Todos los sectores de la economía se preguntan en estos momentos qué pasará tras la crisis sanitaria provocada por el Coronavirus. Y el inmobiliario no es una excepción. Las previsiones económicas previas a la llegada del Covid-19 situaban a España en la senda del crecimiento, aunque perdiendo algo de fuerza (aquí tienes un completo análisis sobre la previsión del precio de la vivienda en 2020). Por ejemplo, Bankinter estimaba en diciembre que España crecería al 1,6% en 2020 y al 1,5% en 2021. Mientras, Funcas preveía en noviembre que el PIB español alcanzaría el 1,5% en 2020 y el 1,8% en 2021. Esto se traducía en un aumento del 2,5% en el precio de la vivienda durante 2020. Se desploman las previsiones económicas… Sin embargo, un reciente informe del banco estadounidense Goldman Sachs indica que el PIB español se contraerá al 1,3% en 2020 frente al 1,8% que había estimado antes de la llegada del virus. No obstante, estas previsiones tienen un matiz importante: cuando se hicieron, no contaban con los estímulos que se están inyectando ya en la economía. Las valoraciones de Goldman se publicaron hace unos días y ya contemplaban que la economía española crecería un 4,3% en 2021 frente a su previsión del 1,7%, porque esperaban esos estímulos que ya están llegando al mercado. La crisis del Coronavirus provocará una recesión económica ‘corta y severa’ La experiencia del Covid-19 vivida en China permite estimar que la crisis provocará una recesión corta, lo que se traducirá en dos trimestres, pero que será brusca y dura. Recordemos que recesión es un término que se aplica cuando una economía no crece dos trimestres consecutivos (previsiblemente 1T2020 y 2T2020), y que fue el utilizado por el presidente del Gobierno español acompañado por los adjetivos “corta y severa”. … pero los estímulos hacen pensar en una rápida recuperación S&P prevé a finales de marzo que el PIB caiga hasta un -1,8% en 2020, frente a las estimaciones previas del 1,5% por el coronavirus. Sin embargo, augura para 2021 un rebote significativo que podría alcanzar el 3,1%. De ahí que tanto S&P como Moody’s mantengan la calificación de España con perspectiva estable. Un reciente informe de Zillow Research sobre las últimas crisis sanitarias pone en relieve que las economías no seguirán un modelo de recesión normal porque nunca lo han hecho tras una crisis de este tipo. “Durante la epidemia del SARS en 2003 la actividad económica bajó con mucha fuerza (5%-10% del PIB o la producción industrial), pero se recuperó también con fuerza cuando terminó la epidemia. Este modelo difiere de una recesión estándar en la que la recuperación es más lenta”, señalan. Durante el SARS de 2003, en Hong Kong bajaron mucho las operaciones inmobiliarias pero los precios no tanto. Zillow explica que durante el SARS, los precios inmobiliarios en Hong Kong no cayeron mucho, pero sí lo hicieron las transacciones (33%-72%). Estas se recuperaron tan pronto pasó la epidemia, algo que parece estar pasando en China, donde el mercado de la vivienda ya ha comenzado a recuperarse. Como puede verse, el comportamiento en una situación como esta es diferente al de una recesión normal, donde caen los precios y las operaciones del sector inmobiliario. Los precios de la vivienda tras el Coronavirus: cambios de tendencia José Antonio Pérez Ramírez, profesor de Mercado Inmobiliario y director del REBS, explica a Housage.es algunos de los efectos del Coronavirus en el mercado de la vivienda. Pérez Ramírez apunta que, según una encuesta realizada el pasado fin de semana a más de 2.000 miembros de la red de su ecosistema inmobiliario (todos ellos profesionales, directivos o empresarios del sector), los principales cambios que se producirán en el sector inmobiliario tras el paso del Coronavirus y a cierre de 2020 serán los siguientes: Un -31,19% de viviendas visadas. Un -16,39% de viviendas terminadas. Un -46,84% de compraventas de viviendas nuevas. Un -16,75% del precio medio de la vivienda nueva. Un -37,44% de compraventas de viviendas de segunda mano. Un -18,41% del precio medio de la vivienda de segunda mano. “Luego, tocará ajustarse estratégicamente. El paradigma ha cambiado radicalmente. Habrá nuevos segmentos a los que satisfacer, de forma muy distinta a la conocida hasta ahora. Unos necesitarán asegurar sus ahorros y otros hacer liquidez. Mientras, otros necesitarán que se creen entornos sostenibles para la vida día a día, incluido el soporte inmobiliario de techo y suelo”, concluye Pérez Ramírez. ¿Una recuperación en 'V' en España? Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación, apuntaba en una reciente tribuna en ElConfidencial.com que “esta hipótesis de recuperación en 'V' parece que puede confirmarse también analizando la velocidad de reacción y la entidad del esfuerzo realizado por el Gobierno y por el BCE”. Fernández-Aceytuno recordaba que el plan de rescate a empresas que acaba de implantarse es tres veces superior al aplicado durante cinco años en la crisis de 2007 motivada por la burbuja inmobiliaria. EL directivo concluía diciendo que “la recuperación parece que no se medirá en años, sino en meses”. La recuperación del sector será en 'U' o en 'V', pero se medirá en meses y no en años. Por otro lado, Anna Gener, presidenta y consejera delegada de Savills Aguirre Newman Barcelona, explicaba en una entrevista para Ejeprime.com que apostaba por una recuperación en forma de 'U' más que en 'V', porque entendía que los ahorradores e inversores retrasarían las decisiones “que no respondan a una necesidad perentoria”. En una línea parecida se sitúa Alejandro Belchí, analista principal del Instituto de Análisis Inmobiliario de Euroval: “Es muy complicado hablar de precios en estos momentos con un mercado cerrado. Las medidas económicas ayudarán a la reactivación, pero habrá que ver cómo reacciona todo tras la pandemia. Quizás el impacto en precios no sea relevante a medio plazo”. De momento, los más beneficiados de las primeras medidas gubernamentales han sido los propietarios de viviendas que se encuentran en una situación económica desfavorable por el Coronavirus (parados y autónomos con una pronunciada caída de ingresos): todos ellos podrán beneficiarse de la moratoria en el pago de las hipotecas para los afectados por el Coronavirus. Las grandes promotoras han decidido arrimar el hombro y también han ofrecido a sus clientes la posibilidad de retrasar el cobro de las dos próximas mensualidades por el Coronavirus. En conclusión, y a pesar de que vivimos una situación nueva para todos, el estudio de lo que ha ocurrido previamente en otros países ante crisis sanitarias parecidas a ésta hace pensar que la recuperación del sector inmobiliario ante el Coronavirus podría ser bastante rápida. La caída de las operaciones será importante, pero es posible que no llegue acompañada de una caída de precios tan pronunciada. Solo lo sabremos cuando vuelva la actividad al mercado.
