Si estás pensando comprar una vivienda para sacar un beneficio de ella es fundamental que sepas calcular la rentabilidad de un alquiler. Así podrás determinar qué zona resulta más interesante para adquirir un inmueble. Para determinarla, solo tienes que dividir el alquiler de un año entre el precio de compra de la vivienda. Esto es lo que se llama rentabilidad bruta por alquiler: Rentabilidad bruta por alquiler = (Renta mensual de alquiler x 12 / precio vivienda) x 100 De acuerdo con los datos recogidos en el informe de la tasadora Tinsa correspondiente al primer trimestre de 2020, la rentabilidad bruta del alquiler se situó sobre 4,5% en las principales ciudades, a saber, Madrid (aquí tienes los distritos con mayor y menor rentabilidad del alquiler en Madrid), Valencia, Zaragoza y Sevilla. La única excepción es la Ciudad Condal: la rentabilidad del alquiler en Barcelona fue del 4% en el mismo periodo de tiempo. Solo Ciutat Vella se sitúa en línea con la rentabilidad de las principales ciudades españolas, con un 4,5%, mientras que la mitad de los distritos catalanes está casi un punto por debajo de este registro (aquí puedes ver nuestra oferta de alquiler de viviendas en Barcelona). Distritos más rentables de Barcelona para alquilar En los diez distritos en los que está repartida la ciudad de Barcelona se pueden establecer dos grupos simétricos: por un lado, los cinco distritos que superan el 4% de rentabilidad, que es la media alcanzada en la ciudad catalana, y por otro lado los cinco distritos que no llegan a este porcentaje. Como puedes ver en la tabla, Ciutat Vella ocupa el primer lugar en esta clasificación de la rentabilidad del alquiler en Barcelona. Le siguen Nou Barris (4,4%) y Sant Andreu (4,3%). Cierran el ranking de los distritos con mayor rentabilidad, Horta-Guinardó y Sants-Montjuïc con un 4,2%. Distrito Precio (€/m2) Rentabilidad Ciutat Vella 3.688 4,5% Nou Barris 2.345 4,4% Sant Andreu 2.851 4,3% Horta-Guinardó 2.979 4,2% Sants-Montjuïc 3.239 4,2% Sant Martí 3.208 3,9% L' Eixample 4.020 3,7% Sarriá-Sant Gervasi 4.854 3,7% Gràcia 3.862 3,7% Les Corts 4.463 3,6% Si analizamos el precio de la vivienda en estos cinco distritos vemos que no son las zonas de Barcelona más caras. Salvo Ciutat Vella, donde el precio de la vivienda es de 3.688 euros por metro cuadrado -por encima de la media de la ciudad (3.335 euros/metro cuadrado), el resto se encuentran entre los distritos más baratos de la Ciudad Condal. La conclusión es clara: la rentabilidad del alquiler en Barcelona no va de la mano del precio de compra de la vivienda. Este hecho, que también se da en Madrid, tiene su lógica: el mayor precio de compra del metro cuadrado en la zonas más elitistas de la capital catalana hace que los alquileres no sean lo suficientemente elevados para lograr la mayor rentabilidad. Nou Barris es el distrito donde la vivienda tiene el precio más bajo, 2.345 euros por metro cuadrado. Mientras, en Horta Guinardó, con 2.979 euros por metro cuadrado, está un poco más cara que en Sant Andreu, donde se pagan 2.851 euros por metro cuadrado y la rentabilidad, sin embargo, es una décima más baja. El grupo se cierra con Sants-Montjuïc, donde las casas son ligeramente más caras, 3.239 euros por metro cuadrado. Distritos menos rentables de Barcelona para alquilar El ranking de los distritos con menor rentabilidad del alquiler en Barcelona está encabezado por Les Corts, que registra un 3,6%, casi un punto por debajo del retorno que ofrece el arrendamiento en Ciutat Vella. Le sigue un minigrupo formado por L’ Eixample, Sarriá-Sant Gervasi y Gràcia, en los que la rentabilidad del alquiler se quedó en el 3,7% durante el primer trimestre de 2020. Cierra la tabla Sant Martí con un 3,9%. En este grupo llama la atención que está formado por los distritos con la vivienda más cara de Barcelona. En Sarriá-Sant Gervasi se pagan 4.854 euros por metro cuadrado; en Les Corts se alcanzan los 4.463 euros, mientras que en L’Eixample el metro cuadrado se cotiza a 4.020 euros. Mientras, Sant Martí es el distrito más barato de este grupo con 3.208 euros/metro cuadrado, aunque es el más rentable para alquilar. Estos datos dejan claro que comprar una vivienda en los distritos más caros no garantiza que se pueda conseguir una mayor rentabilidad con el alquiler. De hecho, son los distritos con los precios de la vivienda más baratos donde se alcanza la mayor rentabilidad. La explicación a esta situación se justifica por el incremento experimentado en el precio del alquiler, sobre todo en las zonas donde hay una mayor demanda. De manera, que si se paga un menor precio por la vivienda y se consiguen más ingresos por el alquiler, la rentabilidad es mayor en los distritos más baratos. No obstante, la rentabilidad bruta del alquiler en Barcelona no tiene por qué ser el único criterio para comprar un inmueble en una zona u otra. Por ejemplo, si tienes pensando vender más adelante la propiedad también debes valorar su rentabilidad total (la que tiene en cuenta, además del alquiler, la revalorización de la vivienda con el paso del tiempo). Asimismo, los distritos más caros son con frecuencia los más codiciados, por lo que siempre habrá personas dispuestas a pagar un extra por alquilar o comprar una casa en ellos. No obstante, esperamos que este análisis con los distritos que ofrecen mayor y menor rentabilidad del alquiler en Barcelona te faciliten la tarea a la hora de comprar una vivienda como inversión.
