El esfuerzo para pagar una vivienda en tu ciudad y los años de alquiler para amortizarla

Cuando se invierte en la compra de una vivienda para amortizarla a través del alquiler es muy importante calcular el esfuerzo para pagarla y los años de arriendo que serán necesarios para amortizarla (en este otro post te explicamos cómo calcular la rentabilidad del alquiler).

Cada ciudad tiene unas tasas de esfuerzo y una rentabilidad del alquiler distintas. Por ejemplo, según los datos de Idealista correspondientes al tercer trimestre de 2020, la rentabilidad media en España había bajado al 7,9% debido a los efectos de la pandemia.

El cálculo de la tasa de esfuerzo para hacerse con una propiedad son los años que tardarías en pagar la vivienda si destinases todos tus ingresos a ese fin o, si se alquila esa vivienda, el tiempo que tardarías en amortizar la compra si destinaras todos los ingresos del arriendo al pago del inmueble.

En Idealista han partido de la estimación del salario medio bruto anual de 2020 y del precio medio de una vivienda de dos habitaciones en cada provincia o capital de provincia para poder realizar el cálculo. Posteriormente, han aplicado la renta media del alquiler de un piso así en todas y cada una de esas regiones (datos de finales de año) para establecer los años que sería necesario tenerlo en arriendo para costear su precio de compra.  

Primeras sorpresas del estudio

La primera de las conclusiones es que la provincia de Guipúzcoa es en la que el esfuerzo a realizarse debe ser mayor, pues se van hasta los 8,6 años de salario bruto anual íntegro. Un poco por detrás se sitúan Barcelona y Vizcaya, ambas con 6,8 años. Algo por encima de los seis años, pero por detrás de estas tres provincias, se sitúan Ceuta (6,7 años), Madrid (6,3 años) y Baleares (6 años).

Guipúzcoa es donde el esfuerzo es mayor pues se va a los 8,6 años de salario bruto anual

Otras provincias donde hacerse con una vivienda es complicado según el esfuerzo necesario son: Santa Cruz de Tenerife (5,6 años) y Las Palmas (5,4 años), Málaga (5,2 años), Sevilla (4,9 años) y Valencia (4,3 años).

El caso opuesto son las provincias de Toledo (2,7 años) y Lugo (2,8 años), donde el esfuerzo es de menos de la mitad, tras las que se sitúan Ciudad Real (3,1 años) Ávila, Cuenca y Guadalajara (3,2 años).

No obstante, las provincias con los precios de venta más elevados no son necesariamente las que exigen un mayor esfuerzo. Al menos, no en el mismo orden. Por ejemplo, en Baleares o Madrid los precios son más elevados, pero también lo son los salarios.

Así, Guipúzcoa es la provincia más cara para comprar vivienda (3.146 euros/m²) por delante de Baleares (3.103 euros/m²), Madrid (2.832 euros/m²) y Barcelona (2.718 euros/m²). En tanto que Vizcaya (2.624 euros/m²) es donde se tiene que realizar un mayor esfuerzo.

La provincia más económica para adquirir vivienda es Toledo (763 euros/m²), seguida por Cuenca (767 euros/m²) y Ciudad Real (768 euros/m²).

¿Dónde cuesta más amortizar una vivienda vía alquiler?

El estudio ha calculado también el número de años necesarios para amortizar una vivienda de obra nueva a través del alquiler. Donde se tarda más tiempo en lograrlo es en Ceuta, porque son necesarios hasta 21 años de alquiler para recuperar lo que costó la casa. En Baleares y Guipúzcoa se necesitan 20 años.

No te pierdas: Calcular el alquiler de una casa.

Tampoco son buenas las noticias para quienes tengan vivienda en Málaga y Santa Cruz de Tenerife, ambas con 19 años, en Madrid (18 años), Vizcaya (17 años) o Barcelona (16 años).

Este tipo de operaciones son más rentables en Valencia, Guadalajara, Murcia y Lérida, donde son precisos 12 años de alquiler para pagar el piso, o en Toledo (10 años).

Como en el caso anterior, tener unos precios más altos no reduce necesariamente el tiempo necesario para amortizar la vivienda. Es el caso de Barcelona y Madrid, donde los alquileres son más elevados (14,5 euros/m²) o Guipúzcoa (14 euros/m²).

