El precio de la vivienda aún está lejos de los máximos en 22 provincias

Índice
  1. Diferencias regionales
  2. Las compraventas han subido menos que los precios
  3. La población como motor de la recuperación
    1. Recuperación de la población y precio de la vivienda libre en 2019 (% sobre máximo histórico anual)
  4. Situación financiera de las familias
edificio obra nueva

Si bien en los últimos años el precio de la vivienda ha subido hasta recuperar el 80% de los máximos previos a la burbuja inmobiliaria, existen importantes diferencias entre regiones. En estos momentos hay 22 provincias donde el precio todavía no ha alcanzado el 65% de su nivel más alto, mientras que en nueve se ha comportado mejor que la media (aquí puedes ver las previsiones del precio de la vivienda para 2020).

Esta es la principal conclusión de la publicación 'Cuadernos de Información Económica' de Funcas, el think tank dedicado a la investigación económica y social que forma parte de la Obra Social de CECA (Confederación de las Cajas de Ahorro). Este informe de Funcas apunta en la misma dirección que otros previos, como en el de Euroval, según el cual el metro cuadrado se ha revalorizado un 12,9% desde 2014, pero de forma muy desigual en el territorio español.

Diferencias regionales

El informe realizado por Fernando Gómez Díaz indica que el peor comportamiento se da principalmente en provincias del interior como Toledo, Cuenca, Guadalajara, Lleida, Burgos y Ávila, además de en Castellón y Tarragona.

Mientras, la subida de precios ha sido especialmente intensa en Baleares, donde los precios ya alcanzan los máximos de 2008, así como en la provincia de Málaga (90%). También las dos ciudades autónomas (Ceuta y Melilla), Madrid, Lugo y Santa Cruz de Tenerife presentan elevadas recuperaciones del precio, en torno al 86%. En general, apunta el autor, las regiones con un comportamiento más dinámico de la población y del empleo son también, con alguna excepción, aquellas donde la recuperación del precio ha sido más intensa.

Barcelona se encuentra entre las 43 provincias donde la subida es inferior a la media (75%)
Por otro lado, otro dato curioso es que en las provincias donde la recuperación ha sido mayor que la media, las capitales han registrado crecimientos superiores al resto de la región. En cambio, en aquellas donde la recuperación ha sido menor, las capitales registraron subidas inferiores a la media de la región. Esto se explicaría por el hecho de que las capitales de estas provincias han perdido interés para los potenciales compradores, y en cambio otros municipios lo habrían ganado por diversos motivos, como por ejemplo, estar junto a otra región dinámica y convertirse en ciudades dormitorio (como el caso de municipios de la provincia de Guadalajara con respecto a Madrid).

Las compraventas han subido menos que los precios

Además, el informe señala que la cifra de compraventas ha crecido a un ritmo menor que los precios, pues se habría quedado en torno al 60% de los niveles máximos, de nuevo también con una gran heterogeneidad entre las provincias.

El número de transacciones de viviendas libres superaba las 800.000 anuales antes de la crisis (900.000 en 2006, por ejemplo) lo que se traducía en 1,9-2 compraventas por cada 100 habitantes. Desde 2009 y hasta 2016, el ritmo cayó por debajo de una transacción, para empezar a recuperarse en 2017 y 2018.

Actualmente, el número de operaciones alcanza el 62% de los máximos en 2006. En 12 provincias la recuperación ha sido superior a la media y en 16, inferior. En las que se han aumentado las transacciones también han subido los precios, excepto en Coruña y Lugo. También son casos excepcionales Navarra, Álava y Vizcaya, ya que la recuperación de las operaciones no ha venido acompañada de una subida de los precios.

Fernando Gómez destaca, asimismo, que en estos años la mayoría de compraventas han sido principalmente de vivienda de segunda mano. El motivo, según el autor, es que el stock acumulado en el periodo previo al estallido de la burbuja inmobiliaria fue tan elevado que se ha ido absorbiendo durante los años siguientes (y aún existen más de 400.000 viviendas sin vender).

