Precio de los pisos de obra nueva en Ciutat Vella por número de habitaciones

20.01.2020 19:57
Calle Ciutat Vella Barcelona

En este estudio vamos a analizar el precio de los pisos de obra nueva en el distrito de Ciutat Vella en Barcelona y compararlo con los del resto de zonas de la ciudad de Barcelona. Para ello hemos estudiado el número de promociones existentes en la Ciudad Condal y el precio que ofrecen cada una de ellas tanto por metro cuadro como por tipo de inmueble.

Pero antes de entrar a fondo en este análisis, vamos a repasar algún dato destacado de Ciutat Vella. Se trata del distrito número 1 de Barcelona y engloba todo su centro histórico. Tiene una extensión de 4,49 km² y una población de 102.138 personas, lo que supone una densidad de población de 233 habitantes por hectárea, según los datos del ayuntamiento de la ciudad.

Ver las promociones de obra nueva en Ciutat Vella

El distrito de Ciutat Vella o casco antiguo incluye los barrios de El Raval, el Barrio Gótico, el de Sant Pere, Santa Caterina i la Ribera, donde se encuentra el Borne; y la Barceloneta.

Como ya habrás imaginado, es una de las zonas de la ciudad catalana que más turistas atrae a diario. Además de por su arquitectura y patrimonio histórico y cultural, Ciutat Vella destaca por ser una de las principales zonas de ocio.

Las promociones de obra nueva en los distritos de Barcelona

Tal y como ya te contamos en nuestro estudio sobre la oferta de pisos de obra nueva en los diferentes distritos de Barcelona, de las 124 promociones activas en la ciudad, solo nueve se encontraban en Ciutat Vella. Estos proyectos concentraban un total de 53 viviendas de obra nueva, principalmente de dos y tres habitaciones. Estas cifras suponen cerca del 9% de la oferta total de vivienda nueva en la ciudad de Barcelona y el 7,2% de las promociones disponibles.
Distrito Nº promociones Nº viviendas

Nº Estudios

1 hab. 2 hab. 3 hab. 4 hab. o más
Sant Martí

28

137

0

7

59

50 21
Horta-Guinardó 23 87 0 4 39 36 8
L'Eixample 19 90 0 4 34 45 7
Sant Andreu
12 61 0 7 16 30 8
Gràcia
10 63 0 10 27 17 9
Ciutat Vella
9 53 0 1 33 19 0
Sarrià-Sant Gervasi
8 28 0 5 17 5 1
Sants-Montjuïc
7 39 0 5 17 16 1
Nou Barris 4 15 0 0 1 11 3
Les Corts 4 13 0 0 8 1 4
TOTAL 124 586 0 43 251 230 62 

Tal y como puedes ver en la tabla superior, Ciutat Vella se encuentra en la parte media-baja de la clasificación en cuanto al número de viviendas. Solo Sarrià-Sant Gervasi, Sants-Montjuïc, Nou Barris y Les Corts contaban con menos promociones activas y menos pisos nuevos a la venta.

El precio de los pisos de obra nueva en Ciutat Vella por número de habitaciones

A priori, los precios de los pisos de obra nueva en el distrito de Ciutat Vella no están entre los más elevados de la Ciudad Condal. Comprar una casa nueva en Ciutat Vella vale de media 581.618 €, unos 65.000 € menos que la media de la ciudad (647.057 €).

Este valor medio sitúa a Ciutat Vella en quinta posición, por debajo de Sarrià-Sant Gervasi (1,3 millones), l'Eixample (958.000 €), Les Corts (766.000 €) y Gràcia (594.000 €).

Precio medio piso obra nueva Pisos
1 hab.
Pisos
2 hab.
Pisos
3 hab.
Pisos
4 o + hab.
Precio
medio
Sarrià-Sant Gervasi 439.600€ 679.363€ 1.112.400€ 2.985.000€ 1.304.090€
L'EIxample 577.333€ 606.250€ 909.914€ 1.742.133€ 958.907€
Les Corts
- 531.875€ 795.000€ 971.250€ 766.041€
PRECIO MEDIO (Barcelona) 431.120€ 480.794€ 649.923€ 1.026.393€ 647.057€
Gràcia
429.500€
509.111€ 662.971€ 778.300€ 594.970€
Ciutat Vella 269.500€ 673.317€ 802.037€ - 581.618€
Sant Martí 367.702€ 396.691€ 510.114€ 724.959€ 499.866€
Horta-Guinardó
304.051€ 374.754€ 485.257€ 554.875€ 429.734€
Sants-Montjuïc 321.000€ 380.893€ 452.267€ 517.500€ 417.915€
Sant Andreu 309.160€ 385.688€ 430.914€ 525.188€ 412.737€
Nou Barris - 270.000€ 338.364€ 438.333€ 348.899€
No obstante, estudiando detenidamente las cifras vemos que se esconde una pequeña trampa. La única vivienda de obra nueva de un dormitorio a la venta en Ciutat Vella tiene un precio completamente por debajo de mercado: 269.000 €. De hecho, es el más bajo de toda la ciudad en propiedades de ese tipo.

