El año 2021 cerrará con el precio de la obra nueva creciendo en tasas cercanas al 5% y estabilidad en el de segunda mano. Es la principal conclusión del XIV Observatorio de la Valoración, que entre otros aspectos analiza las expectativas respecto a la evolución de los precios residenciales de venta, los cambios en las preferencias de la demanda derivados del confinamiento, las posibles causas de los elevados volúmenes de transacciones al cierre de 2020 y el optimismo sobre el futuro próximo del sector de la edificación. El estudio analiza los datos disponibles hasta el segundo semestre del año 2020. El observatorio, presentado por la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) en colaboración con la profesora y responsable del departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante, Paloma Taltavull, y un grupo de 19 panelistas formado por expertos de las sociedades de tasación, miembros de la asociación y otros reconocidos profesionales del sector, destaca asimismo que todos los expertos estiman que los indicadores invitan al optimismo respecto al futuro próximo del sector de la edificación. Una vez más, este XIV Observatorio presenta los resultados del modelo de predicción de precios de vivienda de Paloma Taltavull. La responsable del departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante espera que los precios de las viviendas nuevas subirán de forma cada vez más rápida, alcanzando tasas de crecimiento del 5% a finales del año 2021 para revertir después a tasas menores. En cuanto a la vivienda de segunda mano, Taltavull espera que sus precios reboten durante este segundo trimestre y crezcan durante el tercero en tasas inferiores al 3%, similares a las previas a la pandemia. Hacia el final del año 2021, los precios volverían a congelarse o estabilizarse, con tasas de crecimiento cercanas al 0%. El 61% de los panelistas internos y el 33% de los externos consultados está de acuerdo con esta predicción, aunque varios de ellos destacan las incertidumbres especiales que rodean al mercado, como los ritmos de la campaña de vacunación y, sobre todo, la evolución del empleo. Por otro lado, los panelistas contrarios a esta opinión apuntan, fundamentalmente, a la vivienda usada (esperan que su precio mantenga su actual tónica de estabilidad, con variaciones muy próximas a cero). Sí coinciden con la subida de precios en la obra nueva, aunque no se ponen de acuerdo en su porcentaje: unos esperan que sea menor del 5% a finales de 2021 y otros incluso mayor. Demanda de viviendas más grandes Otra conclusión extraída de este análisis es que actualmente el mercado demanda viviendas de mayor tamaño. Una tendencia detectada por casi el 70% de los panelistas internos y que también aparece reflejada en las últimas estadísticas publicadas por el MITMA y por el Colegio de Registradores, que señalan que en 2020 la superficie media transferida ha sido de 100,85 m2, con un incremento del 2,19% con respecto a 2019 (98,69 m2). Se indica también que el producto residencial tasado en el tramo de superficie entre 100 y 150 m2, en tipología plurifamiliar y principalmente en tipología unifamiliar, ha registrado un aumento en volumen y, en menor intensidad, en superficie media. Algunos entrevistados también han detectado un movimiento de la demanda hacia zonas periféricas de las principales ciudades, causado por la menor necesidad de desplazamiento hacia los centros de trabajo y una búsqueda de espacios verdes y zonas de recreo. No obstante, otros panelistas no coinciden con esa apreciación sobre el tamaño medio de la vivienda o creen que no hay evidencia suficiente para corroborarla. Sí aseguran, sin embargo, haber notado una mayor demanda de inmuebles con zonas exteriores, como terrazas, jardines o patios. Aumento de compras destinadas a inversión Finalmente, el XIV Observatorio de la Valoración de AEV señala que “tras el drástico descenso del número de transacciones sufrido durante el segundo trimestre de 2020 (unas 79.000 entre nuevas y usadas), el tercer y cuarto trimestre han presentado sendos picos de intercambios (130.000 y 160.000, respectivamente) prácticamente equivalentes a los niveles de compraventas de años anteriores”. Según la autora del informe, este incremento del volumen de transacciones estaría fundamentado en la inversión realizada por hogares con buena solvencia, un diagnóstico que apoya el 61% de los panelistas internos y el 100% de los externos. Consideran, asimismo, que la recuperación de las transacciones en la parte final de 2020 es transitoria, puesto que está desacoplada de los fundamentos de la economía. “Aunque el acceso a la primera vivienda siga siendo la principal motivación de adquisición, la precariedad laboral de la mayoría de jóvenes, agudizada por la pandemia, ha convertido en protagonista a una demanda caracterizada por la compra por reposición, para cambiar la actual vivienda por otra de mejores condiciones, o por la compra para inversión”, añade AEV. La mayor parte de los panelistas (61% de los internos y 83% de los externos) consideran que el volumen de transacciones no disminuirá en 2021, sino que se mantendrá gracias a la tendencia de recuperación y que estará muy ligado a los ritmos de evolución de la economía y el empleo. En lo que respecta a la oferta de vivienda nueva, en el informe se indica que, desde mediados de 2020, la mayor parte de los indicadores como la ocupación, las opiniones empresariales, el consumo de cemento o el crédito a la construcción parecen invitar al optimismo respecto al futuro próximo, en el que cabría esperar un freno a la caída en la actividad y la estabilización de la existente. Una idea en la que coinciden todos los expertos consultados. Asimismo, añaden que, a corto y medio plazo, la oferta de vivienda nueva tiene que aumentar, porque está en niveles muy bajos a causa de la incertidumbre creada por la pandemia y porque hay y habrá una mayor demanda de obra nueva para compra y alquiler.
