Las mejores ciudades españolas para comprar obra nueva

16.04.2020 20:43
Las mejores ciudades españolas para comprar obra nueva
Cuando hablamos de las mejores ciudades españolas para comprar obra nueva nos referimos a aquellas en las que los pisos nuevos pueden ofrecer mayor rentabilidad.

Al margen de la situación excepcional creada por el coronavirus, que causará bajadas en el precio de la vivienda durante los próximos meses, el mercado inmobiliario continúa siendo uno de los valores más seguros y rentables a la hora de invertir. Este interés como bien de inversión queda reflejado en el hecho de que la vivienda ofreció durante 2019 una rentabilidad bruta por alquiler del 3,8%, según los últimos datos del Banco de España. Una rentabilidad bastante más elevada que la de otros activos financieros.

La rentabilidad total de la vivienda ha descendido 

No obstante, para determinar la rentabilidad total de una vivienda hay que tener en cuenta, además del alquiler, la revalorización del inmueble en el mercado. Así, según el Banco de España, la rentabilidad de la vivienda en España durante el pasado año alcanzó el 7,4%. Una cifra que confirma una tendencia descendente con respecto a 2018 y 2017 (10,6 y 11,4%, respectivamente).

Esta bajada de la rentabilidad se ha producido como consecuencia de la ralentización de la subida del precio de la vivienda experimentada durante los últimos meses en algunas zonas de España. Previamente a la llegada del Covid-19, las previsiones sobre el precio de la vivienda en 2020 realizadas por la mayoría de expertos inmobiliarios apuntaban a que el mercado había entrado en una fase de estabilización y a que habría subidas moderadas en el precio del metro cuadrado. La horquilla de precios iba desde el 2 al 4% según distintas fuentes: CBRE daba un incremento del 3%; Sociedad de Tasación subía al 3,2% y Servihabitat llegaba al 4,8%. Mientras, el mercado del alquiler apuntaba a una subida comprendida entre el 2,5 y 4% según la mayoría de portales inmobiliarios y dependiendo también del establecimiento o no de ciertos límites por parte del Gobierno.

No obstante, la llegada del coronavirus ha trastocado estas previsiones y ha hecho que ahora mismo sea muy difícil de predecir qué ocurrirá con el precio de la vivienda tras esta crisis sanitaria. Pese a ello, en España existen determinadas zonas que tradicionalmente han sido las más atractivas para adquirir un piso nuevo y, que en principio, deberían seguir siéndolo una vez superada esta delicada situación en la que se encuentra inmersa nuestro país y el resto del mundo. ¿Cuáles son, entonces, las mejores ciudades para comprar obra nueva y obtener la mayor rentabilidad? Vamos a verlo.

Madrid y Barcelona son atractivas pero menos rentables 

De cara al comprador nacional e internacional, Madrid y Barcelona son dos de las ciudades más atractivas para invertir. Según el informe 'Tendencias en el Mercado inmobiliario en Europa 2020' elaborado por PWC y el Urban Land Institute, ambas se sitúan respectivamente como la quinta y novena ciudad europeas más atractivas para invertir en activos inmobiliarios durante 2020.

salón piso de obra nueva

La importancia de estas dos urbes, junto a Málaga, queda subrayada por el hecho de que la mayoría de las grandes promotoras cuentan en ellas con multitud de proyectos, algo que favorece además una amplia oferta de obra nueva. Sin embargo, y desde el punto de vista de la rentabilidad, la capital madrileña y catalana no son las mejores ciudades para que el pequeño inversor compre vivienda nueva. Los motivos son que el elevado precio del metro cuadrado de obra nueva y el estancamiento del precio del alquiler en algunas de estas zonas han hecho que la rentabilidad de la obra nueva en estas grandes ciudades españolas sea menor que en otras.

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Las ciudades medianas ofrecen mayor rentabilidad 

¿Cuáles son entonces las mejores ciudades españolas para comprar obra nueva? Aquellas con más posibilidades de revalorización. Es decir, las urbes en las que el precio de la vivienda es todavía asequible pero la renta del alquiler ha crecido. Según el Informe de Tendencias del sector inmobiliario de Sociedad de Tasación, la rentabilidad bruta del alquiler está en el 7,5%, dos puntos menos que el porcentaje registrado en 2018. Entre las ciudades que registran rendimientos por encima de la media nacional destacan Lleida, con un 9,40%; Toledo (8,28%) y Valencia (8,04%).


Mapa rentabilidad bruta

Sin embargo, para determinar las mejores ciudades para comprar obra nueva también hay que tener en cuenta el riesgo inmobiliario, que se calcula según la actividad de alquiler. Por ejemplo, en el caso de Lleida, aunque la rentabilidad bruta del alquiler es la más elevada, el mercado del alquiler tiene muy poca actividad, por lo que el riesgo de esta inversión es alto. Al cruzar alta rentabilidad con un limitado riesgo de inversión en alquiler, destaca Sevilla, que ha aumentado casi un 7%. Madrid y Barcelona se sitúan por debajo de la media del país con rendimientos del 6,90% y el 7,07% respectivamente, pero a su vez con mercados bastante activos.

Al margen de la oferta disponible en cada una de ellas, las ciudades con menor riesgo de alquiler son, por este orden, Madrid, Zaragoza, Santa Cruz de Tenerife y Murcia. En el lado contrario se sitúan Teruel, Asturias, León y Córdoba.

Evolución rentabilidad bruta y precio en alquiler

Elegir una ciudad para comprar obra nueva depende de muchos factores, pero es muy importante tener siempre en cuenta la rentabilidad del alquiler, el nivel de actividad del mercado alquiler y el precio de la vivienda.
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