¿Qué ocurrirá próximamente con el mercado inmobilario? ¿Cuál es la previsión del precio de la vivienda en 2021 a raíz del Covid-19? ¿Se avecina una nueva burbuja inmobiliaria? Son preguntas que todos, compradores, vendedores y agentes del sector, se hacen en estos momentos de incertidumbre. En este artículo analizamos qué puede ocurrir con el precio de la vivienda en 2021. Lo primero que debes saber es que la mayoría de los expertos del mercado inmobiliario español tienen una visión positiva de cara a 2021 y esperan que el sector siga creciendo y alcance pronto los niveles anteriores a la pandemia. En términos generales, las previsiones del mercado inmobiliario en 2021 son optimistas, ya que apuntan a una recuperación económica que vendrá impulsada por el aumento de las vacunaciones y que permitirá, a su vez, una progresiva reactivación de todos los sectores. BNP Paribas Real Estate, en su informe 'Mercado de Inversión en España', recuerda que las expectativas de una intensa recuperación se vieron retrasadas en el comienzo de este año por las nuevas restricciones debidas a la pandemia. Sin embargo, indican que “de cara a la segunda parte del año, con un ritmo de vacunación más rápido que el actual, se espera una recuperación económica más robusta”. No te pierdas: La vivienda nueva, el único inmueble que podría no depreciarse por la COVID-19 En la misma línea se expresa Félix Lores, economista principal de BBVA Research: “Hacia la segunda mitad del año, el sector podría mostrar una recuperación vigorosa. Sus fundamentos son sanos.” El mercado esperaba un impacto mayor del que se ha producido La realidad ha acabado demostrando que los efectos de la pandemia sobre el precio de la vivienda en 2021 no han sido tan graves como se esperaba al principio. Algo que Pedro Soria, director comercial de Tinsa, recordaba en el transcurso del Encuentro de Financiación Inmobiliaria de Madrid (EFIMAD) 2021. Durante su intervención, Soria recordó que se esperaba una crisis en la demanda del sector residencial tras el confinamiento, así como un endurecimiento de las condiciones de financiación. Sin embargo, el director comercial de Tinsa ha explicado que el mercado inmobiliario en 2021 ha experimentado un importante impulso durante ese periodo debido a tres aspectos: Las operaciones que estaban pendientes desde el confinamiento. Los compradores que retrasaron la operación. La consagración de la vivienda como activo refugio. En parecidos términos se expresan los expertos de BBVA, entidad que considera que la recuperación del sector inmobiliario en 2021 parece apoyada por diversos factores: Una demanda embalsada por las restricciones de movilidad y el aumento de la incertidumbre económica. Un cambio de preferencias hacia viviendas más grandes. Un exceso de ahorro y una baja rentabilidad en los activos financieros. Importante aumento del precio de los alquileres en los últimos años, mientras que las condiciones de financiación se mantienen laxas. Por su parte, el informe inmobiliario de Bankinter apunta que los precios de la vivienda aguantaron en 2020 a pesar de la fuerte contracción del Producto Interior Bruto (PIB). Asimismo, señala que los datos del Colegio de Registradores apuntan a un incremento del 2,2% frente a 2019. “En cualquier caso, reconocen, supera claramente nuestra estimación de -4% para 2020”. Para la entidad financiera, los precios se han visto soportados por los menores costes de financiación. “Más de la mitad de las hipotecas son ya a tipo fijo, cuyo coste se ha reducido en unos 50 puntos básicos de media en 2020. Además, los ERTE mitigan temporalmente el impacto de la pandemia sobre el mercado laboral”, añaden. Esto era lo que el mercado esperaba a finales del año pasado: Previsión del precio de la vivienda tras la COVID-19. Por último, Judit Montoriol, Lead Economist de CaixaBank Research, apunta que aunque el año pasado se produjo una caída de las operaciones durante el segundo trimestre por el confinamiento, a partir del verano se detectó una recuperación de la demanda -sobre todo en la vivienda de obra nueva-. En cuanto a los precios de la vivienda en 2021 y el pasado año, la economista señala que se han visto poco afectados por la crisis. “Se ha detectado una ligera moderación, pero el impacto ha sido reducido”. Previsión del precio de la vivienda en 2021 ¿Qué ocurrirá entonces con el mercado inmobiliario en 2021? ¿ Subirá el precio de la vivienda