Los bancos endurecen las condiciones del préstamo promotor

En la búsqueda de financiación para construir viviendas, las promotoras han topado con un problema, las condiciones del préstamo promotor que conceden los bancos se han vuelto más exigentes. Las entidades financieras exigen un nivel mayor de preventas a las promotoras para financiar las promociones. En concreto, la horquilla se mueve entre el 40% y el 50% aunque puede llegar hasta el 80% en promociones más pequeñas. 

Además de un mayor nivel de preventas, los bancos también analizan la experiencia del promotor, su nivel de solvencia y si el proyecto cuenta con suficiente demanda antes de conceder el préstamo promotor. 

A esto se suma que los bancos no financian la compra del suelo, por lo que el promotor debe tener recursos propios para adquirir el terreno o bien contar con otra fuente de financiación alternativa.

¿Qué consecuencias tiene este cambio en la financiación de las promotoras? 

La crisis económica afecta a la financiación 

El endurecimiento de las condiciones de la financiación bancaria se ha agravado durante los últimos meses por el impacto que la pandemia está teniendo en la economía. A pesar de que desde que se inició la campaña de vacunación han empezado a mejorar los datos de la pandemia, existe todavía un elevado número de empresas en ERTE y la situación económica está peor de lo que se pronosticaba. 

Ante esta situación los bancos han endurecido las exigencias para conceder el préstamo promotor necesario para poner en marcha nuevas promociones de viviendas, porque ha aumentado el riesgo de la inversión. Con el incremento de las exigencias, los bancos esperan evitar que los precios de la vivienda se desplomen en el caso de que la crisis económica se acentúe. 

Los últimos informes del Banco de España ya alertaban de que las entidades empezaban a endurecer el acceso a la financiación a las empresas para evitar la morosidad. En el caso del préstamo promotor se ha traducido en una mayor exigencia de preventas para retrasar el inicio de las obras hasta que se tengan garantías de que puede mantenerse el proyecto en caso de que la crisis económica se agrave. 

Una consecuencia de esta situación ha sido la caída de los visados de obra nueva, que alcanzó en 2020 un 17,32%, según los datos del Consejo de Colegios de Arquitectos (CSCAE). 

Mayor concentración de las promotoras 

Otra consecuencia que ha tenido los problemas de financiación para las promotoras es que se han producido movimientos de fusión o adquisición para crear compañías más grandes. Un ejemplo es la compra de Quabit por Neinor Homes que ha dado lugar a una empresa con una cartera de suelo para desarrollar más de 16.000 viviendas y unos activos de 2.000 millones de euros. 


A lo largo de este año se ha producido otra operación importante como es la compra de Áurea Homes por Aedas y se espera que se produzca alguna más. Se baraja la posibilidad de que alguna de las grandes promotoras que no han podido salir a Bolsa realice alguna operación corporativa para ganar tamaño o bien con pequeñas empresas que aporten suelo, porque son las que tienen más dificultad para conseguir el préstamo promotor. 

Recurrir a la financiación alternativa 

El endurecimiento de las condiciones de financiación por parte de los bancos no es coyuntural. La situación se complica porque los bancos pierden a los compradores de vivienda como clientes, ya que tan solo un 30% se subrogan al préstamo de la promotora cuando compran la vivienda. La mayoría firma la hipoteca con otros bancos. 

En estas circunstancias, los promotores han empezado a plantearse la necesidad de contar con más financiación alternativa. Principalmente esta financiación es necesaria para la adquisición del suelo, porque los bancos no la financian. En algunos casos se estructura como una financiación puente hasta que llega el préstamo promotor o bien hasta que se vende la promoción. 

El problema de la financiación alternativa es que tiene un coste elevado respecto a la financiación bancaria. Sin embargo, existe un abanico de fuentes de financiación alternativa suficiente para dar respuesta a las necesidades de dinero de las promotoras de cualquier tamaño.