¿Quién paga las averías en un piso de alquiler?

¿Quién paga las averías en un piso de alquiler? Es la pregunta que se plantean casero e inquilino cuando surge algún problema en la vivienda. Asimismo, es una de las principales causas de conflicto entre ambos. Por este motivo es muy importante que conozcas la respuesta a esta pregunta, al igual que a la de quién paga el IBI en el alquiler.

La Ley de Arrendamientos Urbanos da respuesta a esta cuestión en su articulado. El artículo 21 recoge las obligaciones que corresponden al propietario y al inquilino en relación con la conservación de la casa.

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¿Quién paga las averías en un piso de alquiler, entonces? Tal y como recoge la normativa, el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario, “según lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil”. Si la avería en la vivienda alquilada ha sido provocada por el inquilino por un mal uso o dolo, entonces tendrá que asumir él el coste de la reparación. 

Cuando el casero es responsable de las reparaciones no puede subir la renta al inquilino para sufragar el coste extra del arreglo. Por último, en el punto 4 del artículo se establece que corresponden al arrendatario las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. 

Por tanto, a la hora de determinar quién debe pagar las averías en un piso de alquiler, la ley distingue claramente cuáles corresponden a cada parte: los arreglos de averías realizados para conservar la vivienda corresponden al propietario, mientras que el arrendatario tiene que pagar las que se producen por el uso. 

Averías en un piso de alquiler que debe pagar el casero

Delimitar qué son exactamente las reparaciones necesarias en un piso alquilado ha sido objeto de muchos conflictos entre arrendador y arrendatario que han llegado hasta los tribunales. A partir de ahí, el Tribunal Supremo ha establecido que las reparaciones necesarias “son las que están encaminadas a corregir desperfectos notables en la cosa arrendada que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato”. Así pues, el propietario debe pagar las siguientes averías en un piso de alquiler:

• Arreglo, renovación o sustitución parcial de las instalaciones de conducción de agua y desagüe.
• Mantenimiento y conservación del techo de la casa, suelos y paredes.
• Mantenimiento y arreglo de la instalación eléctrica, tuberías y calefacción.
• Reparación del aire acondicionado. 
• Sustitución y reparación del termo y la caldera.
• Sustitución y reparación de averías de los electrodomésticos en el piso de alquiler, salvo cuando se trata de pequeños arreglos como sustituir un filtro o un piloto (en ese caso corresponde al arrendatario pagar la reparación).  
• Plagas provocadas por el mal funcionamiento de las instalaciones. 

Averías en un piso de alquiler que debe pagar el inquilino

Las “pequeñas reparaciones” de la vivienda alquilada que son responsabilidad del arrendatario son aquellas necesarias para arreglar los desperfectos producidos por el uso cotidiano de la casa. Las averías más frecuentes en un piso de alquiler que debe pagar el inquilino son las siguientes: 

• Rotura de persianas, cristales de las ventajas, lámparas o muebles. 
• Cambio de bombillas.
• Arreglo de los agujeros realizados en la pared para colgar cuadros. 
• Daños en la instalación eléctrica por sobrecarga de la red, por conectar demasiados aparatos o utilizar más potencia. 
• Reparación de la cisterna del baño.

La controversia en estas reparaciones es fijar el presupuesto para que sea considerada como una pequeña reparación. La jurisprudencia ha señalado que se considera como pequeña reparación cuando es inferior a 150 euros, aunque propietario e inquilino pueden establecer otro límite distinto en el contrato de alquiler.

¿Qué ocurre si hay que hacer obras en la casa alquilada? 

Ya sabemos quién paga las averías en un piso de alquiler en cada caso, pero ¿qué ocurre si es necesario hacer obras? En aquellos casos en los que estas obras de conservación sean necesarias para asegurar las condiciones de habitabilidad y no puedan retrasarse hasta que finalice el contrato de arrendamiento, el inquilino está obligado a aceptar las obras y las molestias derivadas de ellas, incluso si no puede utilizar la parte de la vivienda que sufre las reformas. 

No obstante, la ley también establece una compensación para el inquilino en esta situación: si las obras duran más de 20 días tiene derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte de la vivienda que no puede utilizar.

Cuando se producen averías de importancia en un piso de alquiler, es el arrendatario quien debe comunicar al casero la necesidad de hacer las obras necesarias. Además, está obligado a permitir el acceso a la vivienda tanto al propietario como a los técnicos para que comprueben su estado. La ley también contempla la posibilidad de que el inquilino realice las reparaciones urgentes con el fin de evitar males mayores en la vivienda. 

En cualquier caso, el arrendatario no puede actuar por su cuenta: siempre debe comunicar previamente al casero la avería y exigir después que le abone el importe de la reparación. Una situación cotidiana es la rotura de una tubería que causa una inundación en la vivienda arrendada. En ese caso, la reparación corresponde al propietario, pero el inquilino puede contratar el servicio de un fontanero para que arregle la avería lo más rápidamente posible.

Sin embargo, si el inquilino quiere realizar alguna obra de conservación o mejora de la vivienda, por ejemplo pintar las paredes de otro color, también necesita tener el consentimiento expreso del propietario. Asimismo, en este caso el casero no abonará los gastos.

Una vez aclarado quién debe pagar las averías en un piso de alquiler en cada uno de los casos, la mejor opción es, no obstante, contratar un seguro de hogar (aquí te damos otros 10 consejos para alquilar piso) que se encargue de solucionar los posibles desperfectos que surjan durante el periodo de arrendamiento.