¿Qué ocurrirá con el mercado inmobiliario en 2020?

30.07.2020 17:37
mercado inmobiliario 2020
Tras el impacto de la pandemia por la COVID-19, las previsiones sobre qué ocurrirá con el mercado inmobiliario en 2020 han tenido que recalcularse. De momento, parece que el mercado ha aguantado bien pese a estos meses de menor actividad. No obstante, los datos sobre la previsión del precio de la vivienda en 2020 apuntan a una bajada tanto en venta como en alquiler.

Esta caída es apreciable sobre todo en la vivienda usada y en algunas zonas de costa afectadas por la ausencia de compradores -sobre todo extranjeros- a causa del coronavirus. La obra nueva, sin embargo, parece estar aguantando mejor el tipo, tal y como atestiguan las subidas de precio experimentadas en Madrid y Barcelona (1% y 1,1%, respectivamente) durante el primer semestre del año.

La mayoría de los expertos apuntan hacia una estabilización o descenso de los precios, aunque no acaban de ponerse de acuerdo en la magnitud de esa caída. No obstante, España sigue siendo un país de compradores, por lo que más tarde o temprano es muy factible que tanto la demanda de viviendas como su nivel de precios vuelvan a las cifras habituales.
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En cuanto al mercado inmobiliario 2020 en el segmento del alquiler, sigue siendo la única opción para las rentas más bajas. No obstante, es un negocio que también se ha resentido por la crisis sanitaria y económica. Entre otros aspectos, la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval) ya ha alertado de un importante aumento de los impagos.

Por otro lado, la ausencia de turismo nacional y extranjero en las últimas semanas ha hecho que el alquiler de viviendas turísticas haya caído en torno a la mitad. Esta ausencia de demanda de vivienda turística ha motivado su transformación en inmuebles de alquiler tradicional, algo que podría tener efecto en los precios a medio plazo.

Finalmente, en el mercado de alquiler ha adquirido un especial protagonismo en los últimos años un nuevo actor principal, el Build to Rent. Una alternativa de negocio importante para las inmobiliarias y grandes inversores ante la caída de las ventas y la falta de viviendas en alquiler.

Otro cambio importante en el mercado inmobiliario de 2020 -aunque puede ser una tendencia a corto plazo provocada por la pandemia- es la búsqueda de nuevas tipologías de viviendas por parte del comprador (mayor tamaño, equipadas con terrazas, jardines, espacios para teletrabajar, etc.) y alejadas del centro de las ciudades. En este otro post te contamos las viviendas que podrían revalorizarse tras la COVID-19.

Caídas de precios en el mercado inmobiliario en 2020

Analizando más en profundidad el mercado inmobiliario en 2020, vemos que los informes de las tasadoras Tinsa y Gesvalt correspondientes al segundo trimestre del año confirman que se ha producido una caída en los precios de la vivienda de entre un 1,1% (Tinsa) y un 2,5% (Gesvalt).

Sin embargo, según el Índice de Confianza Inmobiliaria Solvia (ICIS) correspondiente al mes de abril, el ciudadano no percibía estas bajadas. El ICIS recogía que más de la mitad de los españoles veía estabilidad en el mercado inmobiliario residencial, por lo que los ciudadanos preveían que los precios seguirían creciendo, si bien de forma más moderada que hasta ahora.

Por su parte, Solvia apunta que más del 60% de la población recomendaría vivir en propiedad frente al alquiler. De hecho, el 72% de los españoles que ha optado por la modalidad del alquiler lo ha hecho de manera obligada, porque preferirían vivir en propiedad.
Algunos expertos inmobiliarios señalan que habrá caídas en los precios de la vivienda hasta 2021 o 2022
Desde Euroval prevén una caída media en los precios desde 2019 a 2022. Sería de un 3% en 2020, un 5,5% en 2021 y un 5% en 2022. A partir de 2021 se iniciaría una recuperación en el precio, pero sin alcanzar los niveles del último trimestre de 2019. Por su parte, en Bankinter consideran que la caída de los precios será del 6% en 2020, para posteriormente estabilizarse de nuevo en 2021 (0,0%).

pareja firmando la compra de una vivienda

"La reactivación del mercado de la vivienda vendrá marcada por la reactivación de la economía, del mercado laboral y la recuperación de la renta de las familias. Pero es obvio que asistiremos a un descenso de los precios de la vivienda de al menos el 10%, aunque como siempre, dependiendo de la localización, con un sesgo negativo mayor en el caso de la segunda residencia", señala Rafael Fernández de Heredia, analista de GVC Gaesco.

Caen la rentabilidad y los precios del alquiler

Según anuncia Brainsre.news, el precio del alquiler cayó un 10% en Madrid y Barcelona durante el estado de alarma. También disminuyó en el conjunto de España (-4,9%).