en 2021? ¿Bajará? En principio, la mayoría de expertos apuntan a un escenario de estabilización. Los datos de Tinsa, por ejemplo, confirman el freno de la caída de precios experimentada en los últimos meses de 2020 y el primer trimestre del año, e indican un panorama de estabilidad. Así, el valor medio de la vivienda terminada se situó hasta marzo de 2021 en 1.390 euros por metro cuadrado, un 0,5% más que en el primer trimestre de 2020. De acuerdo con esta cifra, el precio se ha incrementado un 16% desde el mínimo registrado en el primer trimestre de 2015 y se mantiene un 32% por debajo de los máximos de 2007. “Los ajustes han sido intensos en compraventas y visados, y contenidos en precios, mostrando una recuperación de cifras positivas en el caso de las compraventas tras el periodo estival”, apunta Andrea de la Hoz, analista senior de Tinsa. Estos datos coinciden con los pubicados por el Instituto de Valoraciones. Esta sociedad concluye en un estudio que ha analizado el comportamiento y evolución del mercado inmobiliario desde la llegada de la pandemia hasta la actualidad que los precios de compraventa se mantienen estables y la obra nueva está al alza, ya que ha mostrado una mejor evolución en los últimos meses y cuenta con unas expectativas más favorables a corto plazo. No obstante, el Instituto de Valoraciones también matiza que “al menos a corto plazo, el impacto de la crisis sanitaria seguirá latente en la evolución del sector”. Por su parte, Sociedad de Tasación ha elaborado una encuesta de percepción del mercado entre los tasadores en la que se concluye que el precio de la vivienda de obra nueva se mantiene estable con perspectiva creciente a nivel nacional, excepto en Madrid y Barcelona, donde también existe estabilidad, pero con una perspectiva ligeramente decreciente. Por su parte, Bankinter estima que las transacciones de vivienda crecerán un 10%, pero que habrá que esperar a 2022 para alcanzar los niveles de las 500.000 transacciones previas al virus. Su previsión es que el precio de la vivienda caiga un 5% en 2021 y un 2% en 2022. CaixaBank Research espera una corrección en los precios de alrededor de un 2% en la primera parte del año, para luego comenzar a crecer de nuevo. Eso sí, añade que habrá grandes diferencias entre la obra nueva y la de segunda mano. “Los precios de la vivienda de obra nueva crecen con fuerza. Sin embargo, los precios de la vivienda usada aumentan más despacio”, apunta Montoriol. No obstante, a la hora de analizar las previsiones del precio de la vivienda en 2021 y la evolución del mercado hay que tener en cuenta que existen numerosas variables que pueden motivar cambios importantes: nuevas olas de contagios, mayor o menor rapidez en la vacunación de la población, etc. Así lo confirma Tinsa, que explica que la actividad podría volver a mostrar escenarios puntuales de afectación significativa tanto positiva como negativa en función de la evolución sanitaria, las medidas de contención aplicadas a la economía y a la movilidad nacional e internacional, etc. “Previsiblemente, veremos en el corto plazo marcadas variaciones de precios al alza o a la baja, principalmente en los mercados menos dinámicos y de valores medios más bajos, donde pequeñas variaciones unitarias representan marcadas oscilaciones en términos relativos”, apunta De la Hoz. Diferente evolución en los precios de la vivienda nueva y usada en 2021 Como ya hemos comentado anteriormente, también es importante destacar el diferente comportamiento que está teniendo en los últimos meses la obra nueva y la vivienda usada. Diferentes aspectos (oferta limitada, inmuebles más acordes a la nuevas preferencias de los compradores, etc.) han hecho que las viviendas de obra nueva hayan mostrado más fortaleza durante la pandemia y que, por lo tanto, sus precios no hayan experimentado cambios significativos. De hecho, de acuerdo con las últimas cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE), las compraventas de vivienda de obra nueva registraron en febrero de 2021 cifras récord que no se veían en el mercado desde el verano de 2014. En concreto, durante el segundo mes del año se vendieron 10.130 viviendas de obra nueva. Estos dígitos suponen que las compraventas de viviendas nuevas se han incrementado un 5,6% en lo que llevamos de año y un 11% con respecto a febrero de 2020. Por contra, las ventas de viviendas usadas (33.055 inmuebles en febrero) han caído un 