define el mercado en este país es que está mayoritariamente en manos de propietarios particulares que alquilan directamente sus inmuebles a los inquilinos, mientras que en otros estados europeos está profesionalizado. De hecho, según los datos de Hacienda más de 2,3 millones de españoles declaran el cobro de rentas de alquiler y tan solo entre el 3 y el 5% del parque residencial de alquiler (unas 250.000 viviendas) está en manos de profesionales como son los fondos de inversión y Socimis.

Por otro lado, los pisos de alquiler directo al propietario también permiten mejores precios, ya que por un lado se trata de un alquiler sin comisión (te evitas pagar a la agencia su tarifa correspondiente) y por otro permite que las negociaciones para rebajar su precio sean más sencillas al tratar directamente con el arrendador (aquí tienes otros consejos para que sepas cómo alquilar barato).

Otra particularidad del mercado español es que los propietarios tienden a gestionar el alquiler directamente, sin recurrir a agencias inmobiliarias especializadas para la búsqueda de inquilinos o la gestión del alquiler.

Si debido a estas ventajas estás interesado en pisos de alquiler directo al propietario, aquí tienes varios aspectos que debes tener en cuenta.

Visita la vivienda para comprobar su estado 

No te dejes seducir solo por el anuncio y realiza una inspección concienzuda de todos los elementos de la casa antes de firmar el contrato de alquiler. En concreto, comprueba el correcto funcionamiento y aislamiento de puertas y ventanas, si las persianas suben y bajan con facilidad, que no haya baldosas rotas, que los grifos tengan suficiente presión, que los desagües cumplan correctamente su trabajo, que no haya desperfectos en las paredes y que funcionen todos los electrodomésticos de la casa.

En el caso de que el piso esté amueblado, revisa bien el estado del mobiliario e informa al propietario de las posibles irregularidades que hayas detectado. Asimismo, solicita un inventario de todo el mobiliario de la casa y su estado para que cuando finalice el contrato de alquiler el propietario pueda comprobar que todo se devuelve en las mismas condiciones.

Solicita la documentación al propietario

Antes de firmar tu piso de alquiler directo al propietario es importante que solicites al arrendador toda la documentación que acredita que la vivienda se encuentra en regla y que es propiedad suya. Estos son los documentos que se necesitan para alquilar un piso si eres propietario: 

• Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación. Es el documento que acredita que la casa cumple con las condiciones de habitabilidad necesarias para vivir en ella y que permite dar de alta los servicios de suministro (agua, luz y gas).
• Título de propiedad. Sirve la escritura de propiedad de la casa o cualquier otro título que justifique que el arrendador es el propietario de la vivienda. 
• Certificado de eficiencia energética. Es obligatorio para poder alquilar un inmueble. El propietario tiene que presentarlo para que el inquilino conozca el consumo energético de ese piso (en este otro post te explicamos con detalle qué es el certificado de eficiencia energética).

Negocia bien las condiciones del alquiler

Como te comentábamos al principio de este artículo, una de las grandes ventajas de los pisos de alquiler directo al propietario es que los trámites son más baratos porque no hay que pagar la comisión que cobra la agencia por realizarlos. Solo hay que pagar la renta mensual estipulada, el depósito de la fianza del alquiler que establece la ley (equivale al importe de una mensualidad) y, en el caso de que se pacten entre arrendador y arrendatario, las garantías adicionales (como mucho pueden estar limitadas al importe de dos mensualidades).

Sin embargo, este no es el único beneficio de contratar el alquiler directamente con el propietario. El trato personal entre arrendador y arrendatario facilita las negociaciones, ya que los particulares suelen ser más flexibles a la hora de negociar la renta y las condiciones del alquiler, sobre todo si como inquilino presentas un perfil de confianza. Negocia bien con el propietario para intentar rebajar la renta del alquiler: si firmas un contrato más largo o le ofreces pruebas de que eres un buen inquilino (tienes ingresos elevados, recomendaciones de propietarios de otros pisos en los que has vivido de alquiler, etc.) es posible que acceda a rebajar un poco el precio del piso en el que estás interesado.

Presenta la documentación necesaria

Como futuro inquilino también es necesario que entregues al propietario determinada documentación que acredite tu identidad y que estás en disposición de afrontar el coste económico que supone el alquiler de un piso.

Dependiendo de si eres un trabajador por cuenta ajena o autónomo, los documentos que necesitas para alquilar una casa pueden variar, pero en líneas generales son estos: DNI o pasaporte, nómina, declaración trimestral del IVA o declaración del IRPF, expediente de vida laboral y contrato de trabajo.

Estudia con detalle el contrato de alquiler 

El último paso antes de entrar a vivir en uno de los miles de pisos de alquiler directo al propietario que existen en España es firmar el contrato. Eso sí, antes de hacerlo revísalo detalladamente, ya que muchos de los errores que se cometen en los alquileres entre particulares están relacionados con la redacción del contrato.

Es importante que conozcas bien la Ley de Arrendamientos Urbanos (ver documento) para saber qué cláusulas se pueden incorporar en el contrato y cuáles son abusivas y, por tanto, no se pueden incluir. Los errores más comunes que se suelen cometer en los contratos hacen referencia a la duración mínima del contrato del alquiler, la renovación del contrato de alquiler, cómo actualizar la renta del alquiler o quién paga las averías en un piso de alquiler. 

Es importante, redactar un contrato de alquiler completo para evitar que se produzcan conflictos entre arrendador y arrendatario que pueden terminar en el juzgado. En el contrato no pueden faltar: 

• Datos del propietario e inquilino.
• Plazo de duración del contrato. La duración de un contrato de alquiler entre particulares puede extenderse hasta cinco años si así lo desea el inquilino.
• Prórroga del contrato. Una vez transcurridos los primeros cinco años, la prórroga del contrato de alquiler establece que, si las dos partes lo desean, éste puede ampliarse por periodos anuales hasta un máximo de tres años. 
• Precio del alquiler y forma de pago. Es necesario especificar el importe de la renta mensual, si el pago se realiza por transferencia, domiciliación bancaria u otro sistema y cómo se actualizará la renta. 
• Importe de la fianza y garantías adicionales. La fianza es una mensualidad de la renta que debe entregarse al propietario para que la ingrese en el órgano correspondiente de la comunidad autónoma. En cuanto a las garantías adicionales no son obligatorias y como mucho pueden ser el importe de dos mensualidades. 
• Causas de extinción del contrato. El propietario solo puede rescindir el contrato de alquiler si necesita la vivienda para él o su familia, mientras que el inquilino puede desistir tras los seis primeros meses solo con preavisar dos meses antes. 
• Cómo se reparten los gastos. Esta cláusula debe establecer los gastos que corresponden al propietario (IBI; comunidad de propietarios y gastos de conservación de la casa) y al inquilino (suministros y reparaciones causadas por el uso).

Además, en el contrato se puede incluir una cláusula que recoja el derecho de compra que tiene el inquilino si el propietario pone a la venta la vivienda durante el periodo en el que está alquilada.

Como ves, los pisos de alquiler directo al propietario requieren un mayor esfuerzo a la hora de encontrar la vivienda adecuada, comprobar su estado y formalizar el contrato de alquiler, pero también son más baratos y facilitan la negociación con el propietario.