¿Cómo será 2022 en el mercado de la vivienda?

El mercado de la vivienda está viviendo un año positivo. Así lo avalan los incrementos que se están produciendo en el volumen de transacciones y en el precio de la vivienda. A la vista de esta evolución del mercado, las perspectivas para el próximo año son optimistas, por la situación económica, los bajos tipos de interés y el mayor nivel de ahorro de los hogares. 

En 2022 se prevé un mantenimiento de los incrementos en la producción de viviendas, en las transacciones y en el precio, aunque pueden ser más moderados. 

Las compraventas alcanzan niveles prepandemia 

Este año se ha producido un aumento de las ventas situándose por encima de lo que se vendía durante el boom inmobiliario. En el primer semestre de 2021, según los datos de CBRE se vendieron 319.000 viviendas que suponen un incremento del 64% sobre los datos de 2020. La obra nueva representa el 10% del total superando las 33.000 viviendas. Para el cierre del año prevé un aumento del 21% en las transacciones hasta superar las 590.000 viviendas. 

Desde el punto de vista económico también hay datos que confirman la buena salud del mercado inmobiliario. Las previsiones del Banco Central Europeo señalan que las condiciones financieras son óptimas para la compra de vivienda. Prevé que para el próximo año crecerá el número de transacciones, aunque es posible que el crecimiento sea más moderado que los incrementos vividos este año. En cifras, vaticina que se alcancen 510.000 compraventas de viviendas, mientras que los visados podrían estar entre 106.000 y 110.000, cifras similares a las marcadas en 2019. 

Continuará el crecimiento de la obra nueva 

A lo largo de este año se ha confirmado el repunte del mercado de obra nueva. Ha aumentado la actividad que se había quedado paralizada en 2020 como consecuencia de la pandemia. A pesar de que no se ha llegado todavía al volumen de visados que se concedían antes de la pandemia, las previsiones apuntan a que se cerrará el año en torno a los 85.000 visados, muy lejos de los 600.000 visados que se concedían en los años del boom inmobiliario.  

Uno de los hándicaps del mercado inmobiliario actual es que la oferta de vivienda nueva es escasa para cubrir la demanda que se ha incrementado como consecuencia de la pandemia. La obra nueva responde mejor a las nuevas preferencias de los compradores que buscan viviendas más sostenibles y espaciosas, con zona exterior o cerca de zonas verdes y con espacio para teletrabajar. 


Además, la demanda de vivienda es solvente porque ha aumentado la tasa de ahorro de las familias durante la pandemia. A estas circunstancias favorables se suma también que la vivienda se ha convertido de nuevo en un valor refugio ante la volatilidad de la Bolsa, lo que ha provocado un aumento de la inversión inmobiliaria. 

El precio de la vivienda subirá 

A la vista de la situación planteada en el mercado con mayor demanda que oferta de vivienda y el encarecimiento de los materiales y del precio del suelo, los expertos señalan que se producirá un incremento del precio de la vivienda en los próximos meses. 

Desde Bankinter prevén que este año se cierre con una subida de precios del 4% y para el próximo año sería algo menor un 2% y un 1% en 2023. CBRE en su informe Living: retos y claves de un sector en auge avanza que este año el incremento del precio será del 3,6%, más elevado en obra nueva (5%) que en segunda mano (3,4%). Esta tendencia se mantendrá en 2022 con un crecimiento medio del precio del 4,3% que será de nuevo superior en obra nueva (6,5%) que en segunda mano (4%). El mayor incremento del precio en obra nueva se justifica por el encarecimiento de los costes de producción que se han disparado entre un 40% y un 50%. 

En las viviendas de segunda mano, Ferran Font, director de estudios de pisos.com, destaca que este año se cerrará con una subida entre el 2% y el 3%, “esta subida entra dentro de lo esperado teniendo en cuenta el repunte de la demanda que se apoya en el ahorro acumulado para hacer frente a la inflación mediante la compra de vivienda y evitando mercados más volátiles, mientras que para 2022 la subidas serán alrededor del 4%-5%”. 

La subida de precios en obra nueva se concentrará en Madrid, Barcelona, Islas Baleares, Valencia, Alicante y Málaga. En cuanto a las zonas dónde aumentará el precio estará muy condicionada a la evolución del teletrabajo. Desde la pandemia y durante este año ha aumentado el precio en las zonas limítrofes de las grandes ciudades como consecuencia del teletrabajo, sin embargo, si se vuelve al trabajo presencial podría bajar la demanda de la vivienda en estas zonas lo que afectaría al precio a la baja. 

Crecimiento del alquiler y de la rehabilitación 

En el mercado del alquiler, según las estimaciones de CBRE en 2025 se alcanzarán los 5,2 millones de hogares en régimen de alquiler que supone un porcentaje del 27,3 %. El alquiler se concentrará principalmente en las grandes ciudades donde es más difícil el acceso a la compra y por los cambios socioculturales que impulsan el pago por uso. 

No obstante, la evolución del alquiler estará condicionada a la puesta en marcha de la ley de vivienda cuya aprobación no se prevé hasta el segundo semestre de 2022. 

En cuanto a la vivienda de segunda mano se prevé un crecimiento de la rehabilitación apoyada por los fondos Next Generation dirigidos a la eficiencia energética de las viviendas.

Sin riesgo de burbuja inmobiliaria 

Aunque el temor a una nueva burbuja inmobiliaria planea en el sector por el crecimiento de la actividad, lo cierto es que no se dan las condiciones para que se produzca esta situación. Según el Banco de España aunque el precio de la vivienda está por encima de lo que costaba antes de la pandemia, el riesgo financiero es bajo porque no hay burbuja del crédito como en la crisis inmobiliaria. 

El endurecimiento de las condiciones de financiación impuestas por los bancos a los promotores ha evitado el sobreendeudamiento, lo que ha provocado también un cierto retraso en la realización de algunos proyectos.  "No corremos el riesgo de entrar en un exceso de oferta por capacidad productiva, por capacidad de otorgamiento de visados por parte de la administración y por disponibilidad de solares para poder producir más viviendas", según Samuel Población. 

Además, el volumen de viviendas terminadas es más moderado lo que permite que sea absorbido por la demanda. La demanda es superior a la oferta y no se prevén crecimientos en la oferta por la limitada capacidad productiva debido a la escasez de suelo y la falta de mano de obra. 

El reto para el mercado inmobiliario en el próximo año seguirá siendo facilitar el acceso a la vivienda de los jóvenes y los sectores más vulnerables para lo que se necesita la colaboración público-privada.