La pandemia ha reducido también la rentabilidad por alquiler de muchas zonas. Por ejemplo, Pisos.com afirma que Madrid ofrecía al cerrar el segundo trimestre del año una rentabilidad del 5,42%, mientras que Barcelona otorgaba una rentabilidad algo inferior (4,92%), frente al 6,16% de media nacional.

En otro orden de cosas, aún queda por ver el efecto que tendrá el traspaso de pisos que estaban destinados al alquiler turístico al alquiler convencional. Los expertos consideran que el proceso podría revertirse a medida que el turismo internacional se recupere, pero que dependerá de si los inversores perciben más riesgo en ese mercado de alquileres cortos que en el tradicional. Si buena parte de esos inmuebles no vuelven al alquiler vacacional, podrían motivar una bajada de los precios.

De momento, según Pisos.com, desde principios de marzo hasta mediados de julio el 20% de las viviendas de uso turístico se han pasado al alquiler residencial. Una tendencia lógica si se tiene en cuenta que, según la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (Fevitur), la ocupación media de las viviendas turísticas de los principales destinos caerá un 47,5% en julio y agosto.

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¿Apuesta por la compra o el alquiler?

Con esta caída de los precios de compraventa y alquiler, la pregunta que hay que hacerse es hacia dónde se decantará el mercado inmobiliario en 2020. Según el ICIS de abril, el 59% de la población cree que estamos en un buen momento para comprar una vivienda y que la situación no será muy diferente dentro de dos años.

Sin embargo, Judit Montoriol-Garriga, economista senior de Caixabank Research, apunta que si bien alrededor del 49% de los inquilinos españoles tiene un nivel de ingresos suficiente para comprar una vivienda, solo un 13% de ellos cuenta con los ahorros necesarios. Esto significa que un 36% de los inquilinos tiene unos ingresos suficientes para comprar una vivienda, pero no los ahorros suficientes para acometerla.

Por otro lado, según diferentes portales inmobiliarios el precio del alquiler en España ha subido un 50% en los últimos cinco años. Aunque podría darse una moderación por la COVID-19 -como estamos viendo- y los precios del alquiler invitan a estudiar la opción de la compra, la falta de ahorro de la mayoría de los españoles lo impide. 

Como resumen, la economista apunta que “en la coyuntura actual, la capacidad de estimular la demanda se verá mitigada por el aumento del desempleo, que se concentra entre la población más joven, y la mayor incertidumbre sobre su capacidad de generar ingresos estables en un futuro”.

Por lo tanto, no parece que vaya a haber grandes cambios en el mercado inmobiliario. Los españoles que quieren comprar viven de alquiler porque carecen de ahorros. Necesitan alquileres más bajos para poder pagar sus rentas y ahorrar al mismo tiempo, con el fin de plantearse una compra a medio plazo.

Nuevas tendencias en el sector

Otras dos tendencias que podrían sacudir el mercado inmobiliario en 2020 y en años posteriores son el teletrabajo y el Build to rent.

La crisis generada por el coronavirus ha supuesto un impulso para el trabajo en casa. Un estudio reciente de CaixaBank Research estima que en la actualidad un 32,6% del total de los empleados en España podría potencialmente llevar a cabo su trabajo en remoto, un porcentaje similar al de la mayoría de las economías avanzadas. 

Este incremento del trabajo a distancia implica otras prioridades para los compradores en cuanto a la ubicación de la vivienda (se puede vivir más lejos del centro de trabajo si hay que desplazarse menos días a la semana), el tamaño y distribución de la misma (se demandarán viviendas más amplias y que sean versátiles, por ejemplo). Igualmente, el confinamiento ha provocado que se valoren más casas con terrazas o espacios exteriores.

Por último, la situación del mercado de la vivienda en España, donde como hemos dicho el alquiler es la única solución para los más jóvenes y las rentas más bajas, estimula el negocio del Build to rent o construir para alquilar. De esta manera, las empresas e inversores del sector compensan la caída de las ventas ofertando vivienda de alquiler. Dicho de otro modo, trasladan las nuevas viviendas del mercado de compraventa al de alquiler.

Según Gesvalt, las cifras del build to rent se triplicaron en 2019 hasta alcanzar un total de 1.500 millones de euros. Por otro lado, hasta la llegada de la pandemia las previsiones apuntaban a que se alcanzarían los 2.000 millones de inversión este año, de acuerdo con las estimaciones de la consultora Savills Aguirre Newman.

Como puedes ver, aún resulta un poco pronto para valorar con precisión los efectos de la pandemia del coronavirus en el mercado inmobiliario en 2020. Lo lógico es que el número de compraventas disminuya debido a la inseguridad económica de muchos compradores (ERTES, despidos, etc.) y que esto tenga un reflejo también en los precios.

No obstante, aún resulta difícil cuantificar la magnitud de esta caída y cuando comenzará la recuperación del mercado del ladrillo. Lo que sí descartan todos los expertos es la llegada de una nueva crisis, como ocurrió hace algunos años.


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