La obra nueva aguanta el tirón en un mercado estancado

Índice
  1. La vivienda nueva cerró el año con incremento en las ventas 
  2. El 37 % de los compradores elige la vivienda nueva 
  3. El precio de la vivienda nueva también subió en 2019
pareja comprando piso de obra nueva
La venta de pisos de obra nueva mantiene el tipo en un mercado que muestra síntomas de estancamiento. Es la principal conclusión del análisis de las cifras del mercado inmobiliario recogidas durante 2019. De acuerdo con ellas, la compraventa de vivienda en su conjunto (usada y nueva) cayó por primera vez un 3,3% en 2019 tras cinco años de crecimiento, según los datos del INE. Sin embargo, este descenso se centró en los inmuebles de segunda mano (-4,2%), mientras que la obra nueva cerró en positivo con un aumento del 1,2%. Este análisis del mercado se ha producido antes de estallido de la crisis del Coronavirus en España, cuyas consecuencias en el mercado inmobiliario aún no pueden conocerse.

Esta es la primera caída que se produce en la venta de viviendas desde la salida de la crisis motivada por la burbuja inmobilaria. Durante los últimos cinco años la tendencia ha sido positiva: en 2014 creció un 2%, y a partir de ahí los crecimientos fueron de dos dígitos hasta marcar el récord en 2017 con un 15,7%. Un año más tarde, el crecimiento fue más moderado, 10,8%. Finalmente, el año pasado se registró el primer signo negativo con una bajada del 3,3% que eleva la cifra final de transacciones a 501.085 frente a las 518.000 de 2018.  

La aprobación de la nueva ley hipotecaria parece ser la principal causa de este descenso en las ventas. Entre otras razones, porque retrasó muchas operaciones pendientes de la entrada en vigor de la ley que se demoró hasta el mes de junio. ¿Cómo ha repercutido esta situación en las ventas y el precio de la vivienda nueva? 

La vivienda nueva cerró el año con incremento en las ventas 

Si analizamos la situación del mercado vemos que la evolución ha sido diferente en el mercado de obra nueva. Como ya hemos comentado anteriormente, el descenso en las ventas se ha centrado exclusivamente en el mercado de segunda mano, que bajó un 4,2% durante 2019 dejando una cifra final de 408.241 transacciones. 

Por el contrario, en el mercado de pisos de obra nueva se produjo un aumento del 1,2% hasta alcanzar las 92.844 ventas. Este incremento confirma la tendencia creciente de este mercado en los últimos tres años, en los que se ha pasado de las 75.000 casas vendidas en 2016 a casi 93.000 en 2019 (a pesar de que el crecimiento del último año ha sido más moderado). Hay que recordar que en 2018 se marcó el pico de ventas de pisos de obra nueva con un incremento del 10,1%, lo que confirma que, pese al estancamiento del mercado, la obra nueva mantiene el tipo. 

Los resultados por comunidades autónomas ratifican esta situación. Solo en seis subieron las compraventas, mientras que en once descendieron. Los mayores incrementos tuvieron lugar en Castilla-La Mancha (7,5%), Extremadura (5,7%) y La Rioja (3,1%), mientras que los mayores retrocesos se dieron en Canarias (-14%), Baleares (-10,9%) y Navarra (-9,7%). Sin embargo, en valores absolutos fue Andalucía la comunidad donde más transacciones se realizaron (100.339), seguida de Cataluña (79.751), Comunidad Valenciana (74.910) y Madrid (70.835). No obstante, en estas comunidades se ha producido una caída en las ventas, sobre todo en Madrid (7,5%) y Comunidad Valenciana (4,9%).  

El 37 % de los compradores elige la vivienda nueva 

Otro dato positivo que corrobora que la obra nueva se encuentra en mejor momento que la usada es el aumento de compradores que han elegido este tipo de vivienda frente a la de segunda mano. En 2019, un 37% de los particulares que compraron una casa eligieron una de nueva construcción, mientras que en 2017 ese porcentaje fue del 20%. Esto supone un incremento de 17 puntos en dos años, según recoge el análisis del “Perfil del comprador de obra nueva” realizado por Fotocasa.


pareja con hijos haciendo mudanza en un piso de obra nueva


En este periodo de tiempo también aumentó el número de compradores que iniciaron la búsqueda de vivienda en este mercado, pasando del 8% en 2017 al 20% en 2019. Este incremento se justifica en buena parte por el aumento de la oferta de obra nueva que se produjo en los dos últimos años tras el parón producido por la crisis y que ha dado salida a la demanda latente de obra nueva.

Esta situación se ha producido sobre todo en Madrid, donde el porcentaje de compradores de pisos nuevos en 2019 casi alcanzó el 50%, 15 puntos más que en 2018; seguida de Andalucía con un 33% y Cataluña con un 29%. 

El perfil del comprador de pisos de nueva construcción también ha cambiado. Para empezar ha aumentado su edad media, que ha pasado de 38 a 40 años. También ha cambiado el tipo de comprador, que ahora adquiere vivienda de reposición; es decir, anteriormente ya vivían en una casa de su propiedad y no en alquiler, como ocurría en años anteriores. 

Según las conclusiones de este estudio, uno de los motivos que frena la compra de casas nuevas es el precio. De hecho, un 57% de los compradores que renuncia a comprar un piso nuevo en favor de uno usado lo hace por este motivo. De ahí, que lo que más valora el comprador de obra nueva es que el precio se ajuste a su presupuesto

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El precio de la vivienda nueva también subió en 2019

En el análisis de la evolución del precio de la obra nueva también destaca una subida del 4,5%, según recoge el 'Estudio de Vivienda Nueva' de Sociedad de Tasación. A cierre de 2019, el precio medio de un piso de obra nueva estaba en 2.453 euros/metro cuadrado, un valor que confirma la tendencia creciente de los últimos años (aunque el crecimiento se ha moderado). No obstante, el precio de la vivienda todavía está lejos de los máximos previos a la burbuja inmobiliaria. 

Cataluña es la comunidad donde la obra nueva alcanza el precio más caro, 3.934 euros/metro cuadrado, seguida de Madrid con 3.627 euros/metro cuadrado y País Vasco con 2.734 euros/metro cuadrado. Los mayores incrementos de precio, sin embargo, se han producido en Madrid con un 6,6%, Cataluña con un 5,8% y Canarias con un 3,3%. 

En el otro lado de la balanza, las comunidades que registran el precio más barato son Extremadura con 1.198 euros/metro cuadrado, Murcia con 1.260 euros/metro cuadrado, Castilla La Mancha con 1.434 euros/metro cuadrado y La Rioja con 1.439 euros/metro cuadrado. Aunque han sido Aragón (0,5%), Navarra (0,8 %) y Asturias (1,3%) las comunidades que menos han subido los precios. 

A la vista de estos resultados queda claro que el precio de la vivienda sigue en tendencia creciente desde 2015 aunque crece de forma más moderada. Este año se ha iniciado con un caída en las ventas del 5,9% en el mes de enero, según los últimos datos recogidos por los notarios. De nuevo se repite el patrón de 2019: crece la venta de pisos nuevos un 13%, mientras que los de segunda mano caen casi un 8%. En cuanto al precio, también ha comenzado con un ligero incremento del 1,5%, aunque el crecimiento ha sido mayor en los pisos de segunda mano (2,1%) que en los nuevos (0,2%).
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