Los distritos de Madrid en los que ha subido el precio de la vivienda durante el último año

Durante el último año, el precio de la vivienda ha disminuido en la mayoría de zonas de Madrid capital. Sin embargo, y según indican desde la plataforma de big data Brains Re, hasta siete distritos han registrado alzas en el precio del metro cuadrado durante el periodo comprendido entre el tercer trimestre de 2019 y el de 2020. En concreto, las subidas se han producido en Vicálvaro, Centro, Chamberí, Latina, Fuencarral-El Pardo, Chamartín y Salamanca. 

Como puedes ver en el cuadro inferior, el crecimiento más marcado ha sido, sin lugar a dudas, el del distrito de Vicálvaro, donde los precios han aumentado un 7,82%. El principal motivo que explica estas alzas es el desarrollo urbanístico de El Cañaveral, que con sus 40 promociones de obra nueva concentra el mayor stock de vivienda a estrenar en la capital. 

Las otras zonas han registrado alzas más moderadas. El segundo distrito que ha experimentado el mayor crecimiento ha sido Centro, con un 2,12%. Tras él se sitúan Chamberí y Latina, pero ya con repuntes inferiores al punto porcentual con respecto a los precios medios registrados un año antes (0,88% y 0,73%, respectivamente).

Los precios sólo han superado el punto porcentual en los distritos de Vicálvaro y Centro.

En el lado contrario de la balanza, se percibe que las caídas en los precios medios han sido mucho más acusadas que las subidas, en gran parte debido al impacto de la pandemia por la Covid-19. Así, el distrito donde los precios han bajado más es Moratalaz, con un -5,5%, seguido por Usera (-4,61%) y Moncloa-Aravaca (-2,96%).

En otro orden de cosas, un estudio de Forcadell y la Universidad de Barcelona apunta que el precio de la vivienda caerá un 16% hasta diciembre de 2021 en España, mientras que Funcas considera que el precio de la vivienda podría caer entre un 5% y un 8% este año, aunque apunta que habrá un impacto menor en los activos prime de las grandes urbes como Madrid.

Estabilidad en los distritos más caros y en los más baratos

Donde no hay cambios es en los distritos donde la vivienda es más cara. El de Salamanca -un clásico en estos listados- se mantiene como el distrito con los precios medios más elevados de Madrid que, con datos del tercer trimestre del año, se situaban en los 6.558 euros por metro cuadrado.

Los datos confirman que los distritos más caros siguen siendo los que se encuentran dentro de la almendra de la M-30 y los de la periferia situados en la zona noroeste.

Para encontrar los precios medios más bajos hay que seguir mirando al sur. El distrito madrileño con los precios más reducidos es Villaverde, donde la media es de sólo 1.775 euros por metro cuadrado, y Puente de Vallecas, donde se pagan de media 1.913 euros por metro cuadrado.

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A nivel general, el precio medio de los pisos en la capital de España cerró el tercer trimestre de 2020 en los 4.080 euros por metro cuadrado, lo que supone un precio medio por inmueble de 507.477 euros. En cambio, si se incluyen los precios de toda la Comunidad de Madrid, el metro cuadrado cae hasta los 2.716 euros y la vivienda tiene un coste promedio de 411.819 euros.

De esta manera, durante el tercer trimestre de 2020 el precio medio de la vivienda en Madrid ciudad bajó un 1,5% con respecto al segundo trimestre y un 0,6% con respecto al tercer trimestre de 2019. Esto no es óbice para que los precios en la Comunidad de Madrid se mantengan muy por encima de la media nacional.  

Como dato comparativo, el precio medio de venta de una vivienda en nuestro país fue de 1.753 euros por metro cuadrado en el tercer trimestre de 2020, mientras que el coste medio de una vivienda fue de 256.449 euros.

Más cara la vivienda usada en los últimos años

En el periodo de estudio, la vivienda de obra nueva en Madrid se pagaba a 4.314 euros por metro cuadrado, por lo que el precio total de una vivienda era de 514.782 euros. Mientras, la vivienda usada se pagaba el tercer trimestre a 4.076 euros por metro cuadrado, en tanto que el importe medio de una vivienda de segunda mano era de 507.328 euros.

Este dato es especialmente relevante porque el precio medio de la vivienda de obra nueva no superaba al de la de segunda mano desde el tercer trimestre de 2019. La escalada se ha producido gracias a que la obra nueva ha subido un 5% en tasa interanual frente a un 0,19% que lo ha hecho la usada.

Los precios de la vivienda nueva no superaban a los de la usada desde el tercer trimestre de 2019.

El precio medio del metro cuadrado de las casas de segunda mano ha superado al de las viviendas de obra nueva durante varios años, hasta que en el último trimestre de 2018 empezó a situarse por debajo. Desde la plataforma explican que se debe al hecho de que la obra nueva se encuentra lejos del centro, mientras que la vivienda usada está ubicada más cerca, donde los precios son más elevados.

También influye el hecho de que se contabilizan como viviendas de segunda mano muchos inmuebles reformados, que han elevado su precio y que suelen tasarse por encima de los precios de la obra nueva por estar situados en el centro.

Casi toda la oferta es de pisos

Finalmente, hay que destacar que casi la totalidad de la oferta de inmuebles (92,25%) a la venta en Madrid ciudad son pisos, en su mayoría de tres dormitorios (34%), frente a una reducida oferta de viviendas unifamiliares (5,75%), donde priman las de cuatro dormitorios.

En cuanto a superficie, la media de los pisos a la venta es de 107 metros cuadrados y de 407 metros en el caso de las viviendas unifamiliares.
 
Los pisos a la venta en Madrid durante el tercer trimestre tenían unos precios medios de 251.071 euros (un dormitorio; 4.362 euros por metro cuadrado), 309.081 euros (dos dormitorios; 3.965 euros por metro cuadrado), 394.034 euros (tres dormitorios y 3.761 euros por metro cuadrado) y 757.758 euros (cuatro dormitorios y 4.594 euros por metro cuadrado).

Información originalmente publicada en Brainsre.news.