13,6% en 2021 y un 8,1% en relación a febrero de 2020. Bankinter, por su parte, incide en las diferencias entre los precios de la vivienda nueva y la usada: “Estimamos que la caída de precios sea más acusada en vivienda de segunda mano y, al contrario de lo que ha ocurrido en el último ciclo, el retroceso será mayor en zonas prime de grandes ciudades, donde las caídas podrían ser próximas al -10%”. Por último, los expertos de Sociedad de Tasación han detectado un aumento generalizado de la venta de viviendas con espacios exteriores, además de una estabilización de los precios con una perspectiva decreciente en la vivienda usada de calidad media o baja en toda España (con mayor perspectiva de decrecimiento en Madrid y Barcelona). Distintas velocidades en la recuperación de los precios Finalmente, la ubicación geográfica y fortaleza del mercado en cada zona también jugarán un papel fundamental en la evolución del precio de la vivienda en 2021 y del número de compraventas. Así, según el informe de Tinsa por comunidades autónomas, Baleares (4,8 % interanual), País Vasco (4,4 %) y Canarias (4,1 %) son, junto a Melilla, las regiones con mayor crecimiento interanual de precios en el primer trimestre del año. Comunidad de Madrid, Cataluña e Islas Baleares se mantienen como las regiones con mayor crecimiento de precios desde los mínimos del ciclo expansivo previo, con un aumento del 44,7%, 35,2%, y un 29,7%, respectivamente. Estas cifras contrastan con la evolución inferior al 8% observada en Castilla y León, Extremadura y Cantabria. Por provincias, la recuperación observada en alguna de ellas no llega a compensar el descenso producido tras el inicio de la pandemia. Los mayores valores se encuentran en Guipúzcoa (2.428 euros por metro cuadrado), Baleares (2.411 euros), Madrid (2.369 euros), Vizcaya (2183 euros) y Barcelona (2.176 euros). Los menores, en Ciudad Real (667 euros) y Lugo (717 euros). En cuatro provincias, la vivienda tiene un valor inferior a la mitad de los máximos de hace diez años: Toledo, La Rioja, Guadalajara y Almería. En el extremo opuesto, Baleares y Santa Cruz de Tenerife, junto con Ceuta y Melilla, presentan los valores más próximos a los máximos de la década pasada. Por capitales, las cuatro mayores ciudades han atenuado o interrumpido la tendencia descendente de los precios en tasa interanual. Sevilla (2,9% anual), Madrid (1,7%), Valencia (0,3%) y Barcelona (0,2%) se encuentran entre las capitales que muestran crecimiento de valores en tasa anual, lideradas por Cuenca, Bilbao y Oviedo, con subidas por encima del 8%. “El mantenimiento e incluso el incremento puntual de los precios en obra nueva en las ubicaciones más dinámicas, como es el caso de Madrid, está ejerciendo de contrapeso de las caídas, moderadas en su mayor parte, de la vivienda de segunda mano, un mercado que por sus características está más expuesto a ajustes adicionales”, apunta de la Hoz. Seis capitales arrojan cifras inferiores a la mitad de sus máximos previos a la crisis, y arrastran una caída superior al 50% desde entonces. Son Logroño, Ciudad Real, Guadalajara, Lérida, Zaragoza y Castellón. En números más próximos a dichos valores de la pasada década se encuentran, además de Ceuta y Melilla, Palma de Mallorca (un 14% por debajo) y Santa Cruz de Tenerife (-18,9%). Las capitales más caras son San Sebastián (3.637 euros por metro cuadrado), Barcelona (3.342 euros) y Madrid (3.085 euros), seguidas a distancia por Bilbao y Palma de Mallorca. Las más baratas, Lugo (832 euros), Soria (921 euros) y Castellón (944 euros). En resumen, la mayoría de los expertos tienen una visión positiva del mercado inmobilario en 2021. Esperan que el sector siga creciendo y alcance pronto los niveles anteriores a la pandemia. En cuanto a la evolución de los precios de la vivienda en 2021, en general se apunta a una fase de estabilización sin grandes subidas o bajadas. No obstante, mientras que la obra nueva se muestra más fuerte (algo que se puede traducir en una subida de precios), la vivienda de segunda mano sí podría bajar algo su valor o tardar más en recuperarse de las caídas experimentadas. Asimismo, hay que tener en cuenta que la evolución del mercado dependerá también de factores externos como la propia pandemia o la marcha de la economía. Asimismo, la recuperación de los precios y las compraventas también será distinta en las diferentes comunidades autónomas, provincias y capitales.
