¿Cuál es la previsión del precio de la vivienda tras el impacto que ha tenido la COVID-19 en la economía? Esta es la pregunta que desde hace muchas semanas se hacen las personas que se están planteando comprar una casa nueva y todos los agentes del mercado inmobiliario. Aunque todos los expertos apuntan hacia una estabilización o descenso de los precios, la mayoría de ellos no acaba de ponerse de acuerdo en cuánto pueden llegar a caer este año y los próximos. Mientras que las previsiones del precio de la vivienda en 2021 y 2022 que hacen algunos apuntan a pequeñas o moderadas bajadas, las de otros barajan descensos más pronunciados. Antes de la llegada del coronavirus, los expertos coincidían en líneas generales en sus pronósticos de moderación en los precios y en una España de dos velocidades, donde el precio dependería mucho de la región. Este fenómeno de un crecimiento desigual ya se ha podido ver durante los últimos años (2014-2019), en los que el precio medio del metro cuadrado en España se ha revalorizado de media un 12,9% (de 1.459 a 1.647 euros), aunque lo ha hecho de forma muy variable a lo largo del todo el territorio. Por otro lado, la reactivación que se había producido durante los últimos años en los mercados premium de Barcelona, Madrid y Palma se había extendido a finales de 2019 y principios de 2020 a otras plazas. Mientras, mostraba algún síntoma de agotamiento y estancamiento en los mercados tradicionalmente más fuertes (Madrid y Barcelona, fundamentalmente). De este modo, las previsiones de los precios de la vivienda previas a la pandemia realizadas por la mayoría de los expertos apuntaban a que la obra nueva seguiría creciendo, pero a ritmos inferiores que los pasados años. Además, lo haría sobre todo en las capitales de provincia donde creció menos en 2019 o en los mercados tradicionales con fuerte demanda. Previsión del precio de la vivienda tras la COVID-19 No obstante, la llegada de la COVID-19 ha hecho temblar los cimientos de la economía española y ha cambiado las impresiones previas sobre la evolución del mercado inmobiliario. Pero antes de hablar sobre las previsiones en el precio de la vivienda para 2021 y 2022, conviene que repasemos lo que ha ocurrido en el mercado hasta ahora. Según Tinsa, el precio medio de la vivienda terminada ha experimentado una caída del 1,1% con respecto a marzo, mes en el que empezó el estado de alarma decretado por la crisis sanitaria. No obstante, su índice del mercado inmobiliario español mantiene un crecimiento del 1,5% en tasa interanual. Gesvalt, por su parte, apunta a un descenso del precio de la vivienda del 2,5% en el segundo trimestre, generado en gran parte por la COVID-19. El estudio también refleja una caída en las operaciones de compraventa (-13,8%) durante los cuatro primeros meses del año respecto al mismo periodo de 2019. Sin embargo, el peor mes ha sido abril, durante el cual se han producido unos descensos de casi el 40%. Según Tinsa, el precio de la vivienda en España ha experimentado una caída del 1,1% con respecto a marzo No obstante, y hablando ya de la previsión sobre el precio de la vivienda en 2021, desde Gesvalt pronostican un posible efecto rebote de la demanda, impulsada por la situación actual del euríbor: se mantiene en negativo, y además es probable que el BCE no modifique los tipos de interés a corto plazo. Eso sí, apuntan asimismo que es muy posible que veamos una caída en el número de certificaciones y visados de obra nueva; al menos durante el segundo y probablemente tercer trimestre del año. La previsión sobre el precio de la vivienda realizada por la tasadora Euroval estima que se producirá una caída del 2,84%, pasando de 1.653 euros/metro cuadrado (2019) a 1.606 euros/metro cuadrado al cierre de 2020. Esta caída del precio de la vivienda en España llegaría al 5,44% en 2020 y 5,02% en 2022 (1.563 y 1.570 euros, respectivamente). Por su parte, en Bankinter indican que “aunque el virus retrasará la decisión de comprar vivienda entre 6 y 12 meses, y parte de la demanda podría desaparecer por más tiempo, se producirá un desequilibrio temporal entre oferta y demanda”. Esto llevará, según las estimaciones de la entidad financiera, a una caída de los precios del 6% en 2020, para posteriormente estabilizarse de nuevo en 2021. En concreto, su previsión para 2021 es del 0,0%, lo que implicaría una parón en la caída de los precios. Menos optimista se muestra CaixaBank Research: según esta entidad, será necesario esperar hasta el año 2024 para que la vivienda recupere los precios vigentes antes de la llegada del coronavirus. De acuerdo con sus previsiones sobre el precio de la vivienda, aunque la pandemia ya se ha dejado notar en el precio del metro cuadrado construido, será en 2021 cuando se produzcan los mayores descensos (entre el 6% y 9%). CaixaBank Research señala, sin embargo, que estas caídas no afectarán por igual a todas las zonas y que los destinos turísticos y la vivienda de segunda mano serán los que más sufrirán. La obra nueva tampoco saldrá indemne, ya que el número de visados podría recortarse este año entre un 20% y un 40%, según la entidad financiera. Pese a sus diferentes valoraciones sobre la evolución del precio de la vivienda en el futuro más inmediato, donde sí están de acuerdo todos los expertos es en descartar la llegada de una nueva burbuja inmobiliaria, ya que el mercado inmobiliario cuenta actualmente con una situación mucho más sólida. Previsiones antes de la COVID-19: moderación en los precios Antes de la llegada de la COVID-19, las agencias internacionales de calificación financiera Moody’s y Standard & Poor`s estimaban que el precio medio de la vivienda continuaría subiendo, pero a menor ritmo del que lo habían hecho en los últimos años. Según declaraba S&P, los precios de la vivienda en España no crecerían por encima del 3,6% durante 2021. Por su parte, Moody's estimaba que para 2020 la subida de los precios se situaría entre el 2% y el 3%, aunque puntualizaba que las subidas serían mayores en las ciudades donde existe mayor demanda residencial. Esto es, Madrid y Barcelona. Miguel López Patrón, analista-AVP de Moody's, explicaba que esta desaceleración se debería principalmente a un crecimiento económico más moderado, pero señalaba que “los precios en las regiones más dinámicas, como Madrid o Barcelona, continuarán creciendo a buen ritmo”, lo que pone de manifiesto esta España a dos velocidades. A modo de resumen, podemos decir que las previsiones sobre el precio de la vivienda apuntan a una moderación o bajada de los precios. Eso sí, los expertos no acaban de ponerse de acuerdo sobre el descenso que puede producirse este año y en los próximos: mientras algunos apuntan a la moderación de precios o pequeñas bajadas, otros pronostican caídas de hasta el 9%. Lo que sí está claro es que estas bajadas afectarán de forma desigual a las diferentes zonas geográficas y tipologías de vivienda (primera o segunda residencia). Finalmente, la solidez del mercado y las mayores garantías financieras invitan a descartar la llegada de una nueva crisis inmobilaria.
