Los distritos con mayor y menor rentabilidad del alquiler en Madrid

Artículos por ciudades
06.05.2020 17:37
Vista panorámica de Madrid
¿Cuál es la rentabilidad del alquiler en Madrid? ¿Qué distritos resultan más interesantes para invertir en vivienda de alquiler? Son dos de las preguntas que más se hacen las personas que están pensando en invertir en una propiedad de la capital para destinarla al alquiler y obtener un beneficio. Tampoco está de más saber dónde encontrar pisos de alquiler en Madrid baratos.

Si tú eres una de ellas, es muy importante que conozcas los distritos con mayor y menor rentabilidad del alquiler en Madrid. Pero, ¿cómo se calcula la rentabilidad del alquiler? Aunque existen varias formas de hacerlo, la rentabilidad bruta por alquiler es uno de los parámetros más interesantes a la hora de elegir en qué distrito de la capital comprar vivienda para su posterior arrendamiento. Según el informe de la tasadora Tinsa correspondiente al primer trimestre de 2020, la rentabilidad del alquiler en Madrid (bruta) se situó en torno al 4,5%, en línea con las cifras de Valencia, Zaragoza y Sevilla y algo por encima de Barcelona (4%).
Rentabilidad bruta por alquiler = (Renta mensual de alquiler x 12 / precio vivienda) x 100
La rentabilidad bruta viene determinada por la relación entre el precio de la vivienda y el de los alquileres de cada distrito. Lo ideal para conseguir una rentabilidad del alquiler en Madrid elevada es comprar un inmueble barato y arrendarlo caro. Por este motivo, las zonas con mayores precios de compra no tienen por qué ser las más rentables para el alquiler: cuanto más se paga por una vivienda más elevada debe ser su renta de alquiler para amortizarla, algo que no siempre resulta más fácil. Así pues, cuanto mayor sea la diferencia entre los precios de compraventa (bajos) y los de alquiler (altos), mayor será la rentabilidad de esa propiedad. 

Los distritos con mayor rentabilidad del alquiler en Madrid

Partiendo de esta premisa, vamos a ver cuáles son los distritos con mayor rentabilidad del alquiler en Madrid. Como punto de partida, Tinsa señala que la rentabilidad del alquiler en Madrid capital durante el primer trimestre de 2020 fue del 4,5%, por lo que los distritos más interesantes para invertir en vivienda de alquiler son aquellos que registran rentabilidades superiores a esa cifra.

En la siguiente tabla puedes ver la rentabilidad del alquiler en los diferentes distritos de Madrid:

Distrito Precio (€/m2)
Rentabilidad
Villaverde 1.785
6,0%
Puente de Vallecas 1.862
5,8%
San Blas  2.396
5,3%
Carabanchel
2.091
5,2%
Vicálvaro
2.197
4,9%
Usera
2.013 4,8%
Latina 2.246  4,7%
Tetuán 3.382
 4,5%
Moratalaz
2.449
 4,5%
Ciudad Lineal
2.822 4,5%
Villa de Vallecas
2.296
4,3%
Centro
4.681
4,2%
Chamberí 4.839
4,1%
Salamanca
4.828
4,0%
Fuencarral-El Pardo
3.318
4,0% 
Moncloa-Aravaca
3.483
3,9%
Arganzuela
4.037
3,8%
Barajas
3.073
3,7%
Chamartín
4.385
3,6%
Hortaleza
3.185
3,6%
Retiro
4.111
3,5%

Como puedes ver, las zonas más cotizadas de Madrid no son precisamente las más rentables. Los distritos con una rentabilidad superior a los cinco puntos porcentuales son Villaverde (6%), Puente de Vallecas (5,8%), San Blas (5,3%) y Carabanchel (5,2%), espacios que se encuentran muy lejos de ser los más caros para la compra de una vivienda (en términos de euros por metro cuadrado).
La mayor rentabilidad del alquiler en Madrid se obtiene en distritos con precios de compra por debajo de 2.500 euros/metro cuadrado.
Estos cuatro distritos tienen unos precios por metro cuadrado de los más bajos de la ciudad, por lo que resulta más fácil hacerlos rentables a través del alquiler. En Carabanchel se paga sólo 2.091 euros por metro cuadrado; en Puente de Vallecas, el metro se paga a 1.802 euros, por los 1.731 euros de Villaverde a y 2.396 euros de San Blas.

De hecho, en aquellos distritos donde se paga menos por el metro cuadrado es donde se consigue la mejor rentabilidad del alquiler en Madrid. Así, en Vicálvaro se paga 2.197 euros por metro cuadrado y se obtiene una rentabilidad del 4,9%; en Villa de Vallecas, el metro cuesta 2.296 euros pero se obtiene una rentabilidad del 4,3%; en Usera se obtiene un rendimiento del 4,8% gracias a un precio de 2.013 euros por metro cuadrado; y en Ciudad Lineal se paga 2.822 euros por metro, pero se logra una rentabilidad del 4,5%.

Los distritos con menor rentabilidad del alquiler en Madrid

En el otro extremo de la balanza se encuentran aquellos distritos en los que es más complicado rentabilidad la compra de un inmueble a través de su alquiler. ¿Cuáles son entonces las zonas que ofrecen menos rentabilidad del alquiler en Madrid?Consultando de nuevo la tabla, vemos que los patitos feos son Retiro, con una rentabilidad bruta por alquiler del 3,5% y un precio de compra de 4.111 €/metro cuadrado; Chamartín (3,6% y 4.385 €/m2, respectivamente); Hortaleza (3,6% y 3.185 €/m2) y Barajas (3,7% y 3.073 €/m2).

Como ves, en esta clasificación de los barrios de Madrid menos rentables sí aparecen algunas zonas exclusivas como Retiro o Chamartín. Además, otros distritos que destacan por su elevado precio tampoco llegan a la media de la rentabilidad del alquiler en Madrid (4,5%): es el caso, por ejemplo, de Moncloa-Aravaca (3,9%), Salamanca (4,0%), Chamberí (4,1%) y Centro (4,2%).

Entonces, ¿no son rentables los mejores distritos de Madrid?

Si entendemos como mejores barrios de Madrid los que registran el mayor precio de compraventa, no. No son los más rentables. Si miramos de nuevo la tabla, los seis distritos con precios más altos, todos por encima de los 4.000 euros por metro cuadrado, ofrecen todos ellos rentabilidades inferiores a la media de la ciudad.

panorámica torres plaza castilla de madrid

Ofrecen una rentabilidad por encima de los cuatro puntos porcentuales Centro (4,2%), Chamberí (4,1%) y Salamanca (4%). Más abajo aún están los distritos de Retiro (3,5%), Chamartín (3,6%) y Arganzuela (3,8%).

No obstante, que estos exclusivos distritos no ofrezcan la mejor rentabilidad del alquiler en Madrid (bruta) no significa que no estén entre los más demandados por parte de los inversores. Hablamos de zonas de referencia en la capital (Centro, Salamanca, Retiro, Chamberí, etc.), por lo que siempre habrá muchas personas interesadas tanto en alquilar esa vivienda como en comprarla. Además, si estás pensando deshacerte del inmueble en un tiempo, también conviene que calcules su rentabilidad de la vivienda en su conjunto (no solo la bruta), es decir la que tiene en cuenta, además del alquiler, la revalorización de la propiedad con el paso del tiempo.

Si estás pensando en invertir en una vivienda, esperamos que este estudio sobre la rentabilidad del alquiler en Madrid te ayude a elegir el distrito más apropiado.
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