Las cifras son reveladoras: mientras que en el punto álgido del boom inmobiliario, entre 2004 y 2008, se terminaron más de medio millón de viviendas al año, en la actualidad el número asciende a poco más de 50.000. Por territorios, y dejando al margen el caso excepcional de Melilla, las provincias donde la recuperación ha sido más intensa fueron Guipúzcoa y Vizcaya, que en 2018 sobrepasaron el 35% del máximo anterior a la crisis. El resto de provincias presenta recuperaciones por debajo del 30%, y hay 34 en las que no se ha llegado siquiera al 10%.

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La población como motor de la recuperación

Otro punto muy interesante que revisa el trabajo de Funcas es el de la evolución de la población española. Con la llegada de la crisis, el número de habitantes se redujo y, aunque ha habido una recuperación paulatina, ésta se ha producido a un ritmo inferior al registrado antes de la crisis económica (0,7% en 2019 frente al 2% en 2008). Pese a esta tendencia común, existen 19 provincias en las que sí se han superado las máximas de población anteriores a la crisis.

En conclusión, excepto algunos casos particulares, en las provincias donde la población y el empleo han crecido más, el precio de la vivienda se ha recuperado mejor. Por el contrario, en aque­llas provincias con peor comportamiento de la pobla­ción y el empleo, la recuperación del precio de la vivienda ha resultado más endeble.


Recuperación de la población y precio de la vivienda libre en 2019 (% sobre máximo histórico anual)

Comunidad Población  Precio de la vivienda
 Total nacional
101  83
 Asturias 95  67
 Castilla León
94  66
Castilla La Mancha
97   58
Extremadura  96   68
Aragón  99
  64
Cantabria  98   71
Comunidad Valenciana  100   68
La Rioja  98   62
Andalucía
101  81
 Murcia 102  63
 Navarra 102  75
País Vasco
100 74
Baleares
107  100
Canarias 105  85
 Cataluña 101 74
 Madrid 104  87
 Galicia 97  84
 Ceuta 100  88
Melilla
100  87

Fuente: Funcas

Situación financiera de las familias

La situación financiera de las familias es otro aspecto muy relevante que cubre el estudio. Para poder valorarla, el estudio utiliza el cociente entre el valor de la vivienda y la renta bruta media de los hogares, que ofrece el número de años necesarios para comprar una vivienda si se dedicara a ello toda la renta.

Comprar vivienda hoy supone un esfuerzo menor que en los años previos a la crisis.
Así, la compra de vivienda hoy requiere un esfuerzo menor al que era necesario en los años previos a la crisis en todas las comunidades autónomas, incluso en aquellas donde la recuperación ha sido más intensa y está más cerca de los máximos. El número de años necesarios para poder comprar una vivienda era 5,3 en 2018, lo que supone 1,2 años menos que en el máximo precrisis, estiman en Funcas.

Todas las provincias se encuentran por debajo del máximo en más de un año. Incluso hay cinco con más de dos años. Por el contrario, en Canarias y en Madrid se estaba ya a menos de un año de renta que en el momento álgido previo a la crisis.


mapa de esfuerzo para la compra de una vivienda en toda españa
Fuentes: Ministerio de Fomento e INE (Encuesta de condiciones de vida). Mapa: Funcas.


Por último, mirando hacia el futuro, el ‘Think Tank’ prevé una desaceleración suave del mercado de la vivienda y no espera ningún tipo de burbuja inmobiliaria en 2020, pero pone la atención en que esos diferentes ritmos de recuperación por regiones indican factores estructurales singulares que deben ser tenidos en cuenta a la hora de analizar el mercado inmobiliario español. Anteriormente, Funcas ya ha apuntado que el precio de la vivienda subirá un 2,5% en 2020 y se estancará en 2021.

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