El esfuerzo para comprar una vivienda y amortizarla en las capitales de provincia

Si se miran los esfuerzos por capitales de provincia, son hasta 12 las que superan los seis años (eran seis provincias) para amortizar la compra. San Sebastián se va hasta los 11,3 años, Barcelona hasta los 8,1 años y Bilbao a los 7 años.

En la siguiente tabla puede ver el número de años necesarios para pagar una vivienda en cada capital de provincia y el tiempo que lleva amortizarla a través del alquiler:

Capital de provincia	Años para pagar una vivienda	Años en alquiler para amortizarla
San Sebastián	11,3	31
Barcelona	8,1	21
Bilbao	7,0	19
Sevilla	6,8	22
Madrid	6,8	21
Ceuta	6,7	21
Gerona	6,6	22
Palma	6,5	22
Segovia	6,3	22
Pamplona	6,2	21
Las Palmas de G.C.	6,1	19
Cádiz	5,9	23
Málaga	5,8	22
Valencia	5,8	17
Vitoria	5,7	17
Valladolid	5,4	20
Alicante	5,1	17
A Coruña	5,0	20
S.C. de Tenerife	4,9	15
Santander	4,9	17
Orense	4,8	20
Logroño	4,8	18
Córdoba	4,7	18
Zamora	4,7	20
Granada	4,7	21
Salamanca	4,6	19
Soria	4,6	17
Palencia	4,6	19
Pontevedra	4,5	21
Albacete	4,5	18
Melilla	4,5	17
Guadalajara	4,4	16
Toledo	4,3	19
León	4,3	18
Zaragoza	4,3	16
Burgos	4,2	17
Tarragona	4,0	15
Cáceres	4,0	17
Huesca	4,0	16
Jaén	4,0	17
Badajoz	3,9	18
Oviedo	3,9	17
Teruel	3,8	17
Ávila	3,7	15
Lugo	3,6	19
Almería	3,4	13
Castellón de la Plana	3,3	11
Ciudad Real	3,3	17
Cuenca	3,3	16
Murcia	3,3	13
Huelva	3,2	12
Lérida	3,0	11

Fuente: Idealista.


Además, superan también los seis años Sevilla y Madrid (6,8 años), Ceuta (6,7 años), Gerona (6,6 años), Palma (6,5 años), Segovia (6,3 años), Pamplona (6,2 años) y Las Palmas de Gran Canaria (6,1 años).

En cambio, bajan de los cuatro años Lérida (3 años), Huelva (3,2 años) y Murcia, Cuenca, Ciudad Real y Castellón de la Plana (3,3 años).

Según precios de noviembre, San Sebastián es la ciudad más cara de España en vivienda usada, pues cuesta 4.792 euros/m². Tras ella se sitúan Barcelona (4.039 euros/m²) y Madrid (3.664 euros/m²). Lérida es la capital más barata (1.040 euros/m²), por delante de Castellón (1.062 euros/m²) y Murcia (1.075 euros/m²).

Muchos años para amortizar viviendas vía alquiler

Por último, amortizar una vivienda vía alquiler (piso de dos dormitorios) en una capital de provincia puede suponer desde los 31 años de San Sebastián o los 23 años de Cádiz, a los 11 en Castellón o Lérida.

Gerona, Sevilla, Segovia, Palma o Málaga permiten rentabilizar el piso en 22 años, en tanto que Madrid y Barcelona se quedan en los 21 años, junto a Pontevedra, Granada, Ceuta y Pamplona.

Otras capitales donde se necesita poco tiempo en comparación para amortizar la compra de una vivienda tipo son Huelva (12 años) Murcia y Almería (13 años), Tarragona, Ávila y Santa Cruz de Tenerife (15 años).

Por último, se repite la idea ya expresada antes -cuando se valoraba por provincias-: las ciudades con los arriendos más caros, como Madrid (15,4 euros/m²), Barcelona (15,3 euros/m²), San Sebastián (14,9 euros/m²) o Bilbao (12,5 euros/m²), no se identifican con que se reduzca de la misma manera su tiempo de amortización vía arrendamiento.