Este valor hace que el precio medio de las viviendas de obra nueva en Ciutat Vella se reduzca drásticamente y sea ficticio. Solo hay que analizar el resto de precios medios por número de habitaciones para confirmar este hecho: los pisos de dos estancias de Ciutat Vella son los segundos más caros de toda Barcelona (673.317 €), solo por detrás de los de Sarrià-Sant Gervasi (679.363 €).

Algo parecido ocurre con los de tres habitaciones: los 802.000 € que cuestan de media solo son superados por los 1,11 millones de los de Sarrià-Sant Gervasi y los 909.000 € de los de L’Eixample.

playa barceloneta barcelona distrito ciutat vella

Analizando estos datos podemos concluir que, contrariamente a lo que se podría pensar viendo la quinta plaza que ocupa Ciutat Vella en la clasificación del precio medio por tipo de vivienda, en realidad es uno de los distritos más caros para vivir en Barcelona.

El precio de los pisos de obra nueva en Ciutat Vella por metro cuadrado

Nuevamente, en este apartado hay que analizar bien las cifras para sacar diferentes conclusiones. La primera es que, si hacemos la comparación por metro cuadrado, el distrito ocupa en séptimo lugar con un coste medio de 4.823€/mfrente a los 5.628€/mque cuesta de media en la ciudad de Barcelona.

Precio medio €/m2 piso obra nueva Pisos
1 hab.
Pisos
2 hab.
Pisos
3 hab.
Pisos
4 o + hab.
Precio
medio 
L'Eixample 7.810€/m2 6.844€/m2 7.780€/m2 9.659€/m2 8.023€/m2
Sarrià-Sant Gervasi 7.963€/m2 7.112€/m2 7.590€/m2 5.219€/m2 6.971€/m2
Gracià 6.212€/m2 5.848€/m2 5.247€/m2 5.343€/m2 5.662€/m2
PRECIO MEDIO (Barcelona) 5.986€/m2 5.666€/m2 5.575€/m2 5.285€/m2 5.628€/m2
Les Corts -
5.250€/m2 6.360€/m2 4.981€/m2 5.530€/m2
Sant Martí 4.782€/m2 5.416€/m2 4.792€/m2 4.860€/m2 4.962€/m2
Sants-Montjuïc  5.656€/m2 4.354€/m2 5.024€/m2 4.488€/m2 4.880€/m2
Ciutat Vella 5.859€/m2 7.200€/m2 6.236€/m2 - 4.823€/m2
Sant Andreu 4.836€/m2 4.613€/m2 4.507€/m2 4.856€/m2 4.703€/m2
Horta-Guinardó 4.771€/m2 4.838€/m2 4.714€/m2 4.219€/m2 4.635€/m2
Nou Barris - 5.192€/m2 3.507€/m2 3.946€/m2 4.215€/m2


Otra vez, el tipo de vivienda determina el valor real de los pisos nuevos en este distrito. Así, mientras que el precio del metro cuadrado en los pisos de una habitación coloca a Ciutat Vella en sexta posición (8.859 €/m2), los de dos habitaciones lo aúpan hasta la cabeza (7.200 €/m2). Finalmente, los de tres habitaciones se colocan en cuarta posición justo por encima de la media (6.236 €/m2).

Los pisos de dos habitaciones de Ciutat Vella tienen el precio por metro cuadrado más alto de toda Barcelona: 7.200 €.

La conclusión de este estudio sobre el precio de los pisos de obra nueva en Ciutat Vella es clara: las cifras resultan engañosas. Si bien en cifras absolutas, el distrito parece asequible para vivir, en realidad y analizando más detalladamente la oferta real por tipología, vemos que su no muy nutrida oferta inmobiliaria se traduce en precios muy elevados en las viviendas de dos y tres dormitorios que ofrece, tanto en valores absolutos como en precios por metro cuadrado.

A cambio, eso sí, sus vecinos vivirán en una de las zonas más emblemáticas de Barcelona, un distrito delimitado por el perímetro de la muralla de la antigua ciudad y que se corresponde geográficamente con el centro histórico de Barcelona. Un lugar que aglutina cuatro barrios con personalidad propia y que ofrece un poco de todo: arte, cultura, historia, mar y entretenimiento a raudales.

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